Покупка апартаментов в Москве, за и против, недостатки и преимущества

Аргументы за и против покупки апартаментов в Москве – это важные объективные преимущества и недостатки данного нового вида недвижимости, которые необходимо знать всем желающим их приобрести или взять в аренду.

Без их тщательного изучения, анализа необдуманная покупка апартаментов может привести к необоснованным тратам и проблемам в дальнейшем.

Покупка апартаментов в Москве, за и против. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартамент – коммерческая недвижимость, используемая как для проживания (временного или постоянного), так и для размещения офисов, студий или сдачи в аренду Основными отличиями апартаментов от обычных квартир в многоэтажных домах являются:

• Правовой статус нежилого помещения;
• Повышенный уровень комфортности.
• Наличие не менее чем 2 жилых комнат площадью от 40 м.кв.

Также по сравнению с квартирами к апартаментам не применяются жесткие требования строительных норм и правил (СНиП), что ускоряет их возведение и сдачу в эксплуатацию.

Гостиничного и квартирного типа

Различают два основных вида апартаментов:

• Гостиничные – являются полноценными комфортабельными номерами в апарт-отелях и сдаются постояльцам, как правило, для долгосрочного проживания;
• Квартирные – недвижимость которая может быть куплена у застройщика и может быть использована ее собственником как для проживания, так и сдачи в аренду.

Из двух данных видов в последнее время наибольшее распространение получили квартирные апартаменты.

Есть ли разница в комфорте?

По сравнению с квартирами данный вид жилья имеют следующие отличия в комфорте:

• Возможность переезда сразу после завершения строительства — в отличие от многих квартир эти жилища сдаются в эксплуатацию не только с уже готовой современной и качественной отделкой, но и с мебелью и бытовой техникой.
• Высокий уровень обслуживания – в описанных зданиях очень развиты такие виды сервиса, как уборка помещений, доставка еды, билетов, бронирование столиков в ресторанах и кафе, круглосуточная охрана и консьерж-услуги.

Также данный вид недвижимости имеет очень удобное расположение. Здание с апартаментами, относящимися к нежилым помещениям, может быть возведено в любом удобном месте.

Квартирный комплекс или даже одиночный многоэтажный дом требуют для своего строительства участка определенной площади и наличия соответствующей инфраструктуры.

Нюансы владения

Основными нюансами владения апартаментами по сравнению с недвижимостью, относящейся к жилому фонду, являются:

1. Невозможность постоянной регистрации – так как закон определяет апартаменты как помещения нежилого фонда, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Зарегистрироваться временно на 5 лет с последующей пролонгацией неограниченное количество раз можно в указанном жилье гостиничного типа. Регистрация же в апартаментах, находящихся в зданиях, предназначенных под офисы или торговые помещения, и вовсе невозможна.
2. Возможность использования при выкупе в качестве арендного жилья.
3. Перепланировка без получения разрешения в соответствующих инстанциях.

Кроме того, жильцы, также как и собственник, имеют права сдавать или продавать находящуюся у них в собственности долю общедомовых помещений (лестниц, фойе, подвальных и чердачных помещений) для соответствующих нужд, тем самым компенсируя свои расходы на уплату налогов и коммунальных платежей.

Подводные камни при покупке апартаментов в Москве 

Основными недостатками апартаментов являются некоторые бытовые условия, проблемы социальной сферы и риски по неуплате коммунальных платежей.

Проблемы социальной сферы

Основными проблемами, с которыми сталкиваются жильцы данного вида недвижимости, являются:

• Отсутствие объектов социальной инфраструктуры – в отличие от многоквартирных домов застройщик, возводящий здание с апартаментами не обязан обеспечивать их будущих жильцов или арендаторов какими-либо объектами социальной и транспортной инфраструктуры;
• Социальные ограничения – так как в большинстве случаев в таком жилье нельзя получить постоянную регистрацию, у жильцов данного вида недвижимости нет никаких прав на обслуживание в расположенных рядом государственных учреждениях здравоохранения, образования.

Бытовые условия

Из-за того, что к описанным зданиям с не применяют жесткие требования СНиПов (строительных норм и правил) особенности их внутренних или наружных их конструкций могут приносить некоторый дискомфорт жильцам.

Так, например, тонкие перегородки, между соседними апартаментами могут привести к плохой их шумоизоляции, а небольшое расстояние до соседнего здания ухудшит освещенность помещений.

Риски

Основным риском проживания в апартаментах является незащищенность должников законом при неуплате ими коммунальных услуг — при появлении даже небольшой задолженности за какие-либо коммунальные услуги их могут сразу же и отключить.

Таким образом, основными доводами против покупки апартаментов в Москве и за приобретение квартиры является повышенное их налогообложение, высокие цены на коммунальные услуги.

А еще низкая обеспеченность необходимой инфраструктурой, конструктивные недостатки из-за несоблюдения СНиПов и незащищенность законом должников коммунальных услуг.

Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Сколько стоит коммуналка в апартаментах в Москве? Высокая коммунальная плата – по сравнению с обычной квартирой в апартаментах стоимость водоснабжения выше на 15-20%; отопления и электричества – на 20-25%.

Также достаточно дорого обходятся и дополнительные услуги, предоставляемые жильцам данной недвижимости – обслуживание 1 м.кв. в столичных апартаментах в среднем составляет от 4 до 8-9 у.е.

Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Размер имущественного налога для данной недвижимости колеблется от 0,5% (жилые апартаменты, апарт-отели) до 2% (офисно-торговые центры), что в несколько раз выше аналогичных выплат для простых квартир (0,1-0,3%).

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Благодаря низкой кадастровой стоимости, цена на апартаменты по сравнению с аналогичными по площади и расположению квартирами меньше.

Так, приобретение апартаментов обойдется на 20-30%, а в ряде случаев и до 40-50% дешевле, чем квартиры в новостройке или жилом комплексе.

Такая разница в цене в последнее время активно способствует тому, что многие эксперты и каждый второй покупатель активно высказываются именно за покупку апартаментов в Москве и агитируют против долевого строительства более дорогих многоквартирных жилых комплексов.

Почему апартаменты дешевле квартир?

Относительная дешевизна данного вида недвижимости по сравнению с квартирами объясняется тем, что:

1. Апартаменты по закону не являются жилым фондом, что влияет на их кадастровую стоимость;
2. При возведении нет строгого контроля за соблюдением СНиПов, благодаря чему требования к конструкциям значительно снижены. Это, в свою очередь, влияет на себестоимость возводимой недвижимости и ее конечную цену.

Кроме того, застройщик объекта с апартаментами может снижать стоимость данной недвижимости благодаря высокой коммунальной плате , повышенной ставка имущественного налога, со временем компенсируя разницу в цене с аналогичными по площади квартирами при помощи этих платежей.

Средняя стоимость апартаментов в Москве и у моря

Стоимость апартаментов зависит от их расположения, площади, наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Средняя стоимость на стандартные 2-х комнатные апартаменты площадью от 50 до 100 м.кв в различных округах Москвы приведены в таблице ниже.

Таблица. 1 Сравнительная стоимость 2-х комнатных апартаментов в различных административных округах Москвы:

Средняя же стоимость, выставленных на продажу 2-х комнатных апартаментов на черноморском побережье, колеблется от 43 700 (Бетте) до 138 300 у.е. (Новороссийск).

Что стоит учесть при покупке

При покупке данного вида недвижимости будущий собственник должен учитывать их месторасположение, площадь, вид здания, в котором расположены апартаменты (гостиничной комплекс, офисный центр).

Также немаловажным фактором в выборе данного вида недвижимости будет репутация застройщика или собственника комплекса с апартаментами.

Как заработать, сдавая апартаменты в аренду

Выкупленные апартаменты их владелец может не только использовать в качестве жилого помещения, но и сдать их в аренду другому физическому лицу или организации.

Для того чтобы зарабатывать подобным способом, необходимо:

1. приобрести у застройщика или собственника апартаменты;
2. создать небольшой сайт или страничку с фотографиями и описанием апартаментов;
3. разместить рекламу на соответствующих интернет-площадках и в поисковиках;
4. при наличии заявок связаться с потенциальными клиентами и обсудить возможность встречи;
5. если клиента все устраивает, заключить с ним типовой договор аренды, в котором указаны ответственности сторон, срок и размер внесения арендной платы.

Если в аренду планируется сдавать только 1 помещение, то регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна. При наличии же у собственника нескольких сдаваемых в аренду апартаментов для упрощения ведения бухгалтерии и выплаты налогов лучше оформить ИП.

Таким образом, апартаменты — удобное и комфортное жилье, покупка которого обойдется в большинстве случаев дешевле аналогичной по площади квартиры.

При этом недостатками такой недвижимости является невозможность постоянной регистрации в нем, высокие расходы на оплату основных коммунальных услуг и имущественного налога.

В большинстве случаев апартаменты подходят не только для постоянного проживания, но для сдачи в аренду с целью собственником помещения получения дохода.

Плюсы и минусы покупки апартаментов в крупных городах: