Преимущественное право выкупа арендуемого помещения: кто может претендовать и на кого не распространяется это право
Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди. Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.
Содержание:
Какие условия должны быть соблюдены при выкупе помещения?
Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:
- Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
- Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
- Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности.
Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.
Когда преимущественное право может быть утрачено?
Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:
- Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
- Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
- Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
- На момент подачи заявления у субъекта предпринимательской деятельности или физического лица есть задолженность по арендной плате.
Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.
В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено. Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.
Преимущества выкупа у ДГИ
Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:
- Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
- Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
- С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства субъекту предпринимательской деятельности удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
- Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.
Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.
Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.
Порядок выкупа арендуемого помещения
В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия. На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.
Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться субъект предпринимательской деятельности, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:
- Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
- Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
- При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.
Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:
- Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
- Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
- Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.
Порядок выкупа коммерческого помещения
При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры. Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.
Порядок выкупа муниципального помещения
Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти. При этом должны учитываться некоторые нюансы:
- государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
- приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.
Обход преимущественного права
Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:
- Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
- Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
- На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
- В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.
Этапы приватизации арендуемого объекта
Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр. После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики). При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.
Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости. Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.
Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений: