Составление договора социального найма жилого помещения — как заполнить бланк соглашения

Для граждан, которым недоступна собственная квартира, интересен вариант социального найма жилого помещения, договор которого важно составить на правильном бланке чтоб не иметь трудностей в дальнейшем.

Ведь, оформление государственной квартиры – бюрократизированная процедура. Во-первых, нужно соответствовать ряду критериев.

Во-вторых, придется официально подтвердить свое законное право и зарегистрироваться в очереди на квартиру. В завершении важно заполнить бланк указанного договора с соблюдением процессуальных норм.

Соцнайм жилья – правовое наследство СССР

Старшее поколение помнит времена, когда достаточно было устроиться на завод или фабрику, чтобы стать обладателем квартиры. В других случаях для улучшения жилищных условий люди оформлялись в государственную очередь.

Зародившийся в Советском Союзе способ жив и успешно применяется

Изнурительно ждали годами, но обретали современное по тем временам жилье и весомые привилегии по его использованию:

• квартира переоформлялась на потомков при уходе из жизни владельцев;
• жилье можно было разменивать на несколько (если позволяла площадь);
• при необходимости недвижимость обменивалась квартиру в другом районе или даже городе.

В стране, где частная собственность была не в чести, люди становились почти владельцами. В современной России «своя квартира» ассоциируется с покупкой недвижимости и прохождением стандартных процедур регистрации через ЕГРН. Это уже капитал. Однако зародившийся в Советском Союзе способ жив и успешно применяется.

Договор социального найма жилого помещения — бланк и особенности

Речь идет о закреплении за семьей или человеком муниципальной квартиры. Регулируют оформление соглашения социального найма жилья на бланке договора:

• Жилищный Кодекс РФ (глава 8);
• Гражданский Кодекс РФ;
• законы и подзаконные правовые акты социальной направленности;
• целевые государственные жилищные программы РФ.

По условиям статьи 60 ЖК РФ договор найма заключают органы муниципальной/местной власти с конкретным гражданином РФ. В результате владелец жилья приобретает широкий спектр прав:

• использовать вверенную жилплощадь по назначению;
• возможность обменять квартиру на аналогичную из фонда собственника;
• сдавать жилье в субаренду;
• с одобрения собственника вселять/подселять других граждан;
• в случае отказа квартиросъемщика от своих прав или его ухода из жизни недвижимость вправе переоформить на себя прописанные на площади жильцы.

При этом человек освобожден от уплаты налога на недвижимость, капитального ремонта. Более того, владелец не обязан его производить. Достаточно поддерживать квартиру в достойном состоянии путем косметических работ.

Договор найма заключается на неопределенный срок. Фактическое владение не лишено своих недостатков:

• отчуждение социальной квартиры запрещено: жилье нельзя продать, подарить или завещать по наследству;
• муниципальная недвижимость не оформляется в качестве залога при кредитовании;
• даже разрешенные перепланировки проводятся под «зорким оком» муниципалитета.

Если возможность полного распоряжения квартирой принципиально важна, семья вправе приватизировать государственное жилье в любое время без ограничения по срокам.

Особые условия договора

По договору соцнайма сторона-собственник (наймодатель) обязуется передать за ежемесячную оплату жилое помещение второй стороне (нанимателю) во владение/использование для постоянного проживания (статьи 671, 672 ГК, ст. 60 ЖК). Условия определяются ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами.

Предмет договора

Объектами правового оборота выступают помещения государственного жилищного фонда. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом соглашения могут выступать:

• квартира, ее часть (отдельно выделенная комната);
• дом, часть дома.

Не получится передать во владение неизолированные жилые помещения, площади вспомогательного назначения, общедомовое имущество многоквартирного дома. То есть кухни квартир, «угол» однокомнатной или чердачное помещение многоэтажки нельзя оформлять в соцнайм.

Наниматели

В этой роли выступают физические лица, отвечающие критериям местного и федерального законодательства. На основании ст. 51 ЖК претендовать на социальное жилье вправе граждане, нуждающиеся в улучшении бытовых условий по причинам:

• признания имеющейся квартиры аварийной, не отвечающей нормам безопасного проживания;
• не имеющие собственного жилья;
• проживающие в помещениях, не соответствующих нормам ЖК по площади на одного домочадца.

Чтобы получить квартиру от государства, нужно встать на муниципальный учет для улучшения жилищных условий. В приоритете следующее население:

• дети-сироты, достигшие 18-летия;
• многодетные, малообеспеченные семьи;
• ветераны ВОВ, боевых действий;
• граждане, воспитывающие детей-инвалидов 1 и 2 группы независимо от времени назначения такого статуса;
• граждане с хроническими заболеваниями, в результате которых совместное проживание с ними опасно для окружения.

Органы местного самоуправления вправе дополнить этот список другими категориями.

Наймодатель

В обязательном порядке это юридическое лицо:

• публичный собственник недвижимости;
• юридический представитель собственника государственного или муниципального уровня.

В большинстве случаев это не администрация, а уполномоченные образования с правами юридического лица, непосредственно эксплуатирующие жилфонд: жилищно-эксплуатационные конторы, дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), дирекции единого заказчика и другие.

Как составить договор

Договор соцнайма – типовое двухсторонне соглашение. Его форма утверждена правительственным Постановлением № 315 от 21 мая 2005 г.

Основанием к оформлению договорных отношений выступает административное распоряжение муниципалитета. Документ составляется в двух экземплярах: по образцу для каждой из сторон сделки.
Соглашения состоит из следующих разделов:

• вводной части, где указывают заголовок документа, дату и место оформления правоотношений;
• преамбулы. Здесь описываются стороны договора с указанием: для физ. лиц: полных Ф.И.О, даты, рождения, паспортных данных, места проживания и других сведений, имеющих значение для определения статуса гражданина; для юр. лиц – регистрационные данные с указанием адреса юридического и фактического нахождения субъекта, сведения из ЕГРЮЛ и другой информации;
• специализированных разделов: описание предмета договора. Указывается адрес квартиры, основания возникновения и характера прав на объект недвижимости у собственника. А еще технические характеристики объекта. Важно детально описать состояние жилья – его метраж, планировку, тип внутренней отделки и возможные недостатки (сколы сантехнического оборудования, подтекающие радиаторы, покосившиеся двери). Если квартиросъемщик будет проживать вместе с семьей, это также нужно указать в первом разделе;
• обязанности сторон. Наймодатель в установленные сроки должен передать квартиру в пригодном для проживания состоянии и затем регулярно обслуживать помещение. Наниматель после подписания документа обязан принять помещение, регулярно вносить платежи, соблюдать правила проживания, проводить косметический ремонт;
  права субъектов договора. Собственник контролирует целевое использование жилья нанимателем, своевременность оплаты. Возможности нанимателя включают использование квартиры, подселение других жильцов, субаренду и т. д.;
• основания и порядок расторжения соглашения;
• разрешение споров между сторонами.

Весь круг прав и обязанностей сторон опирается на нормы Жилищного кодекса. А также правила по использованию/обслуживанию жилья в многоквартирных домах. Эти моменты подробно отражаются в соглашении.

Часто споры затрагивают ремонт и содержание жилья. Так какие работы наниматель обязан произвести за свой счет, а что закон возлагает на собственника? Текущий ремонт включает внутренние работы:

• отделочные работы стен, потолков, полов;
• окрашивание дверей, подоконников и окон с внутренней стороны, ремонт и замена дверных/оконных ручек, замков и прочей фурнитуры;
• ремонт внутриквартирных коммуникаций: электропроводки, теплового и водного снабжения, газоснабжения.

Если работы перечня являются частью капитального ремонта дома или общедомового имуществ, наймодатель проводит его за свой счет. Квартиросъемщику запрещено инициировать переустройство/перепланировку жилья без письменного согласия собственника.

Процедура расторжения договора

Наймодатель не сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке

Соглашение автоматически прекращает действие при уничтожении предмета договора, смерти нанимателя (если отсутствуют преемники). Основаниями принудительного расторжения правоотношений являются (ст. 83 ЖК РФ):

• взаимная договоренность сторон. Процедура не требует судебного урегулирования, однако понадобится письменное согласие прописанных в квартире взрослых домочадцев. Если же в помещении проживают граждане до 18-летнего возраста, придется получать разрешение органов опеки;
• решение квартиросъемщика. Он волен в любое время расторгнуть договор. Тут также нужны разрешения органов опеки, письменное одобрение других жильцов;
• требование наймодателя. Шаг является следствием нарушений со стороны квартиросъемщика или прописанных в жилище лиц: использование жилья не по назначению, несоблюдение интересов и законных прав соседей, других собственников квартир;
• задолженность по квартплате более 6 месяцев;
• разрушение/повреждение коммуникаций и конструктивных элементов квартиры, общедомового имущества.

Какими бы грубыми нарушения не являлись, наймодатель не сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке без судебного решения.

Как получить государственное жилье — пять шагов к своей квартире

Как и многие льготы, обеспечение граждан жильем по договорам соцнайма отдано в ведение регионов. Поэтому первым делом нужно посетить местное отделение СЗН или МФЦ и уточнить региональные нормы. Если гражданин соответствует критериям, он начинает действовать:

1. Человек оформляется на муниципальный учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.
2. Ждет положительного решения по выделению социального жилья.
3. Собирает необходимый пакет документов и подает заявление в уполномоченную инстанцию (жилинспекция, ДЭЗ и т. д.).
4. Стороны подписывают договор соцнайма жилого помещения. Собственник предоставляет уже готовый бланк, остается внимательно его прочитать. Будьте внимательны: от утвержденной правительством формы бланка отступать нельзя.
5. Скрепленное подписями сторон соглашение является основанием к вселению.

Предложенная квартира должна соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям и нормам площади на домочадца.

Виды договора найма жилого помещения и многое другое: