Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома: действий со стороны дольщика

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома – очень важная проблема, часто возникающая при постройке высотных многоквартирных домов. О том, как узнать, когда будет сдан дом или другая долевая недвижимость, какие действия должен предпринимать дольщик, чтобы защитить свои интересы и получить компенсацию в случае их нарушения, будет рассказано в этой статье.

Что такое срок, в течение которого должен быть сдан дом?

Сроки введения многоквартирного дома в эксплуатациюСрок сдачи многоквартирного дома (введения в эксплуатацию) – это составляющий 3 месяца (квартал) временной интервал, к концу которого объект должен быть аттестован (принят) госстройтехнадзором, пожарной и экологической инспекцией, госэпидемстанцией.

Если все конструкции, жилые и общие помещения дома, соответствуют требованиям, предъявляемым данными службами к жилой недвижимости, то комиссия подписывает соответствующие приемочный акт. На основании данного акта, и еще пакета документов, застройщик регистрирует дом как полноценную недвижимость – вводит ее в эксплуатацию. Однако введения дома в эксплуатацию не означает, что в него уже могут вселяться жильцы. Как правило, от сдачи дома до этого момента проходит от 6 месяцев до нескольких лет, за которые застройщик завершает внутреннюю отделку помещений, производит окончательные пусконаладочные работы отопления, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции, пожаротушения.

Найти срок введения дома в эксплуатацию в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ) нельзя. Узнать его можно в таком документе, как Проектная декларации (ПД), находящемся в открытом доступе на официальном веб-ресурсе застройщика и, содержащем, кроме этого, сведения о компании, ее кредиторской и дебиторской задолженности, участия в других проектах, сроках их завершения.

Важно! Очень часто у многих желающих построить собственную недвижимость понятие «срок сдачи дома» ассоциируется с получением ими ключей от долгожданных квартир. Данные две даты взаимосвязаны, однако при этом разделены достаточно длительным временным промежутком. Так, дата вселения в квартиры (получение ключей) — эта та дата, когда дольщик будет принимать у застройщика построенное для него жилье.

Срок же сдачи дома – это введение построенного объекта в эксплуатацию, регистрация как полноценной недвижимости, имеющей свой технический паспорт и почтовый адрес.

Дом сдан не в срок – какие последствия этого?

Если дом не был принят госкомиссией, у застройщика есть еще время до истечения указанного в ПД срока сдачи, чтобы устранить выявленные недостатки. Для этого застройщику после первой приемки выписывают предписание, с указанием перечня нарушений и конечных сроков их устранения. Другая ситуация может быть, когда застройщик не успевает завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию до срока сдачи квартир дольщикам, указанного в ДДУ. В таком случае не менее чем за 60 дней до этой даты застройщик направляет своим дольщикам извещение с предложением подписать доп соглашение о продлении сроков окончательной сдачи квартир.

Читайте также:  Терминология в сфере строительства: кто такой застройщик и кто такой заказчик

В данном документе, помимо новых сроков, указываются и причины невыполнения первоначальных с обоснованием необходимости продления продолжительности проведения работ на определенное время.

Важно! Дополнительное соглашение является не обязательным к подписанию документом – подписывать его или нет каждый дольщик решает сам. Любое принуждение, запугивание, шантаж дольщика застройщиком может расцениваться, как противоправное и уголовно наказуемое действие.

Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?

Если застройщик задерживает сдачу дома, что делать с предложенным ему доп соглашением о продлении срока сдачи объекта долевого строительства каждый дольщик решает сам – никто принудить его принять решение «за» или «против» подписания данного документа не может. Как правило, в такой ситуации дольщик подписывает данный документ, если у него есть возможность подождать, хватает средств на съемное жилье, дольщик входит в положение застройщика и не нагнетает ситуацию. Однако, очень часто возникает и прямо противоположная ситуация, более характерная для семейных пар с детьми – семья планировавшая переезд несколько месяцев и, не имеющая больше возможности снимать жилье, может отказаться от такого варианта и расторгнуть договор с вытекающими из этого последствиями (о них будет рассказано ниже).

Если дольщик откажется подписывать доп соглашение – что будет?

Отказ от подписания данного дополнительного соглашения означает несогласие дольщика с предложенными ему, застройщиком, новыми сроками сдачи дома.

При этом возможно 3 пути развития ситуации в дальнейшем:

  • Дольщик не расторгает с застройщиком ДДУ и получает за просрочку сдачи дома неустойку;
  • Дольщиком производится расторжение договора, в результате чего застройщик возвращает ему все выплаченные на строительство квартиры деньги;
  • Застройщик отказывается расторгать договор, после чего дольщик обращается в суд, и выиграв его, получает не только все выплаченные ему средства, но и компенсацию нанесенного морального вреда, возмещение всех судебных издержек (госпошлину, деньги, затраченные истцом на наем адвоката и консультацию у платного юриста).

Отказ дольщика от подписания доп соглашенияОбычно дольщики предпочитают при отказе от подписания доп соглашения именно первый путь – при наличии съемного жилья просрочка позволяет практически полностью окупать затраты на его оплату, а при большой стоимости строящейся квартиры от такой неустойки остаются еще и лишние, не пошедшие оборот, деньги. Исключением может стать ситуация, когда люди из-за неблагоприятных жилищных условий не могут ожидать еще несколько месяцев до окончательной сдачи дома и, забрав все выплаченные застройщику деньги, приобретают жилье по рыночной цене или в ипотеку.

Читайте также:  Линии градостроительного регулирования как ограничения для застройщика

Чем можно доказать то, что дом не был сдан в срок?

Несоблюдение срока сдачи дома застройщиком в процессе судебного разбирательства доказывается дольщиком следующими путями:

  1. Указывается на отсутствие у обеих сторон ДДУ (дольщика и застройщика) экземпляров приемо-сдаточного акта, подписываемого ими в ходе осмотра и передачи построенной квартиры;
  2. Заказывается выписка о сроках завершения строительства здания в Росреестре – данная услуга является платной, но при этом с ее помощью можно получить официальную выписку о том, что застройщик зарегистрировал введённый в эксплуатацию дом значительно позже той даты, которая указана в Проектной декларации данного объекта.

Также косвенными доказательствами неготовности дома являются актуальная (с указанием даты) фото и видеосъемка его помещений и внешнего вида, на которой визуально видно, что строение не готово к вводу в эксплуатацию и заселению жильцов.

Важно! Знать, сдан дом или нет, очень важно, так как многие недобросовестные застройщики, у которых госкомиссия и гостехнадзор не принимают возведенную недвижимость, заселяют в нее жильцов, чтобы не срывать сроки передачи им квартир и не платить тем самым неустойку. В результате таких махинаций жильцы сталкиваются с такими проблемами, как невозможность оформления квартир в собственность и получения в них прописки.

С точки зрения закона, государственные органы и структуры, отказывающие им в данных процедурах полностью, правы – дом не был принят и введен в эксплуатацию, соответственно, и не зарегистрирован должным образом как полноценное жилье. Проблема эта решается в большинстве случаев не без помощи местной исполнительной власти, но до этого собственники квартир получают обидный статус «временных жильцов».

Неустойка за просрочку сдачи дольщику объекта долевого строительства

При просрочке сдачи дома, а соответственно, и находящихся в нем квартир, дольщикам выплачивается неустойка (компенсация). Ее размер рассчитывается по следующей формуле:

Н = ((Цк x КС x 0,01)/К) x Д;

  • где Н — сумма неустойки, руб;
  • Цк — определённая ДДУ цена объекта (квартиры), руб;
  • КС — ключевая ставка Банка России, %:0,01 – коэффициент для перевода процентов в доли единиц;
  • К — коэффициент, указывающий долю неустойки от произведения стоимости квартиры на ставку рефинансирования.
Читайте также:  Особенности оформления и госпошлина за регистрацию договора долевого участия

Для лиц без гражданства и с видом на жительство он составляет 300, для граждан Российской Федерации – 150.

Д — продолжительность просрочки, дней.

Пример расчета:

Сдача дома и передачи дольщику гражданину РФ квартиры стоимостью 5 млн. руб, просрочена на 15 дней. Ключевая ставка при этом была постоянной на протяжении данного времени и составляла 7,75%. Таким образом, выплата неустойки (компенсации) за данный период будет составлять: Н = (5 000 000 x 7,75 x 0,01) /150) x 15 = 38 750 руб.

Вся неустойка начисляется на предоставленный дольщиком счет или пластиковую карту эскроу-агента (уполномоченного банка).

Составление претензии застройщику для выплаты неустойки

Составление претензии на имя застройщика за несвоевременную сдачу домаВ том случае, если застройщик задерживает сдачу дома, первое, что необходимо делать для получения неустойки – это грамотно и правильно оформить и направить в его адрес претензию. Оформляется она следующим образом:

  1. В верхнем правом углу указываются все паспортные данные дольщика-заявителя, полное наименование застройщика;
  2. Далее пишет заголовок документа;
  3. После заголовка указывается, как в договоре, когда и между кем был он заключен, его предмет (квартира, ее площадь, расположение), стоимость договора;
  4. Далее описывается факт того, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства – указывается, когда должна была сдана квартира;
  5. Приводится выдержка методике расчета неустойки из закона № 214-ФЗ;
  6. Приводится расчет суммы неустойки на дату подачи претензии и требование ее выплатить в течение определенного договором времени (срок разрешения претензионных споров);
  7. Также претензия содержит требование передачи объекта долевого строительства — квартиры, с указанием ее характеристик и месторасположения;
  8. В самом конце претензии дольщик ставит свою роспись и указывает реквизиты для уплаты неустойки. Лучше всего такую претензию составлять не рукописно, а при помощи компьютера.

Составляется претензия в 2-х идентичных экземплярах: оба они регистрируются и подписываются юридическим лицом застройщика, указанным в ДДУ, после чего один из них возвращается дольщику.

Важно! Наличие подписанного и зарегистрированного у застройщика претензионного письма обязательно. В случае наличия всего 1 экземпляра данного документа у застройщика, он может быть уничтожен вместе с записью о его регистрации в соответствующем журнале. Таким образом, проблема просрочки сдачи дома и квартир при долевом строительстве — ситуация хоть и неприятная, но достаточно легко решаемая. При этом все действия дольщика должны быть обоснованы статьями соответствующего упомянутого в данной статье закона, требованиями Гражданского кодекса и других законодательных актов РФ.

Что можно взыскать, если застройщк задерживает сдачу квартиры:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: