Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?

Находящаяся в обращении земля подразделяется на виды в зависимости от разрешенного использования. Но возможен ли перевод земли в ИЖС?

Да, назначение участка – категория переменчивая: в отдельных ситуациях закон позволяет изменить предназначение участка. Самые распространенные случаи, касающиеся перевода земли в ИЖС рассмотрены в статье, а также как осуществляется весь процесс.

Перевод земли в ИЖС — законодательная база

Законодательство о землях под индивидуальное жилищное строительство

Порядок обращения земель и правоотношения землепользователей регулируются Земельным Кодексом РФ.

Алгоритм изменения земельных категорий устанавливается:

• ФЗ № 172 от 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
• Градостроительным Кодексом;
• законодательством в сфере регистрации прав на недвижимое имущество.

Также инициатору процедуры нужно учитывать и локальные правовые акты, действующие в регионе расположения надела. 

Что такое ИЖС?

Предварительно уточним правовые особенности земли с целевым назначением индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Именно статус надела определяет категории его разрешенного использования. Если точно, категории земли ИЖС как такового нет: термин подразумевает возможность осуществления на участке индивидуального жилищного строительства. А это уже разрешенное использование.

• Один участок может сочетать несколько разрешений: ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, занятие огородничеством и садоводством.
• Для частного строительства надел должен относиться к категории земель населенных пунктов (ст. 8 ЗК РФ).
• Когда владелец надела сельскохозяйственной категории планирует построить полноценный жилой дом, ему нужно перевести свой участок в разряд земли что относиться к населенным пунктам.

Среди обывателей применяется понятие «перевода земли в ИЖС». Мы также будем далее оперировать привычной терминологией.

Преимущества земель с разрешением под ИЖС

В чем плюс земельного участка с разрешением под ИЖС?

• В построенном на участке частном доме можно без проблем зарегистрировать постоянной проживание. С присвоением почтового адреса, возможностью получать корреспонденцию, оформлять льготы, устраивать детей в школы и сады при микрорайоне и другими социальными преимуществами.
• Такие участки входят в муниципальные программы благоустройства, поэтому вся инфраструктура будет обеспечена властями. Газопровод, дороги, централизованное водоотведение, уборка мусора: все это входит в сферу ответственности исполнительной власти города или поселения.

Можно ли изменить категорию земли?

Бум на частное домостроение порождает логичный вопрос: можно ли как-то «втиснуться» в земли ближайшего населенного пункта, чтобы и социальными благами пользоваться, и проживать с комфортом на природе?

Можно, но уточним, что по нормам ст. 7 ЗК РФ находящаяся в обращении земля имеет всего 7 категорий, тогда, как вариантов разрешенного использования гораздо больше.

Мнение юриста-эксперта:

Чаще всего собственники прибегают к переводу земель сельскохозяйственных категорий в категорию населенных пунктов, а затем получают разрешение на использование под ИЖС.

Иногда возникает необходимость сменить целевое назначение участка внутри категории земель поселений. Затевать хлопоты со сменой категории или разрешенного использования выгодно, если предстоит строительство жилого дома для постоянного проживания всей семьи.

Перевод участка из сельхозугодий в земли под ИЖС

Как поменять категорию земельного участка?

Особенность такого шага заключается в том, что потребуется промежуточный шаг: смена категории земли.

Сельскохозяйственная категория должна смениться группой земель, принадлежащих населенным пунктам. Если подобное осуществлено, можно приступать к получению разрешения на ИЖС.

В чем может быть загвоздка?

Для причисления надела к населенному пункту необходимо согласие соответствующего муниципалитета.

Но если участок значительно удален, лишен благ цивилизации и сети дорог, вряд ли власти согласятся обзавестись дополнительной головной болью, поскольку по закону им придется обслуживать и новую землю. 

Процедура перевода земли в ИЖС

Как перевести участок в ИЖС?

Для смены категории участка следует обратиться в земельный комитет местной администрации по фактическому расположению земли.

• Здесь оформляется соответствующее ходатайство с указанием исходного назначения земельного надела и категории по переводу. Но это будет только предварительная консультация: в администрацию нужно заглянуть повторно с солидной кипой бумаг по земле.
• Если участком владеют несколько собственников, каждому из них придется посетить муниципалитет для подачи ходатайства. При невозможности личного обращения оформляется доверенность на представителя у нотариуса или дается письменное разрешение на процедуру перевода земли.
• Теперь наступает самый ответственный момент по подготовке пакета документации на участок. Положительное решение напрямую зависит от полноты представленных справок, земельного плана, кадастровых выписок и прочих документов.
• При положительном решении собственнику выдается акт о переводе земли в другую категорию с присвоением соответствующих разрешений в использовании. Такая же информация направляется исполнителем в органы учета муниципальных земель, кадастра и картографии.
• Завершается процедура внесением изменений в государственные реестры учета, которые проводит исполнительный орган власти.

Если для перевода земли в ИЖС требуется только смена разрешенного использования без изменения категории, алгоритм примерно тот же.

Правда такая процедура не регламентируется федеральными законами. Поэтому местные власти руководствуются внутренними градостроительными регламентами.

Документы к ходатайству и его рассмотрение

Инициатор хлопот с переменой целевого назначения участка предоставляет в муниципалитет следующие документы:

• ходатайство по предложенной форме;
• копию личного паспорта;
• при долевой собственности на участок – согласие всех совладельцев с нотариальным подтверждением;
• выписку из госкадастра недвижимости, кадастровый паспорт участка и другую техническую документацию;
• правовое основание владения/использования надела: договора аренды или дарения, купли/продажи, свидетельство о правах наследования, выписки ЕГРН и т. д.

На проведение правовой экспертизы документов и принятие решения по ходатайству законом отведено 30 — 60 суток с момента предоставления бумаг от собственников.

Основания для отказа

Какие основания для отказа в смене категории земли могут возникнуть?

• Фактические ошибки в документации, неполный перечень собранных бумаг;
• Нецелесообразность смены категории земли, а также частного строительства на территории;
• запрет на использование надела под ИЖС – такое ограничение характерно для сельскохозяйственных земель;
• заявитель не имеет законных прав на осуществление процедуры изменения категории или назначения земли.

Нюансы перевода земель в ИЖС

Инициировать смену категории земельного участка могут только граждане РФ. Лица без гражданства, временно зарегистрированные в России, не правомочны на юридические действия с землею даже при отсутствии ограничений в использовании надела.

Для резидентов РФ законодательный барьер действует на земли особого назначения, территории лесного и водного фонда. Правда, такие участки выведены из гражданского оборота, поэтому обычному человеку потенциально не возможно на них претендовать.

Чтобы не тратить силы и время на хлопоты по смене разрешенного использования надела, лучше сразу при его покупке уточнить значимые моменты. Но если в собственности оказался надел другого назначения, то перевод земли под ИЖС возможен только для земель населенных пунктов.

Как переводится ИЖС? Подробнее об использовании земель сельхозназначения вы можете узнать, посмотрев видео: