Порядок оформления дарственной на квартиру, подчеркнем главные моменты

Сделка дарения — особая, привлекает граждан возможностью получить юридические и налоговые преимущества

В правовой практике существует особый способ перехода права собственности – договор дарения, но не все знают каков порядок оформления дарственной на квартиру.

Наибольшее распространение дарственные возымели при оформлении недвижимости в силу получения участниками сделки юридических и налоговых преимуществ.

И все же процесс не так прост, как может показаться на первый взгляд. Рассмотрим детально порядок оформления дарственной на квартиру или дом.

Гарантии при оформлении квартиры по договору дарения

Дарение – полноценная гражданско-правовая сделка, регулируемая Гражданским Кодексом.

Договор дарения – документ, фиксирующий факт безвозмездного перехода прав собственности на объект недвижимости от владельца к новому собственнику. Квартира – это дар, щедрый владелец – даритель, новый собственник – одариваемый.

Закон позволил одаривать друг друга юридически посторонним гражданам. На практике к одариванию прибегают, в основном, родственники.

Чем же так привлекательна дарственная?

Дарение — процесс безвозмездный и безусловный, поэтому добиться отмены заключенного договора дарения достаточно сложно

По закону сделка считается безвозмездной и безусловной. Поэтому, в отличие от купли-продажи, оспорить дарение недвижимости очень сложно.

Только в крайних случаях (поддельные документы или мошенничество) допускается пересмотр соглашения.

Если квартира оформлена как дар одному из супругов, она не подлежит разделу при разводе.

Когда участники сделки – близкие родственники по закону, то они освобождаются от уплаты налога за операции с недвижимостью (ст. 217 НК). Оформление квартиры в дар — процесс более простой, нежели оформление покупки.

Порядок оформления дарственной на квартиру

Итак, стороны пришли к взаимному соглашению переоформить дом или квартиру через дарственную.

Процедура включает два основных этапа:

• Составление и заключение договора
• Регистрация перехода прав собственности в Росреестре

Договор можно составить самостоятельно, если сделка происходит между близкими родственниками. К примеру, оформляется дарственная на квартиру дочери или сыну, внукам или супругу.

Но какие бы преференции не сулила дарственная, полностью исключит проблемы в будущем только грамотно составленный документ с четкими условиями.

Поэтому в некоторых случаях рекомендуется воспользоваться помощью юристов:

• Участники сделки не имеют опыта в составлении правовых документов
• Существуют претенденты, имеющие «виды» на квартиру
• Дарение происходит между посторонними людьми или дальними родственниками

Мнение юриста-эксперта

 Составление дарственной

В текст договора дарения следует включить все рекомендуемые пункты, формулировки должны быть четкими и недвусмысленными

Договор составляется произвольно в простой письменной форме.

Форму типового договора можно «подсмотреть» в сети или в нотариате.

Условия должны исключать двусмысленную трактовку, быть лаконичными.

Нужно включить следующие моменты:

• Дата и место составления договора
• Технические сведения квартиры/дома в соответствие с техпаспортом
• Фактическое состояние жилья
• Кадастровая оценка стоимости квартиры
• Паспортные данные участников сделки
• Подписи сторон с расшифровками

Документ следует набрать на компьютере без опечаток и последующих исправлений. Иначе толковый юрист, при необходимости, может воспользоваться даже малейшей неточностью.

С 2013 года в порядок оформления дарственной на квартиру или другой объект недвижимости внесены изменения. Закон 302-фз от декабря 2012 года отменил регистрацию договора дарения (сделки с недвижимостью).

Нужно завизировать лишь переход права собственности. Проводится Росреестром или региональным МФЦ.

Госорган придется посетить обоим участникам сделки, предварительно уточнив, какие документы надо для дарственной.

Документы для регистрационной палаты

Для регистрации сделки потребуется предоставить документы на граждан-участников и на саму недвижимость

В зависимости от ситуации пакет может отличаться, но базовый перечень бумаг един:

• Паспорта участников сделки
• Два экземпляра дарственной
• Подтверждение права собственности на квартиру дарителя
• Заявления сторон: даритель — о передачи права на объект, одариваемый – о согласии принять подарок
• Кадастровый паспорт недвижимости
• Справки из БТИ о прописанных в квартире лицах, отсутствии задолженностей по обязательным платежам
• Свидетельство о браке и согласие второго супруга, если объект принадлежит им обоим
• Подтверждение уплаты госпошлин
• Если один из участников дарения не имеет возможности присутствовать при оформлении, потребуется нотариальная доверенность на его представителя.
• Когда в сделке каким-то образом затронуты интересы несовершеннолетних граждан, к примеру, бабушка решила одарить 10-летнего внука дачей, родителям придется предоставить согласие на принятие квартиры в дар их ребенком
• В квартире-даре проживают несовершеннолетние дети, дарится доля недвижимости, в которой прописан ребенок, потребуется согласие органов опеки и подтверждение, что малолетний не окажется на улице

Напомним, что с 2017 года свидетельство о праве собственности на бумажном носителе отменено. Однако нововведение не отменяет необходимости регистрации прав.

Особенности процесса

Следует понимать, что между дарением и завещанием есть существенная разница. Дарение, в соответствии с законом, должно пройти в период жизни заявителя.

Проживание бывшего владельца в подаренной квартире, по завершению процесса дарения, следует оговорить в тексте дарственной

Право на собственность наступит непосредственно после оформления  сделки Кадастровой палатой.

Поэтому стоит сразу же договориться о том, планирует ли уже бывший владелец некоторое время жить в квартире. Если это так, лучше подобное условие прописать в дарственной.

Даритель не имеет права устанавливать дополнительные условия и обязательства к одариваемому.

Дарственная – сделка совершенно безвозмездная, не приносящая выгод для бывшего собственника.

Передав свое жилье по договору, он теряет все юридические права на нее. Также не имеет права передумать, пойти «на попятную».

Порядок оформления дарственной на долю в квартире состоит из аналогичных этапов. Отличие будет заключаться в отсутствии необходимости указания стоимости жилья в составляемом документе.

Конечно, при проживании в данном помещении нескольких лиц, от каждого потребуется документальное согласие.

Расходы на переход квартиры по договору дарения: велики ли они?

Если участники сделки – близкие родственники (супруги, дети, братья/сестры, внуки), сумма затрат будет состоять из оплаты госпошлины 2000 рублей за регистрацию перехода права.

Стоимость сделки между близкими родственниками будет равна сумме госпошлины

Также понадобится оплата юридических услуг при составлении дарственной специалистом.

При заключении сделки между дальними родственниками или посторонними гражданами одариваемому придется полностью возместить 13% ставки налога с приобретения в зависимости от кадастровой стоимости.

Участники сделок дарения недвижимости — ограничения

Статья 575 ГК РФ вводит некоторые ограничения на круг лиц, которые имеют право одаривать:

• Недееспособные лица
• Несовершеннолетние до 14-летнего возраста. От их имени в сделках участвуют опекуны/представители
• Работники сферы образования, медицины, социальных учреждений (приюты, дома престарелых, интернаты)
• Государственным муниципальным служащим, замещающим руководящие должности

Судя по листу исключений, ограничения напрямую связаны с противодействием мошенничеству и коррупции. Остальные граждане могут приобретать и дарить жилье по установленным законом правилам.

Дарственная или покупка – что лучше

Получение/переход прав на жилье по дарственной выгодно, прежде всего, для близких родственников.

В остальных случаях стоит рассмотреть вариант покупки/продажи жилья, поскольку возможные риски превышают выгоды от приобретения.

В любом случае, оформить дарственную лучше через нотариат.

О преимуществе договора дарения при передаче квартиры между близкими родственниками: