Как продлить аренду земельного участка под индивидуальное жилое строительство – оформление документов, порядок действий

Чтобы построить себе жилой дом, нет необходимости иметь в собственности землю. Его строительство  можно выполнять на арендованном участке.

При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Для пролонгации необходимы законные основания. Продление выполняется после подачи ходатайства вместе с пакетом документов, о которых мы расскажем подробнее ниже. Они подаются на рассмотрение в местные органы власти.

После изучения документов выносится решение о продлении или прекращении аренды участка.

Можно ли продлить срок?

Когда возникает вопрос о продлении действия арендного договора, то возможны следующие варианты дальнейшего развития событий:

  1. Договор будет продлен, строительство частного дома продолжится;
  2. Участок вместе с недостроенным зданием выставляется на аукцион. Его покупает тот, кто предложит наибольшую цену;
  3. Если в договоре было предусмотрено автоматическое продление аренды, то он будет продлен без каких-либо действий по оформлению.

Важно отметить, что в большинстве случаев арендодателем являются муниципальные власти.

При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли. В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель.

Право продления предоставляется застройщикам, которые построили жильё полностью.

Его получают также те, кто строительство не закончил. Однако в последнем случае продление делается однократно. Второй раз, если дом построен не будет, оно не предоставляется.

Кто имеет право на продление аренды?

Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.

Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.

В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:

  1. Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
  2. Владелец полностью построенного жилого здания.

Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.

Читайте также:  Как можно арендовать землю под коммерческий киоск

Условия для пролонгации

Продление срока действия происходит в следующих ситуациях:

  1. Строительство жилого дома на участке происходит, но оно не закончено. При этом проведено его официальное оформление. Дополнительно требуется, чтобы это было однократное продление.
  2. Дом полностью построен, сдан в эксплуатацию, все необходимые документы на него оформлены, регистрация осуществлена.

В первом случае разрешается провести однократное продление сроком на три года.

Во втором – продление происходит регулярно на основе обращения арендатора к местным властям.

Законодательный аспект

В 2015 году были приняты изменения в законодательство, в результате которых усилились требования к тем, кто строит дом на арендованной земле. Теперь в том случае, если строительство не начиналось, местные власти имеют право предложить участок новому хозяину с использованием аукциона.

Статья 22 Земельного Кодекса (ЗК) регламентирует то, в каких случаях у арендатора появляется преимущественное право для заключения договора на новый срок.

В 2015 году в  Гражданском Кодексе была введена статья 239.1, в которой предусмотрено, что недостроенные объекты после окончания срока аренды могут быть отобраны у владельца и проданы.

Действия при истечении арендного срока

Если арендодатель имеет право на продление прежнего соглашения и администрация согласна, то происходит пролонгация аренды. Иначе земля выставляется на аукционные торги на общих основаниях.

Обращаются в земельный отдел, предоставляя нужный пакет документов. Сделать это необходимо до того, как истечёт прежний арендный договор.

Порядок продления аренды земли под ИЖС

Для проведения оформления нужно предпринять такие действия:

  1. За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
  2. Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.

После этого обращение будет рассмотрено и в результате принято решение.

Особенности подачи заявления

Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.

Если населенный пункт имеет небольшую величину, то обращаться необходимо непосредственно к главе местной администрации.

Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.

Какие требуются документы?

При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:

  1. Ходатайство о продлении аренды.
  2. Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие документы должны быть также включены в этот пакет документов.
  3. Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
  4. Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.

Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.

Читайте также:  Порядок и условия выделения земельных участков гражданам под индивидуальное строительство

Составление письменного обращения к арендодателю

Подается ходатайство с просьбой о том, чтобы срок действия арендных отношений был продолжен.

Этот документ должен содержать следующую информацию:

  1. В верхней части листа справа указывают, к кому производится обращение. Здесь пишут данные руководителя администрации и его должность. Затем надо зафиксировать от кого подается ходатайство.
  2. В первой части ходатайства указывают данные об участке земли, информацию о заключенном ранее арендном соглашении, срок, на который оно было заключено и дату прекращения его действия.
  3. Формулируется просьба о разрешении продлить аренду земли. Указывают желаемый период действия нового договора и дату, до которой он будет действовать.
  4. Арендатор, если он не закончил строительства жилого дома, информирует о планах строительства и сроках исполнения.
В конце документа ставят дату оформления, подпись и ее расшифровку.

На какой срок составляется договор?

Срок действия арендного договора на участок для строительства дома составляет 20 лет. В некоторых случаях он может оформляться пожизненно. Допускается использование меньшего срока. Если договор имеет длительность менее 1 года, нет необходимости регистрировать в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Более длительное арендное соглашение подлежит обязательной регистрации.

Как устанавливается размер арендной платы?

Арендная плата зависит от расположения участка и наличия коммуникаций. Обычно при аукционных торгах она первоначально составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

В процессе аукционной процедуры она может быть повышена. Окончательное решение по величине платы принимают местные власти.

Регистрация нового договора – нюансы

В ходатайстве может быть выражено желание купить арендуемую землю. Выкуп происходит в соответствии с кадастровой ценой на нее.

Если муниципальные власти ответят согласием, то после поступления денег за участок, новый хозяин должен оформить право собственности в Едином реестре. После окончания этой процедуры он станет полноправным владельцем земельной недвижимости.

Пример договора аренды

При составлении договора аренды обязательно должна быть указана информация:

  1. Необходимо точно указать, какая территория является предметом соглашения: указать адрес, назначение.
  2. Фиксируется срок аренды и дата окончания действия подписанного документа.
  3. Информация о наличии или отсутствии объектов на участке.
  4. Есть ли какие-либо обременения или ограничения на эту недвижимость.

При составлении арендного соглашения должны быть рассмотрены:

  1. Права и обязанности договаривающихся сторон.
  2. Причины, по которым договор может быть расторгнут и порядок действий в этом случае.
  3. Меры ответственности при нарушении положений документа.
  4. Возможность продления договора и то, как это необходимо оформить.
  5. Фиксируется порядок действий при разрешении возможных спорных ситуаций.

Перед тем, как подписать документ, арендатор должен внимательно его изучить. В статье дана ссылка на образец документа, который можно скачать здесь.

Изменения на 2019 год по аренде земельного участка

В 2019 произошли изменения Закона о земельном кадастре. Теперь собственникам необходимо обеспечить регистрацию в Едином реестре прав собственности на недвижимости. В противном случае земля может перейти в собственность муниципальных органов власти.

Для регистрации в обязательном порядке необходимо провести оформление кадастровых документов на участок.

Основания для отказа в продлении

Отрицательное решение по пролонгации аренды может быть принято в следующих случаях:

  1. Отсутствуют законные основания для продления.
  2. Имело место недобросовестное использование земельной недвижимости.
  3. То, что на участке делал арендатор, не соответствует категории и целевому назначению земли.
  4. Имели место нарушения законодательства.
Читайте также:  Что нужно знать собственнику участка о переводе земли в категорию ИЖС?

Причины отказа должны быть указаны в ответе арендатору на поданное ходатайство.

Что делать, если администрация отказывает?

Встреча с главой администрации для подтверждения добросовестного использования земли

В ответ на ходатайство местная администрация принимает соответствующее решение. Оно может быть отрицательным. В таком случае у арендатора есть возможность обратиться в судебные органы для защиты своих прав. Это можно сделать в десятидневный срок. Обращение нужно сделать по месту нахождения участка земли.

В полученном отказе должно быть приведено обоснование, которое будет оспариваться иском в суд.

При этом будет необходимо доказать, что в течение предыдущего срока земля использовалась добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.

Если суд примет решение в пользу арендатора, то оно будет юридическим основанием для продления договора.

При возникновении такой ситуации наилучшие шансы на успех будут при условии обращения к профессиональному юристу.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Продление может быть оформлено в одном из следующих случаев:

  1. Договор, срок которого подошел к концу, предусматривал, что пролонгация происходит автоматически.
  2. Если обстоятельства перезаключения соглашения имеют нестандартный характер, то основанием может быть распоряжение главы местной администрации.
  3. Иногда оформление происходит на основе решения суда.
  4. В том случае, когда законодательство позволяет продлевать соглашение без использования аукционной продажи земли.

По способу оформления пролонгация может быть оформлена:

  1. Продление уже действующего договора.
  2. Подписание дополнительного соглашения к действующему договору.
  3. Подписание нового документа.

Последний вариант удобно использовать, если условия аренды претерпели существенные изменения.

Договор аренды без проведения торгов

Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях. При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.

При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.

Выкуп участка из аренды

При оформлении арендного договора в ходатайстве можно указать желание выкупить землю. При рассмотрении пакета документов местной администрацией будет принято решение по этому поводу.

Право выкупа предоставляется при условии, что дом полностью построен и право собственности на него зарегистрировано в Едином реестре.

Получив разрешение местной администрации, владелец дома сможет оформить сделку купли-продажи на приобретение земли.

При аренде земли для ИЖС важно осуществить строительство в нужные сроки. Тогда с пролонгацией не будет проблем. Если работа не закончена, то продление возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: