Получение участка в аренду с последующим выкупом

Как оформляется аренда участка с последующим выкупом, с чего начать — это важные вопросы. Ведь улучшение законодательной базы в стране дало возможность развитию бизнеса, а также шанс людям получить в собственность участки земли.

По законодательству все больше категорий недвижимости подпадает под возможность аренды физическими лицами. Аренда земли с последующим выкупом — привлекательный способ вложить финансы в свое будущее.

Аренда участка с последующим выкупом — правовые нормы

Оформление аренды земли с последующим выкупом у государства -желанная тема для многих

Земельное законодательство в статье 22 четко определяет понятие аренды как временное предоставление земельного участка в пользование другому лицо на конкретных условиях.

Такие условия оговариваются в договоре аренды. Но причем же тут выкуп земли в аренде? Речь идет о земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Выкуп земли у государства – это своеобразная приватизация земельного участка.

Сроки аренды земли определяются нормами Гражданского Кодекса. Стороны сами определяют период аренды.

Предусматривается и долгосрочная аренда, при которой можно получить землю в пользование на срок до пятидесяти лет. Условия оплаты и возможность дальнейшего выкупа отражены в статьях 624 и 606, а статья 621 того же кодекса устанавливает преимущественное право арендатора.

Так как впоследствии происходит процесс приватизации, то за нарушение предусмотрена административная ответственность. В пункте 34 статьи 7 КоАП указывается мера наказания.

Государство, как законодатель и собственник земли, ради сохранения демократических прав граждан в области ее аренды исходит из следующего:

• одной из сторон при аренде выступает только государство в лице районных и муниципальных органов;
• гражданам гарантируются равные права на аренду земельного участка с последующим выкупом;
• для отдельных категорий граждан земля предоставляется на льготной или бесплатной основе. Для остальных передача в аренду обязательно платная;
• земля в обязательном порядке должна подключаться к инфраструктуре и инженерным коммуникациям. Исключение — выдача в аренду земли на Дальнем Востоке.

Получаем землю в аренду

Ввиду того, что земля принадлежит государству, то и получить в аренду любой надел нельзя. Установлены ограничения для государственной земли в аренду с последующим выкупом. Нельзя арендовать земли:

• с парками и заповедными зонами;
• на которых расположены государственные учреждения. Или они уже находятся под юрисдикцией государственных учреждений (службы по исполнению наказаний, вооруженные силы, религиозные организации);
• с расположением объектов специального назначения с повышенной опасностью производства (атомные станции, склады по переработке радиоактивных веществ);
• с объектами пограничной службы;
• территории кладбищ.

Получение надела в аренду производится через аукцион. Решение по отводу участка для аренды принимает местный орган власти, после чего земля выставляется на аукцион. Этому предшествует:

• проведение работ по планировке земли и составлению плана расположения;
• в кадастровой палате проводится оценка земельного участка с последующей регистрацией права собственности на него за государством;
• потенциальный арендатор подает в местный орган власти заявление о желании заключить договор аренды. В заявлении указывается уже присвоенный кадастровый номер выбранного надела.

Что включено в договор аренды?

Обязательные условия договора аренды земельного участка

Главный документ, дающий право владения государственной землей – договор аренды. В нем указывается:

• точные сроки действия договора;
• право последующего выкупа земельного участка;
• форма и сумма оплаты за аренду;
• дополнительные условия по распоряжению земельным участком, права и запреты на использование недр;
• случаи нарушений пунктов договора, ответственность каждой из сторон;
• условия пролонгации (продления) договора;
• форс-мажорные случаи (обстоятельства).

По согласованию сторон, возможны дополнительные изменения в договоре с последующим пересмотром условий аренды исходя из реалий действующих норм права.

Аукционы земли в аренду

Исходя из условия, что земля передается исключительно на платной основе, есть смысл рассмотреть формы аукционов. Предусматривается две формы проведения аукционов:

• по инициативе администрации района;
• по инициативе граждан.

Существует правовая хитрость при проведении торгов. Если на участке уже имеется какая-либо постройка, то проведение торгов нецелесообразно. Лучше всего построить незначительное сооружение, вроде беседки, и тогда вопрос о передаче земли в аренду будет рассматриваться без проведения аукциона.

С 2015 года в схему проведения аукционов были внесены поправки. Так исключено правило совмещения в одном лоте нескольких участков.

Это дало возможность участвовать в торгах физическим лицам. Инициатива администрации — это фактически тендер на облагораживание местности. Государство само подбирает необходимые для освоения участки и выставляет их на продажу. Начальная цена лота до двух процентов от стоимости земли по кадастровому паспорту.

При выставлении лота на аукцион содержится информация об арендной плате за надел, определяется форма и сроки подачи заявок на участие в торгах. Также устанавливается конкретная дата заключения договора.

К дате заключения договора на аренду надела торги заканчиваются. Вся информация публикуется за тридцать дней до начала проведения торгов.

Необходимые документы:

• правильно написанное письменное заявление;
• копия паспорта;
• подтверждение внесения задатка в счет будущей аренды.

Аукцион по инициативе граждан и его правила в 2015 году были несколько изменены. Допуск земель в границах городов Федерального значения к торгам стали запрещены.

По состоянию на начало 2017 года это города: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Инициатива граждан распространяется только на уже сформированные земельные наделы и на сельскохозяйственные угодья.

Как получить список государственных участков?

Где можно получить список участков, которые планируется сдать в аренду?

Перед тем, как участвовать в торгах, нужна информация о том, какие наделы принадлежат государству и будут выставлены для продажи.

Это необходимо для подбора участка. Ведь на бумаге оценить участок невозможно и нужно визуально определить его состояние.

Для получения списка желательно обратиться в многофункциональный центр кадастровой палаты, где необходимо будет заказать выписку права собственности на недвижимое имущество за муниципалитетом или администрацией.

Запрос обычно выполняется в течение пяти рабочих дней, но может и быстрее. Стоимость колеблется от 200 до 500 рублей.

Росреестр на своем официальном сайте размещает кадастровую карту всех зарегистрированных участков. В полученной справке эти номера отображены. На сайте имеется информация об участке, его статусе и ограничениях. Благодаря этой информации можно быстро выбрать интересующий участок, а затем отправиться его осмотреть.

Все просто, нужно только запастись терпением.

Оформляем аренду по упрощенке

Что такое «упрощенка» и как ею воспользоваться для получения земли в аренду?

Государством предусмотрена упрощенная форма аренды земли с последующим выкупом.

Упрощенная форма выкупа участка относится к землям, которые подпадают под дачную амнистию, и их расположение находится в сельской местности или за городской чертой. Данный факт определен в п. 2 ст. 39,9 Земельного Кодекса. К таковым относят:

• сельскохозяйственные наделы;
• земли, расположенные в дачных и садовых кооперативах;
• земельные наделы для частного строительства жилья (не капитального);
• наделы, выделенные ранее для ведения садоводства физическим лицам до 1 сентября 2006 года.

Какие документы будут необходимы для аренды земли по упрощенной форме?

Сам процесс предполагает подачу минимального пакета документов. Для этого потребуется:

• гражданский паспорт;
• кадастровый паспорт на объект аренды.

Суть упрощенной формы в том, что будущий арендатор сам ищет себе землю для аренды. При этом проводит кадастровые изыскания для подготовки кадастрового паспорта с последующей постановкой земли на кадастровый учет.

После этого в администрацию подается заявление на предоставление данного участка в пользование. При положительном ответе администрации заключается договор аренды.

Обязательно в заявлении стоит указать желание приобрести участок без торгов, и целевым использованием назвать ведение садоводства. Таким образом, исключается возможность капитальной застройки и торги в этом случае нецелесообразны.

Преимущественные права на выкуп земли из аренды

Законодательство предусматривает преимущественные права на выкуп из аренды земли. Таким преимуществом пользуются лица малого и среднего бизнеса, поскольку условием является последующая продажа земельного участка после выкупа. Это дает возможность пополнить казну снятием налога при продаже участков.

Таким образом, государство получает прибыль дважды.

Однако не все категории имеют такое преимущество. Исключены:

• финансовые, кредитные и микрофинансовые организации;
• инвесторы;
• ломбарды;
• фондовые биржи и участники рынка ценных бумаг;
• пенсионные фонды с негосударственной формой хозяйствования;
• предприятия, занимающиеся разработкой подземных недр и добычей полезных ископаемых;
• представители игорного бизнеса;
• страховые фирмы, кроме потребительских кооперативов.

Путь к выкупу земли из аренды

Что нужно для того, чтобы выкупить арендованный земельный надел у государства?

Как же происходит сам выкуп земли из аренды? Основным условием для выкупа арендованной земли – ее облагораживание и наличие построек.

За время аренды необходимо постройку приватизировать, либо перевести в собственность.

При приватизации, сумма выкупа может достигать до 60 % от стоимости земли по кадастровому паспорту.

Перевод постройки в собственность в течении 3 лет даст возможность выкупить землю за 3 % от ее кадастровой стоимости.

Отдельно стоит заказать оценку земли, чтобы снизить общую стоимость выкупа.

Нюансы аренды и выкупа земли у государства

Учитывая специфику совершаемой сделки, становится ясно, что государство просто так не расстанется с земельными наделами. Существует ряд условий, и они же нюансы, которые могут помочь гораздо дешевле и проще получить земельный надел в собственность.

Относительно религиозных организаций. Выкупная стоимость для них не уменьшается. Но, срок выкупа и аренды зависит от времени использования зданий религиозного и благотворительного характера, то есть навсегда.

При аренде муниципальной земли в соответствующем договоре не могут стоять ограничения на строительство. А также на реконструкцию объектов капитального строительства. Если земля в государственной собственности, то такие запреты могут иметь место. Однако, при условии, если планируется изменение целевого использования земли.

При приватизации постройки на арендуемом участке обязательна его переоценка, что влечет за собой и увеличение кадастровой стоимости земли.

Выкуп земли, которая передана в аренду под сельскохозяйственные нужды, возможен, но спустя три года с момента заключения договора. Это нужно для проверки целевого использования земли.

Если проверяющие определили, что земля используется ненадлежащим образом, то арендатор может быть лишен права выкупа. При этом заключается дополнительный договор аренды с поправками.

К моменту процедуры выкупа земли на руках должны быть следующие документы:

• оригинал и копия гражданского паспорта, либо другой документ, подтверждающий личность покупателя;
• паспорт на участок, полученный в кадастровой палате;
• оригинал и копия права собственности на сооружение;
• выписки из ЕГРП на здание и на землю.

После этого между муниципальным органом власти и арендатором заключается договор купли-продажи земельного участка.

Однако до этого к сумме первоначального залога необходимо внести оставшуюся часть стоимости участка. Только после этого договор будет подписан и на основании него производится регистрации в собственность земельного участка.

Мнение юриста-эксперта:

До получения возможности выкупа земли существует риск отказа органами власти в проведении аукциона по инициативе граждан. Это возможно в случаях:

• разногласий по границам межевания земельного участка;
• в торге принимают участие менее двух лиц;
• земля находится в резервном фонде государства, либо муниципалитета;
• недостаточно или отсутствуют сведения о возможности подключения к земле инженерно-технической инфраструктуры (одно из главных условий аренды);
• разногласия в целевом использовании земельного участка;
• надел находится в государственной собственности;
• земельный надел является объектом спора;
• является землей общего пользования;
• участок уже находится на стадии согласования.

Это примерный перечень основных поводов для отказа. Исходя из предоставленных документов, данный перечень может быть пополнен.

Помимо этого есть еще одна хитрость. Так договор купли-продажи иногда направляется почтой. Это возможно в случае отсутствия арендатора.

Если арендатор по каким-то причинам не отреагировал на пришедший по почте соответствующий договор, арендодатель обращается в суд для принуждения первого заключить договор.

При отсутствии арендатора на суде, суд вправе принять заочное решение не в его пользу. Таким образом, впоследствии арендатор привлекается к административной ответственности с требованием погасить необходимую сумму. Неожиданно, не правда ли?

Возможные проблемы с выкупом

Какие неожиданности вас могут поджидать при попытке выкупить землю у государства?

Вопросы, связанные с невозможностью аренды земли с последующим выкупом, носят общеюридический характер, к примеру:

• арендатор не является гражданином РФ;
• покупатель за время подготовки был признан или объявил себя банкротом;
• разногласия в достоверности информации, отраженной в поданных документах;
• документы составлены с ошибками и неточностями.

Как получить землю в аренду льготникам?

Поддержка государством льготных категорий граждан присутствует и при заключении аренды.

Несмотря на то, что правительством внесено уточнение по многодетным категориям, которым с детьми более трех человек возможна поддержка в плане аренды только на выбор государства. Заключение договора аренды земли с последующим выкупом может быть заменено на иную поддержку со стороны государства.

Плюсы и минусы аренды земли с последующим выкупом

Неоспоримым фактом остается вложение финансов в землю на будущее. За время аренды приходит понимание целесообразности дальнейшего использования земельного участка.

Сложный процесс аренды и выкупа предоставляет возможность получить лучший надел, по сравнению с обычным приобретением земли. Все зависит от целей владения таковым участком. Весь процесс приобретения только узаконивает права лица на владение и распоряжение участком и исключает вмешательство третьих лиц.

К отрицательной стороне можно отнести бюрократизм. Это процесс, который определяет желание государства получить как можно больше прибыли. А также вовлечение в данный процесс сторонних специалистов, которым необходимо оплачивать услуги по «плавающим» тарифам.

Затраты на выкуп земли из аренды у государства

Сколько стоит выкупить землю у государства?

Установить точную сумму затрат на аренду земли практически невозможно. Каждый случай требует отдельных затрат. В любом случае затраты состоят из:

• внесения залога в счет аренды земли от 3 до 60% от ее кадастровой стоимости;
• оплата государственной пошлины в МФЦ при получении выписка о праве собственности на землю муниципалитета от 200 до 500 рублей, в зависимости от срочности, местности и необходимости внесения дополнений;
• при необходимости проведения кадастровых изысканий от 20000 до 70000 рублей обойдутся услуги кадастрового инженера.

В целом арендную плату можно привести к формуле: Арендная плата состоит из кадастровой стоимости умноженной на коэффициент, который зависит от категории арендатора и целевого назначения арендуемой земли.

Сам же коэффициент рассчитывается из значений:

• для льготных категорий — 0,01 %;
• для садоводов — 0,6 %;
• для капитального строительства — 1,5 %;
• для территорий под добычу полезных ископаемых — 2 %.

Несмотря на все это, — это лучший способ приобрести в свое пользование землю.

Самый правильный вариант – обратиться к специалисту и оформить на него доверенность на представление интересов. Так экономятся силы, время и деньги.

Как получить землю от государства вы можете также узнать, посмотрев видео: