Как проверить застройщика при покупке квартиры: инструкция

На рынке недвижимости нередко происходят ситуации, когда человек приобретает квартиру или дом, вступая в долевое строительство чтобы сэкономить денежные средства, после чего стройка может быть заморожена на неопределенный срок. Поэтому вопрос, как проверить застройщика при покупке квартиры остается актуальным по сей день, чтобы обезопасить себя от невыгодной сделки и потери денежных средств.

На что обратить внимание, покупая квартиру в новом доме

Осмотр будущего жилья с целью покупкиОбращаясь к застройщику, в процессе осмотра будущего жилья необходимо обратить внимание на техническое состояние дома. Поскольку вряд ли покупатель окажется экспертом, разбирающимся в тонкостях, можно проверить работу следующих систем:

  1. Лифта.
  2. Безопасность проводки.
  3. Канализационной системы.
  4. Водосток.

Не рекомендуется приобретать квартиру в угловом месторасположении, поскольку они считаются самыми холодными.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

В 20-ФЗ 214 представлен полный список документации, которую имеет право потребовать покупатель при приобретении недвижимости у компании застройщика. На основании предоставленных бумаг, возможно оценить материальное положение организации, использующей денежные средства клиентов для возведения жилой недвижимости. Самостоятельно гражданин может найти следующие документы:

  1. Информация о полном названии компании, контактный телефон, адрес официального сайта, режим работы и ФИО директора предприятия.
  2. Информацию о регистрации компании в качестве юридического лица.
  3. Данные об участниках, обладающих более 5% голосов в управленческом органе.
  4. Посмотреть данные об уже завершенных строительных проектах.
  5. Состав членства в независимой организации.
  6. Финансовое состояние организации за нынешний год.

В качестве дополнительного пакета документации, потенциальный покупатель имеет все основания запросить следующие бумаги:

  1. Устав. Рекомендуется поближе познакомиться с информацией, где пропитан капитал, сроки и какие полномочия возлагаются на директора.
  2. Подтверждение официальной регистрации, подтверждающей правомерность выполненных действий.
  3. Постановка на учет в налоговой инспекции.
  4. Бухгалтерская отчетность о деятельности застройщика на протяжении трех лет. На основании полученной информации, клиент может сделать вывод о том, насколько успешной оказывается деятельность организации, имеются ли убытки, финансовые средства, чтобы завершить начатый проект.
  5. Результаты завершения проверки по аудиту. Информация станет интересной с точки зрения наличия возможных нарушений, допущенных компанией в процессе строительства.

Внимание! Для уточнения данных, ведется ли судебное разбирательство или процедура банкротства компании, рекомендуется обратиться к специальным сервисам, чтобы не остаться обманутым дольщиком. Как правило, информация хранится на официальном сайте районного суда.

Действующее открытое производство является одним из самых важных показателей неуспешности застройщика. Это может говорить о наличии серьезных финансовых задолженностей поставщикам. Для проверки информации рекомендуется посетить официальный ресурс ФССП.

Далее рекомендуется заняться получением выписки ЕГРЮЛ. Ее можно получить, не выходя из дома. Достаточно посетить официальный сайт налоговой инспекции. В выписке будет указано, были ли начаты реорганизация, ликвидация предприятия, возможно юридическое лицо будет вовсе исключено из реестра.

Читайте также:  Рассрочка от застройщика без первоначального взноса: миф или реальность

Основными признаками успешного предприятия является наличие немалого материального капитала и наличие надежных партнеров.

Разрешение на строительство

Документ необходимо получить в организации, осуществляющий главный контроль строительства в области или регионе. Важно отметить, в каждом секторе его название может быть различным. Официальное разрешение предполагает ограниченный срок действия. На нем проставляется дата, подпись ответственного лица и печать. Указанные данные должны полностью соответствовать прописанным в документе. Подлинность процедуры можно проверить в онлайн-режиме на официальном сайте ответственной организации.

Проектная декларация

Является основным документом для потенциального собственника, где представлены важные данные о будущей новостройке:

  • Какие этапы необходимо преодолеть, сроки возведения строительства и цели.
  • Официальное разрешение на проведение строительных мероприятий.
  • Информация об адресе.
  • Технические характеристики помещения, количество квартир.
  • Общее имущество.
  • Наличие коммерческих помещений, выделенных в отдельную категорию.
  • Начала срока эксплуатации.
  • Страховка и возможные риски.
  • Цена строительного объекта.
  • Какие подрядчики привлекаются для исполнения прописанных обязательств.
  • Вид финансового обеспечения (выступает ли банк в качестве поручителя, оформлена страховка).
  • Наличие дополнительных инвестиций.

Важно! Публикуют проектную декларацию до того времени, как заключается договор на участие в долевом строительстве.

Государственная экспертиза

Является неотъемлемой частью проектной декларации, выступающая как подтверждение выполнения установленных норм и стандартов в процессе строительства, диктуемые утвержденным регламентом. Мероприятие проводится ответственным органом, осуществляющий контроль строительной деятельности.
Проведение государственной экспертизы является обязательной процедурой перед тем, как начнется строительство.

Документы на землю

Оформление земельного участка может осуществляться несколькими вариантами: как собственность, субаренда или долгосрочная аренда. Еще реже на практике может встречаться пользование в безвозмездной форме, ограничение которого указано определенным сроком.

Договор на оформление арендыНасколько правомерным оказывается пользование территории, можно проверить за короткий срок. Нужно отправить запрос на получение выписки ЕГРН. В ней должен присутствовать собственник с определенным видом обременения (если земля была взята в аренду). Как правило, большинство компаний публикуют сканы документов на официальном сайте, что сокращает время на составление и отправку запросов. В случае отсутствия, у застройщика можно запросить копии следующих бумаг: договора на оформление аренды, либо выписку, где должны присутствовать сроки, наличие официальной регистрации. Как арендатор должен выступать застройщик.

Важно! Срок аренды не должен закончиться до даты, когда планируется сдать объект в эксплуатацию. Во избежание сложностей в будущем, необходима его пролонгация прав на землю.

Если оформлена субаренда, дополнительно изучаются аспекты возможной передачи арендатору и реальные сроки заключенного соглашения.

Что нужно знать о новостройке

Перед тем, как совершать покупку в новостройке, важно узнать, как проверяют застройщика при покупке квартиры, уточнить данные касательно финансового обеспечения, предполагаемых темпов строительных работ, а также передачи квартирного объекта. На основании полученных данных можно оценить шансы завершения работ в указанные сроки.

Источники финансирования

Строительство может осуществляться посредством привлеченных финансовых активов у населения, вложения собственных средств, оформления банковского кредита, а также дополнительных инвестиций. Поскольку возведение жилого дома требует немалых средств, чаще всего используется несколько источников.

Читайте также:  Особенности оформления и госпошлина за регистрацию договора долевого участия

Когда постройка осуществляется за счет собственных материальных средств – это самое идеальное решение для всех участников сделки. Застройщик обеспечивает себе независимое положение в материальном плане, цена за квартиру становится ниже, так как компания не несет дополнительных расходов на покрытие процентов по кредитам или обслуживания. Если за компанией не числится долгов, вероятность завершения проекта в срок увеличивается.

Оформление банковской ссуды является самой распространенной и популярной ситуацией. Доля вкладываемых собственных средств и кредитных в каждой ситуации различна. Важно отметить, что оформление заемных средств в банке порой является хорошим знаком, поскольку компания прошла все необходимые проверки и подтвердила свою надежность. Некоторые банковские структуры разрабатывают специальные предложения для клиентов, которые желают стать собственниками квартиры в определенном доме, чтобы привлечь дополнительный источник доходов. Если за застройщиком числится открытый кредит, это не является плохим знаком, однако он в обязательном порядке должен быть структурированным. Кредитное предложение должно содержать такие условия, чтобы заемщик смог погашать общую задолженность и проценты по установленной ставке.

В случае, когда финансирование осуществляется за счет иных компаний, устанавливается идентичный порядок, как и при сотрудничестве с банками.

Ориентировочная дата сдачи в эксплуатацию

Даты, предполагающие завершение строительства и ввод в эксплуатацию, являются ключевыми понятиями в строительной сфере. Обращаясь к 214-ФЗ, застройщик при нарушении установленных сроков должен понести наказание:

  1. Дата, предполагающая передачу строительного объекта, которая должна быть прописана в договора быть одинаковой для всех собственников. Единственный аспект, который имеет право на существование, это различные сроки сдачи квартир в эксплуатацию, в зависимости от секции или подъезда.
  2. Если произошло нарушение обнародованных сроков, дольщик имеет все основания для получения неустойки. Ее размер определяется по ставке рефинансирования 1/300. За основной эквивалент принимается цена за помещение. Если были нарушены права дольщиков застройщиком, второе лицо должно оплатить неустойку в двойном размере.
  3. В случае, если строительная компания заведомо не в состоянии уложиться в оглашенные сроки, за два месяца до предполагаемой сдачи она должна уведомить всех дольщиков о задержке сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, важно предварительно оформить дополнительное соглашение, на основании которого будут закончены последующие работы.

Особенности при заключении договора

Основываясь на 214-ФЗ договор бронирования не запрещается действующим законодательством, однако появляется дополнительный риск для дольщиков. Так, например, существует вероятность, что безответственный застройщик может продать одну квартиру нескольким лицам. Поэтому важно предварительно убедиться в надежности строительной компании.

Вид договора

Оптимальным вариантом заключения договора является участие в долевом строительстве. О существовании данной формы свидетельствует федеральный закон, где четко прописаны условия подписания. Важно отметить, что такая форма договора обеспечивает защиту для покупателя. С его помощью участник может взыскать положенную неустойку при нарушении сроков сдачи проекта, а также выставить требование для передачи имущества.

Читайте также:  Квартира без обязательного первоначального денежного взноса от застройщика

В качестве альтернативного варианта выступает оформление универсального договора о купле-продаже. Он говорит о том, что оформление объекта застройщиком уже произошло и теперь компания имеет права, чтобы реализовать квартиры на рынке недвижимости. Данный документ не представляет никаких рисков для граждан, выступающих в виде покупателей. Каждая сделка в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре, поэтому вероятность многочисленных продаж исключена.

Переуступка прав может быть оформлена в случае оформления договора на долевое строительство или временного бронирования. Однако последний вариант не подлежит регистрации в соответствующих инстанциях, что предполагает возникновение серьезных рисков для покупателя.

Условия договора

Без прописанных условий заключения сделки, договор не является действительным и не несет никакой юридической информации. В 214 ФЗ статье 4 описаны аспекты заключения договора:

  1. Подробная информация об объекте, подготовленного к передаче, согласно подписанную договору.
  2. Сроки, в которые должна быть осуществлена передача.
  3. Полная стоимость полученного оформленного объекта.
  4. Каким образом происходит обеспечение и выполнение обязательств застройщиком по завершению строительных работ.

Кроме того, в договоре могут быть зафиксированы последствия для обеих сторон при невыполнении взаимных обязательств.

Госрегистрация

Регистрируются только договора о долевом участии либо переуступки прав. Иные соглашения (например, предварительного бронирования) в государственных структурах не числятся.

Договор страхования на новостройку

Страхование новостройкиПеред тем как начать возведение объекта, перед каждым застройщиком встает выбор обеспечения. Это может быть обращение к банковским структурам или страховым организациям. Наиболее популярным считается второй вариант.

Страховка предполагает принятие стороны дольщик, обеспечивая должную защиту их интересов при заключении сделки. В качестве страховых случаев признаны следующие ситуации:

  1. Принятие решения в результате судебного разбирательства о взыскании имущества застройщика.
  2. При оформлении процедура банкротства застройщика.

Размер страховой выплаты осуществляется, исходя из ДДУ. Важно обратить внимание, что страхование осуществляется только в тех организациях, которые имеют официальную лицензию на деятельность и включены в специальный список ЦБ.

Риски

Чтобы сократить риски приобретения недвижимости, необходимо помнить о том, что нужно проверять застройщика при покупке недвижимости. Для этого, в первую очередь, важно проверить пакет документов, закрепленный в 214 ФЗ. Кроме того, не менее полезной будет информация из опубликованных отзывов в интернете. Можно даже найти тематические новости, где также присутствует полезная информация.

Для принятия решения о сотрудничестве с застройщиком и вступлении в долевое строительства, важно анализировать полученную информацию комплексно. Среди самых распространенных рисков стоит отметить отсутствие развитой инфраструктуры (нет поблизости детских площадок, муниципальных и медицинских учреждений), использование некачественных материалов для возведения объекта, наличие материальных сложностей (стройка может затянуться на неопределенный срок, если у застройщика не хватит денег для завершения).

Встречаются дефекты в договоре. Поэтому каждый человек должен предварительно проверить пункты, связанные с начислением штрафов и неустоек в случае несоблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Проверка застройщика на надежность:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: