В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения?

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

Отчуждение доли в квартире — правовое регулирование

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

• ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс. 

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

• приватизации объекта несколькими владельцами;
• совместном приобретении жилья членами семьи;
• разделе квартиры при разводе между супругами;
• одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.  

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

1. Продавец определяется с ценой продажи.
2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.

Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).  

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Можно ли продать долю несовершеннолетнего?

Если собственником выделенной доли выступает несовершеннолетний, придется пообщаться с органами опеки на предмет одобрения сделки. Детская часть квартиры допускается к продаже при соблюдении следующих условий:

• ребенок/подросток получает равноценную долю по другому адресу;
• вырученные от продажи средства размещаются на именном счете ребенка до его совершеннолетия;
• оба родителя, даже находящиеся в разводе, согласны на сделку.

Представитель ребенка предоставляет в ООП документы, включая заявление и справку о составе семьи.

Надзорная инстанция в течении 2 недель обязана завершить экспертизу предстоящей сделки и принять решение.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

• правовую экспертизу представленных документов;
• составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
• сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире?

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала.

В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек может потребовать свою долю через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

• составление завещательного распоряжения;
• оформление доли в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден?

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже.

Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео: