Расторжение договора дарения квартиры до и после передачи недвижимости

Передача собственности в дар – одна из самых часто встречаемых сделок. Но иногда случается так, что нужно расторгнуть договора дарения квартиры.

В отношении недвижимости она применяется довольно часто. Следует быть готовым к тому, что при изменении обстоятельств, если появилось желание или необходимость аннулировать договор дарения, сделать это будет нелегко.

Знание правовых норм и законных оснований для оспаривания договора дарения помогут оценить шансы на его расторжение и добиться желаемого результата.

Расторжение договора дарения квартиры — законодательная база

Все вопросы осуществления сделок с дарением недвижимости регулируется гражданским законодательством

Расторжение, как и оформление сделок, связанных с получением недвижимости в дар, регулируется гражданским законодательством России.

Нормы, обозначенные в 32 главе кодекса, являются основополагающими для правовых отношений в части дарственных дел.

Согласно законодательству, дарственные дела можно поделить на два типа: предварительное обязательство и непосредственно дарение.

В отношении недвижимости такие сделки должны проходить процедуру обязательной регистрации.

Правовые нормы имеют четкие критерии, по которым становится понятно, есть ли способы отказаться от договоренностей и можно ли расторгнуть договор дарения.

Отказ от выполнения обязательств и расторжение сделки до и после передачи объекта недвижимости возможны на основании статей 577-578, а также при нарушении условий статей 575, 576, 574.

Поводы для оспаривания сделки

В какой ситуации законность дарственной на недвижимость можно оспорить?

Поводы для оспаривания дарственных дел возникают на этапе договоренности, после оформления соглашения или передачи недвижимой собственности.

Отказ от исполнения условий договора

По закону даритель вправе уклонится и не исполнять принятые обязательства при возникновении на это определенных оснований.

Основания

Изменение обстоятельств

Человек, приняв решение подарить объект недвижимости, может отказаться его исполнять, если произошли события, которые ухудшили его материальное положение. Это могут быть изменения в семье, утрата имущества и другие обстоятельства, качественно изменившие уровень жизни.

Если положение дарителя поменялось в результате возникших проблем со здоровьем – это тоже является поводом к отказу от исполнения договоренностей. 

Причинение вреда

Насильственные действия против дарителя дают ему право изменить свое решение на этом этапе. Вред, причиненный его семье, также дает возможность не передавать недвижимость в натуре.  

Основания для отмены дарственной до передачи недвижимости

На этом этапе стороны могут отменить дарение, достигнув соглашения. Человек имеет право отказаться принять имущество в дар, могут возникнуть и другие обстоятельства, при которых стороны решают прекратить договорные отношения. Если обоюдное согласие отсутствует, можно воспользоваться нормами закона и оспорить сделку.

Расторжение договора после передачи собственности

Наиболее распространенной является ситуация, при которой возникает необходимость вернуть собственность после оформления договора и передачи недвижимости одаряемому лицу. В этом случае придется действовать через суд и доказывать, что возврат имущества является законным.

Основания

Как быть, если имущество уже передано новому собственнику?

Насильственные действия

Правовым поводом к отмене дарственной может послужить покушение. Если на жизнь дарителя покушался выгодоприобретатель, причинил ему телесные повреждения, и умысел доказан – это повод для аннулирования договора в суде.

Расторгается сделка и при насильственных действиях, направленных на родственников дарителя, и в случае лишения его жизни. При этих обстоятельствах иск могут подать в суд его наследники.

Не надлежащее использование

Не надлежащим будет считаться использование, в результате которого недвижимому имуществу грозит уничтожение. Чаще всего в юридической практике для применения этого основания в суд представляются факты утечки газа, возгораний и неумышленных поджогов.

Придя с иском, основанном на этом обстоятельстве придется доказать, что квартира представляет особую ценность для бывшего владельца. Важен и принимается судом не имущественный, а только моральный аспект ценности.

Смерть выгодоприобретателя

Поводом к расторжению дарственной может быть смерть одаряемого лица. Это основание вступает в силу только при условии, что оно зафиксировано на бумаге — прописано в дарственной.

Нарушение законодательства

Данное основание относится к юридическим лицам. Касается оно и индивидуальных предпринимателей. Если такое лицо совершает дарение с целью уклониться от обязательств, возникших в результате банкротства, любой заинтересованный может оспорить сделку в судебном порядке. Подаренная недвижимость изымается, в течение полугода с момента оформления дарственной.

Если ни один из поводов к отмене сделки применить нельзя, существует возможность аннулировать договор дарения путем признания его ничтожным.

Как признать сделку недействительной?

В каком случае сделку можно признать недействительной?

Поводом к расторжению договора, когда у недвижимости сменился собственник, могут служить формальные предлоги, и, обстоятельства, связанные с нарушением закона.

Ошибки

В законе не предусмотрена обязанность нотариального оформления дарственной.

Достаточно письменного волеизъявления. Вследствие этого возможны ошибки. Они могут быть сделаны в тексте договора и при государственной регистрации. 

Основные ошибки, совершаемые при подготовке договора, связаны с нарушением принципов дарения. Главный из них – безвозмездность. Прописанные условия, особенно материального характера могут стать весомым основанием для расторжения договора.

Обещание подарить недвижимость после смерти, даже оформленное письменно, правового значения не имеет и не может быть исполнено.

При государственной регистрации также важно, чтобы оформление было закончено до наступления смерти дарителя. Неверной датой можно воспользоваться для отмены договора.

Если дарение осуществляется по доверенности, то в ней должно быть прописано, кому следует подарить недвижимость. В противном случае дарственная будет признана ничтожной.

Дарение без согласия

Данный пункт применим только к совместной собственности. В супружеских отношениях недвижимость, приобретенная в браке, не может быть подарена одним без согласия другого.

Согласие долевых собственников при оформлении дарственной не требуется.

Недееспособность дарителя

Наиболее распространенным способом при оспаривании сделок по дарственным делам является отсылка к  недееспособности основного участника – дарителя. Заболевания, влияющие на мозговую деятельность, подтвержденные заключениями врачей и медучреждений – гарантия отмены дарственной.

Временная недееспособность, обусловленная злоупотреблением алкогольных или наркотических веществ, также может служить основанием оспорить сделку. Главное – иметь веские доказательства.

От имени опекаемых лиц

Недействительными считаются сделки по дарению недвижимости, которые осуществлялись от имени несовершеннолетних или недееспособных лиц

Опекуны не имеют права дарить имущество своих подопечных. Любые договора, заключенные ими от имени малолетних или недееспособных лиц являются не просто недействительными, но и незаконными.

В пользу некоторых категорий граждан

Представители социальных и медицинских учреждений, а также работники образовательной сферы не могут быть получателями недвижимости по договорам дарения, если оно совершается гражданами, зависимыми от них в силу профессиональных обязанностей первых. Также им запрещено получать недвижимость в дар от родственников учащихся и пациентов.

Если лицо, осуществляя государственную службу, получает дар, благодаря своему должностному положению, такая сделка является незаконной. Исключения составляют правительственные и иные награды.

Фактические доказательства должностных нарушений такого рода — гарантия расторжения соглашения дарения.

В пользу организации коммерческого направления

Запрет подобных сделок введен с целью предотвратить возможные махинации. При этом дарение в счет долга является допустимым.

Сложность в оспаривании таких договоров состоит в доказательстве того, что недвижимость была предоставлена без намерения дарителя получить выгоду.

Принуждение к дарению

Любой договор, включая сделки в дарственных делах, незаконен, если заключен под принуждением.  Доказывать случаи принуждения особенно сложно, так как они редко имеют документальное подтверждение.

Основываться приходится в большей степени на показаниях свидетелей и косвенных доказательствах. По этому, решение во многом будет зависеть от их качества.

Обман дарителя

Если договор был подписан дарителем без понимания его сути, его можно расторгнуть. Подписанные под видом других документов дарственные или любой иной обман дарителя, который повлиял на его решение, являются основанием для отмены сделки.

Доказать противоправные действия, основываясь только на заявлении дарителя в суде не удастся. Факты должны быть бесспорными.

Если сделка засвидетельствована нотариусом, продуктивное использование данного основания маловероятно. В процедуре заверения документов нотариусом объяснение дарителю его прав происходит в обязательном порядке.

Мошенничество

Этот способ отмены договора дарения используется в случае, когда под видом дарения осуществляется сделка другого типа, например купли-продажи. Нужно доказывать, что даритель получил выгоду от заключения договора.

Отмена дарственной через органы судебной системы может быть осуществлена только при наличии весомых доказательств, так как признать договор дарения недействительным без этого будет практически невозможно.

Документальное оформление

Какие документы необходимы для подготовки иска о признании соглашения дарения недействительным

Перед тем, как расторгнуть договор дарения, следует собрать нужные документы, заявить о своем желании и заручиться необходимыми доказательствами.

Кто может оспорить?

Подать документы на отмену договора могут граждане, которые входят в круг лиц, определенных законом.

• даритель, или его представитель, если имеются правовые основания;
• наследники, которые стали бы обладателями спорной недвижимости в отсутствии дарственной, их представители;
• заинтересованные лица, чьи права из-за возникновения сделки нарушены.

Любое постороннее лицо, не являющееся законным представителем вышеперечисленных категорий граждан, и на чьих правах не отражается сделка, не могут выступать инициатором расторжения договора.

Порядок расторжения по соглашению сторон

После сбора документов необходимо обратиться к нотариусу. Там можно составить и заверить Соглашение. После подготовки этого документа следует узаконить его в Федеральном органе государственной регистрации.

Порядок расторжения в судебном порядке

Последовательность процедур расторжения соглашения дарения квартиры в судебном порядке:

1. Человек, который имеет право и желает оспорить дарственную должен составить и подать в суд исковое заявление. При составлении можно воспользоваться услугами юриста или нотариуса.
2. Необходимо собрать и подготовить все необходимые документы. Тип документов, которые будут подтверждающими в суде, зависит от того, что положено в основу доказательной базы.
3. На судебном процессе весь объем документов будет оценен. На основании данных судья примет решение.
4. Если решение принято не в пользу истца, оно может быть оспорено в апелляционном суде.
5. При положительном исходе следует дождаться сроков вступления решения в силу и подать документы на перерегистрацию спорного объекта.

Сроки

Подать заявление по отмене дарственной граждане вправе не позднее трех лет.

Точкой отсчета является дата соглашения дарения. Если по обоснованным причинам лицо не могло обратиться в суд за этот период, предусматривается продление срока.

Последствия расторжения

Чего можно ожидать от лица, проигравшего в споре за договор дарения?

После отмены договора дарения недвижимость возвращается дарителю, если такая возможность есть.

Однако обиженная сторона может воспрепятствовать исполнению решения суда. Предпринимаются попытки продать, уничтожить или настолько повредить помещение, что оно существенно потеряет в цене.

В таком случае, бывший одариваемый обязан возместить ущерб дарителю. Последнему придется доказать, что урон, причиненный объекту недвижимости, был нанесен умышленно.

Чтобы гарантировать расторжение договора дарения квартиры в суде необходимо иметь неопровержимые доказательства.  Самый простой способ юридически отменить сделку – прийти к обоюдному согласию сторон.

Подробнее о расторжении договора дарения вы можете узнать, посмотрев видео: