Гражданский кодекс — аренда нежилых помещений и подробный порядок проведения данного мероприятия

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений — важная информация. Ведь заключение каких-либо сделок между лицами на территории России в некоторой степени регулируется законодательством.

Основным законодательным актом, который подробно рассматривает данный вопрос, является Гражданский Кодекс (ГК) РФ. В нем закреплены базовые понятия всех возможных сделок, порядок их заключения и исполнения договорных условий.

Аренда нежилого помещения не стала исключением, поэтому в меру подробно рассматривается в ГК РФ. Перед заключением арендного договора подобного вида очень важно ознакомиться со всеми нюансами данной юридической процедуры, как с точки зрения законодателя, так и с заинтересованных в ней сторон.

Более подробно узнать о порядке и правилах проведения сделки можно, ознакомившись с представленным ниже материалом.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения.

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

• Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
• Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

• «Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
• «Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
• «Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ.

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

• стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
• объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
• условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
• вид, формат и размерность арендной платы;
• срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом. Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки).

Мнение юриста-эксперта

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

• заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
• три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
• документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
• кадастровый план (паспорт);
• выписка из БТИ;
• нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
• квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

• четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
• суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
• предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
• обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
• определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Стороны сделки имеют полное право использовать сочетание разных видов арендных плат. Также она может быть пересмотрена, как правило, не более раза за год, вследствие возникших и непредвиденных обстоятельств. 

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

• обычная аренда;
• лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

1. Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
2. Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
3. Составление договора.
4. Подписание договора.
5. Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

• арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
• в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
• арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

• арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
• нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
• описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
• арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

1. Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах. В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
2. Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
3. Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
4. При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
5. Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно. Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура. В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты.

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения: