Неопределенность трактовки понятия помещений нежилого фонда требует, перед проведением каких-либо действий, получить консультацию юриста

Неопределенность трактовки понятия помещений нежилого фонда требует, перед проведением каких-либо действий, получить консультацию юриста

Нежилые фонды играют важную роль в экономическом секторе, так как используются в целях предпринимательской деятельности.

Расплывчатая трактовка самого статуса, некоторые неточности в документации и сложность проведения юридических процедур делает этот вопрос особо актуальным.

В данной рубрике будут рассмотрены основные моменты распространенных процедур и сделок с участием нежилых фондов.

Учитывая сложность и индивидуальность подобных мероприятий, перед началом какихлибо юридических отношений следует проконсультироваться с компетентными юристами.

Какие помещения относят к нежилым

В законодательстве нет четкого определения, позволяющего достоверно утверждать о принадлежности того или иного помещения к категории нежилых.

Чтобы определить статус применяются косвенные характеристики объекта:

  • признаки,
  • функции,
  • различия с жилыми объектами в плане назначения.

Признаки нежилого помещения описаны в Гражданском и Жилищном Кодексе РФ.

Согласно этому описанию, нежилым может считаться объект недвижимости, привязанный к определенному участку. Это изолированный объект, имеющий вход, пол и стены, потолок.

Нежилые помещения могут представлять собой часть конструкции жилого сооружения

Нежилые помещения могут представлять собой часть конструкции жилого сооружения

Нежилой объект может представлять часть конструкции здания, именно этот факт является признаком привязки его к определенному земельному участку.

Разницей между жилым объектом выступает неприспособленность помещения для проживания.

К категории нежилых не относят лестницы и чердаки, подвалы и лестничные площадки, этоместа общего пользования.

К примеру, в многоквартирном доме нежилым помещением будут считаться: магазины, офисы или кафе, расположенные на первом этаже. Такие объекты обязательно должны иметь соответствующую документацию.

По функциональности объекты нежилых помещения делятся на два типа: производственные и общественные.

Как видно, статус нежилого помещения определяется путем исключений относительно других видов недвижимости.

В связи с этим, на практике часто возникают проблемы при совершении сделок с этим типом помещений.

Порядок аренды нежилых помещений

В настоящее время вопрос о юридических моментах аренды нежилых помещений особо актуален. Тому есть несколько сопутствующих факторов.

Наличие путаницы в документах, определяющих принадлежность помещений к жилому и нежилому фонду наблюдается и сегодня

Наличие путаницы в документах, определяющих принадлежность помещений к жилому и нежилому фонду наблюдается и сегодня

При Советском Союзе все нежилые помещения находились на балансе у государства.

Но с его развалом началась приватизация. Каждая организация приватизировала в свою пользу определенные квадратные метры в согласии с собственными предпочтениями.

Однако соответствующей правовой базы на тот момент не было. В приватизации объектов новые владельцы руководствовались Советскими законами.

К 1995году появился ряд постановлений Правительства и нормативноправовых актов относительно этого вопроса.

Однако, путаница в документации сохранилась по сей день. Поэтому при решении вопросов относительно нежилых объектов, от специалиста требуется глубокое, вдумчивое отношение.

Вместе с тем, именно помещения нежилого фонда вызывают особый интерес у предпринимателей, сложность решения правовых вопросов не должна быть помехой для их коммерческой деятельности.

Например, перед тем как заключить договор аренды на нежилое помещение, необходимо удостовериться в наличии документа на прилегающий участок, выданный соответствующим государственным органом.

Также важно наличие кадастрового и технического паспортов. Заметим, оспаривание кадастровой стоимости через суд приведет к тому, что договор утратит силу.

Прилегающий к арендованному помещению участок

Прилегающий к арендованному помещению участок

Потребуется выяснить, пользуется ли арендодатель прилегающим участком на общих основаниях, или является его владельцем.

К договору необходимо приложить плансхему участка.

Если не установлен порядок пользования участком, то арендатор имеет право пользоваться той территорией, которая необходима для пользования помещением.

В случае продажи остальной части помещений, арендатор сохраняет право пользования этой территорией.

Кроме того, законодательно не установлены сроки действия кадастрового и технических паспортов.

Важно, чтобы каждое перепрофилирование объекта зафиксировалось в техническиправовых документах.

Договор аренды на нежилое помещение

В договоре аренды нежилого помещения должны учитываться следующие моменты:

  1. Максимально конкретизированные данные объекта. Если здание имеет несколько частей, то необходимо указать конкретно сдаваемую часть, этаж, нумерация и иные точные данные. К договору прилагается плансхема помещения;
  2. Финансовые аспекты договора аренды нежилого помещения регулируются статьей 654 Гражданского Кодекса РФ. Если в договоре не указана стоимость аренды, то он не имеет юридическую силу.
  3. Сроки аренды законодательством не оговариваются и не ограничиваются, но в договоре их желательно указывать. По умолчаниюдоговор будет заключен на неопределенный срок, чтобы его расторгнуть сторонаинициатор расторжения должна отправить письменное предварительное предупреждение не менее, чем за три месяца.

Все договоры аренды нежилого помещения, заключенные на срок более одного года должны пройти государственную регистрацию.

После заключения договора арендодатель должен передать помещение арендатору на целевое пользование.

Это должно быть зафиксировано актом приемкипередачи и приложено к договору.

Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка нежилых помещений регулируется статьей 25 Жилищного Кодекса РФ. Выделяется два вида перепланировки: требующая узаконивания и не требующая.

Узаконивание обязательно, если проводимые работы относятся к одной из следующих:

  • Установка стен или перегородок, предполагающих дополнительную нагрузку на несущие стены;
  • Перемещение санитарных помещений;
  • Перенос или снос балконов, лоджий или лестниц;
  • Изменение размеров проемов окон;
  • Установка оборудования, которое потребует создания новых коммуникационных систем;
  • Изменения в системе коммуникаций;
  • Изменения лестничных пролетов;
  • Изменения конструкции полов.
Перепланировка нежилого помещения в некоторых случаях может требовать узаконивания

Перепланировка нежилого помещения в некоторых случаях может требовать узаконивания

Узаконивание необходимо для продажи нежилых помещений.

Для того чтобы начать процесс перепланировки, необходимо собрать необходимую документацию и подать на получение разрешения в соответствующие государственные органы.

Узаконивания не будут требовать:

  • Сантехническое оборудование остается на месте;
  • Перегородки и перестенки не будут снесены;
  • Фасад здания не меняется;
  • Результаты работ не станут причиной увеличения нагрузок на несущие конструкции;

Как вывести помещение из нежилого фонда

Если возникла необходимость превратить нежилое помещение в жилое, то первым делом необходимо оформить соответствующий статус помещения. Согласно Жилищному Кодексу, есть ряд помещений, перевести которые в жилые невозможно.

Та часть, которая имеет шанс, должна отвечать следующим требованиям:

  • Перевести статус помещения имеет право только законный владелец;
  • Помещение не должно быть в залоге, помещения, приобретенные в ипотеку, могут переводиться в ряды жилого пространства только по факту погашения кредита;
  • Помещение должно соответствовать установленным санитарнотехническим нормам;
  • Место нахождения помещения должно быть в пределах жилых кварталов и иметь приемлемую инфраструктуру;
  • Техническая исправность помещения и пригодность для проживания.

При отказе в переводе граждане могут обращаться в судебные органы. Процесс занимает время от 45 дней и состоит из нескольких этапов.

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилой фонд производится после предоставления соответствующих документов и на основании решения, принятого соответствующими органами

Перевод жилого помещения в нежилой фонд производится после предоставления соответствующих документов и на основании решения, принятого соответствующими органами

Обратный процесс, при котором предполагается перевести жилье в разряд помещений коммерческого назначения, также должен соответствовать определенным условиям:

  • Изменить статус объекта недвижимости доступно исключительно его юридическому владельцу;
  • При этом квартира или дом должны быть свободны от прав третьих лиц и залогового бремени;
  • Недопустимо частичный перевод статусаодной или нескольких комнат;
  • Для квартир, находящихся на втором этаже, перевод статуса может быть осуществлен только в случае нахождения под ним на первом этаже нежилого помещения;
  • Наличие возможности оборудовать отдельный вход;
  • Недопустимо перевести статус квартир, если дом находится в аварийном состоянии или предполагается их снос;
  • Отсутствие незаконных перепланировок;
  • Согласие соседейне всегда нужно, но не помешает.

Процедура проводится на основании предоставленного пакета документов. В случае отказа комиссия в письменной форме обосновывает такое решение.

Учитывая сложность и длительность процедуры, рекомендуется заручиться консультацией компетентных специалистов. Сделать это вы можете непосредственно на нашем сайте.

Бланки договоров аренды нежилых помещений

Аренда нежилой недвижимости распространенный...

Читать далее
договор аренды коммерческой недвижимости образец

Договор аренды коммерческой недвижимости, образец, общая информация о сделке

Практически каждому человеку известно, что нужно...

Читать далее
Договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения
На аренду нежилого помещения также требуется составлять договор

Пример договора аренды нежилого помещения, требования к документу

Одними из самых встречающихся в деятельности...

Читать далее

Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения

Вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете...

Читать далее