Квартиры в ипотеке: обмен на другой вариант недвижимости

Часто случается так, что квартира куплена, на неё оформлена ипотека, но появились обстоятельства, из-за которых необходимо провести замену жилья на другое. Существует множество видов обременений для недвижимости, ипотечные кредиты остаются одними из самых распространённых.

Но это не означает, что у клиента исчезают вообще какие-либо права по действиям с недвижимостью. Просто жилплощадь относится временно к банковскому имуществу. Если банк даёт одобрение – то возможен и обмен, и продажа.

Допустим ли обмен ипотечной квартиры на другое жильё

Обмен квартиры на другое жильеЗдесь надо опираться на статью №37 Федерального Закона об ипотеке №102-ФЗ. В ней написано, что заёмщик имеет право продать, либо обменять залоговое имущество, если сделку одобряет первоначальный владелец.

Иначе подобные действия расцениваются как грубое нарушение договорных обязательств. У банка есть право применять штрафные санкции для тех, кто нарушил положения. Иногда он направляет требование досрочно погасить задолженность, в полном объёме.

Особенности получения разрешений зависят от условий в каждом конкретном случае. Здесь надо учесть некоторые аспекты:

  1. В случае обмена кредит переоформляют на новый объект недвижимости.
  2. Внутренние нормативные документы банка указывают точно, как проходит процедура обмена. В ипотечном договоре основные условия тоже обязательно прописываются.
  3. Банк имеет право отказаться от проведения сделки, не объясняя причины.

Заёмщик должен обратиться в банк, собрав необходимые документы, чтобы решить вопрос.

Об основных способах обмена

Замена залогового имущества – традиционный вариант, который используют в таких ситуациях. У процедуры свои особенности, главным фактором становится разница между старой и новой жилплощадью. Заёмщику доступны такие варианты поведения:

  • Обмен на более дорогой объект недвижимости.

Банку такое решение очень интересно. Ведь стоимость кредита увеличивается. Риски для организации при таких обстоятельствах уменьшаются. Если разница составит не меньше 20% — для компании точно появляется финансовая выгода. Из собственных средств клиента проводят доплату за объект недвижимости. Либо допускается использовать схему с потребительскими кредитами.

  • Обмен жилья на другое с меньшей стоимостью.
Читайте также:  Как получить от государства 600 тыс. рублей на погашение кредита по ипотеке?

Подобные обстоятельства редко получают одобрение со стороны банка. Ведь невыгодно менять залоговое имущество на то, что отличается меньшей ликвидностью. Сделка возможна, только если от первоначального долга уже погашено 65% и более.

  • Обе квартиры с равнозначной стоимостью.

Не важно, имеет новый объект большую или меньшую площадь по сравнению с тем, что было раньше. Цена может быть равной и за счёт других факторов. В этом случае оформление доставляет меньше всего хлопот. Поэтому для обеих сторон решение оптимальное.

К альтернативным вариантам прибегают, если банк первоначально отказывается заменить залоговое имущество. Один из примеров – оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредиторами. К новому собственнику переходит не только само имущество, но и статус заёмщика. Главное – чтобы вторую сторону устроили имеющиеся условия.

Можно использовать ипотечные кредиты, чтобы погасить текущую задолженность. После этого проще будет оформить договор на нового владельца.

Обмен квартиры в ипотеке: точное описание процедуры

Обмен квартиры в ипотекеПри обмене между физическими лицами заключается соответствующий договор. Стоимость жилья при этом не переводят в денежное выражение.

У такой сделки три участника, третья сторона – это кредитор. Он контролирует процесс, связанный с переходом ипотечных обременений от одного объекта к другому.

В такой операции проходят следующие этапы:

  1. Обращение в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Сначала рассматривают запрос клиента, потом выносится окончательное решение.
  2. Если вопрос решён положительно – клиент собирает пакет документации относительно нового объекта на рынке. На основании предоставленных бумаг специалисты проводят оценку относительно ликвидности. Если выяснится, что у нового жилья есть какие-либо обременения, либо оно не соответствует требованиям – банк имеет право отказать.
  3. Между владельцами имущества заключают договор обмена. В нём указывается, каким именно способом проводят сделку. Заёмщик обязательно сообщает второй стороне о том, что имущество находится в ипотеке.
  4. Все ограничения кредитора снимаются с имущества, ранее принадлежавшего одному гражданину.
Читайте также:  Раздел ипотечной квартиры при разводе - что нужно знать обеим сторонам

Только после выполнения всех указанных действий появляется право официально оформить документы на тот или иной объект.

Как увеличить шанс получения разрешений со стороны банков

Обмен будет более успешным, если выполнено большинство требований из следующего списка:

  • Выполнение всех требований кредитора. Иногда это касается и места расположения – район должен быть достаточно хорошим. Хорошо, если банковское отделение кредитора есть рядом.
  • Кредитная история абсолютно чистая. То есть надо позаботиться об отсутствии просрочек.
  • Минимум 2 года должно пройти с того момента, когда оформлена жилищная ссуда впервые. Иногда этот срок увеличивают, до половины времени действия всего договора.
  • Для обмена предоставляют только ипотечную недвижимость, которая существует реально. Заёмщики не смогут переехать в жильё, если оно только находится на стадии строительства.

Ликвидность и стоимость жилплощади – дополнительные факторы, которые принимаются во внимание.

Об обмене домов на квартиры

Многим жителям города интересно получать собственные земельные участки. А некоторые – наоборот, стремятся переехать в многоэтажку.

Процедура обмена проходит также, как и в случае с двумя квартирами. Есть лишь небольшие отличия, которые стоит учесть.

Отделение банка-кредитора должно присутствовать там, где совершается операция с жильём.

К общепринятому списку документов добавляются некоторые позиции:

  1. Результаты экспертной оценки по земельному участку.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Бумагу, подтверждающую право собственности.

Как действовать, когда одобрение банка получено

Одобрение банкаВ данном случае процедура будет иметь такое описание:

  • Подписывают предварительный договор на обмен, с согласием банка.
  • Закрывают кредит.
  • Выдача закладной с пометкой о закрытии долга.
  • Аннулирование обременений.
  • Формирование двух договоров купли-продажи.
  • Фиксация перехода имущественных прав.

Отдельные нюансы для военной ипотеки

Проще всего завершить процедуру, погасив все имеющиеся задолженности. Тогда квартира становится полноценной собственностью. И владелец получает права совершать какие угодно действия:

  1. Продажа другому.
  2. Получение имущественных прав.
  3. Выплата банку остатка задолженности.
  4. Оформление договорённостей с владельцем нового жилья.

Проведение сделок с собственниками-несовершеннолетними детьми

Здесь потребуется дополнительное одобрение от органов опеки и попечительства. Но банки редко дают согласие на недвижимость, обременённую такими имущественными правами. Обычно доля таким собственникам передаётся после того, как долг погашен, все документы оформлены соответствующим способом.

Читайте также:  Как получить квартиру многодетной семье у государства

Такой вариант распространён, когда приобретение имущества связано с материнским капиталом. Органы опеки участвуют в процедуре обмена при любых обстоятельствах.

Они должны убедиться в том, что права несовершеннолетних не ухудшаются после проведения обмена. Разрешение будет проблематично получить, если новая жилая площадь меньше той, которую указали ранее.

Особенности сотрудничества со Сбербанком

В Сбербанке с такими сделками не очень любят соглашаться. Такой вариант доступен только клиентам, чья платёжеспособность не вызывает сомнений. Обязательно выполнение следующих условий:

  • Наличие хорошей кредитной истории.
  • Участие в зарплатном проекте.
  • Отсутствие просрочек по платежу.

Если банк согласен, процедура проходит по схеме, обозначенной выше.

Обмен в случае с переуступкой

Обмен в случае с переуступкойПереуступка обязательств по договору – понятие, которое стало достаточно распространённым на практике.

Это касается не только самой недвижимости, но и прав с обязательствами в том или ином конкретном договоре.

Срок выплаты может быть довольно скромным, поэтому многие соглашаются с такой схемой.

Главное – чтобы факт перехода обязательств зафиксировали в Росреестре. Пока регистрация не завершена – стороны имеют право отказаться, написав соответствующее заявление.

Преимущества такой схемы очевидны:

  1. Дополнительный плюс в историю благодаря быстрому возврату денег.
  2. Банк – дополнительный гарант для сделки.
  3. Юридическая чистота действия.
  4. Меньший долг перед банком.

Специалисты кредитора должны оценить нового заёмщика и его платёжеспособность, чтобы принять окончательное решение. Но иногда на нового соглашаются в любом случае, потому что у старого пропала возможность выплачивать долги.

В процедуре по обмену несколько этапов, иногда на решение вопросов уходит по нескольку месяцев. Предварительные консультации с сотрудниками банка и юристами помогают ускорить этот процесс.

Лучше всего доверить сделку риелторам, если с их участием сделка проводилась первоначально. Тогда времени на проверку участников и сторон уходит меньше. Поиски продавца тоже упрощаются, каждый получает свою выгоду.

Видео о том, как правильно брать ипотеку:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также
Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: