Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без последствий и неизбежных потерь

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры возможно далеко не всегда. Когда заключают любой договор с недвижимостью не на основных, а на предварительных условиях, необходимо заранее подготовить возможность его расторгнуть.

Это не значит, что расторжение обязательно состоится, но путь к вероятному развитию событий должен быть подготовлен.

Насколько реально расторжение предварительного договора купли продажи квартиры?

Расторжение предварительного соглашения в ситуации, когда были допущены ошибки, закономерно. Ошибки бывают нескольких типов, часто возникают от непонимания сути регистрации объектов недвижимости.

К ним относится квартира, которая регистрируется в органах Росреестра. Там же регистрируется фиксированная кадастровая стоимость квартиры.

Возможно ли расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры?

Необходимо знать и понимать на стадии подготовки к заключению предварительного аоглашения, что есть вещи, которые не отменишь и не изменишь. Не стоит обманывать государство. Не нужно обманывать людей.

Правда рано или поздно откроется. Конечно, речь не идет о подделке документа, это уже выходит за рамки гражданских правоотношений. Да и невозможно сейчас скрыть подделку, но любой договор можно попытаться отменить.

Такой достаточно бесполезный документ, как предварительный договор, подписывается исключительно из-за взаимного недоверия участников сделки. Это недоверие родилось не на пустом месте, явно имеется и неприязнь, обоюдная или односторонняя.

Если нет денег, договор вообще не заключают, ибо это рискованно. Расходы на оформление упоминаются во всех договорах отчуждения недвижимости, это идет отдельным пунктом, с четкой конкретизацией, покупатель или продавец, сколько за что платит.

На фоне цены недвижимости все расходы по сделке незначительные, кроме того, они установлены законодательно. Странным выглядит подготовка и заключение такой сложной в сделки для достижения мелкой цели.

Реальная проблема, это отсутствие регистрации квартиры. Кроме того, нужно ждать получения правоустанавливающих документов. Это может быть свидетельство о наследовании, которое можно получить не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя.

В этом случае, возможно, всё в порядке, наследникам нужны деньги, покупатели не хотят упустить дешевую квартиру. Нотариуса обычно просят в договор внести данные о том, когда закончится процедура получения свидетельства о наследовании, о дате регистрации в органах Росреестра, и о разумном сроке, в который необходимо основную сделку по отчуждению квартиры.

Между тем, неизвестный наследник может неожиданно появиться у нотариуса, и тогда покупатели по предварительному соглашению не получат ничего. То есть наследника могут сознательно скрывать, деньги по указанному договору разделят с ним, ко времени получения свидетельства он о себе заявит нотариусу, у которого наследственное дело, и всё.

Доказать, что было фактически совершено мошенничество, крайне трудно. Учитывая, что наследственное дело оформлялось легально, у нотариуса. Вариант предварительного договора, когда нужно ждать, что право собственности на квартиру, установленное решением суда, будет зарегистрировано, имеет больше шансов.

Но только на первый взгляд. Допустим, даже апелляция по делу рассмотрена, но ведь есть ещё кассационная инстанция, куда направлена соответствующая жалоба. И так может продолжаться очень долго.

Есть вариант, что квартира находится под арестом судебных приставов, и деньги по указанному договору пойдут на погашение задолженности по исполнительным документам у судебных приставов. Но в этой ситуации неизвестно, как поступит продавец квартиры, и сколько у него таких покупателей по указанным договорам.

Так ли нужен этот предварительный договор вообще, если всеми пробелами в законодательстве пользуются нечистоплотные, недобросовестные люди, часто используя криминальный опыт реальных преступников?

Учитывая нарастающую цивилизованность российского гражданского общества, предварительные соглашения заключают всё чаще. И удостоверяют их у нотариуса с целью максимально полно и развернуто прописать все важные моменты, а у нотариусов обычно стандарт, который не позволяет двоякого толкования.

В договор обычно включены:

• дата составления;
• место составления;
• паспортные данные сторон продавца и покупателя;
• предмет будущей сделки — квартира, кадастровый номер, максимально полные технические данные;
• кадастровая стоимость квартиры;
• порядок оплаты по описанному договору: как правило, покупатель вносит предоплату;
• порядок заключения основной сделки;
• порядок оплаты по основному договору;
• покупатель обязан купить у конкретного продавца конкретную квартиру за конкретные деньги;
• продавец обязан продать конкретным покупателям конкретную квартиру за конкретные деньги;
• порядок расторжения договора: по соглашению сторон сделку можно отменить;
• ответственность сторон за нарушение условий договора.

Определяется порядок оплаты расходов, в том числе и стоимость предварительного соглашения у нотариуса. Как правило, уважающий себя нотариус уговорит клиентов на расписки в получении денег (предоплаты), и удостоверит их, как и договор. На этом строится доход нотариусов. Договор, о котором идёт речь, крайне сложно расторгнуть, иначе как по согласию сторон.

Однако это может быть сделано в суде по правильно указанным соответствующим основаниям, изложенным в иске.

Анализируя теорию и практику, можно прийти к выводу о реальной возможности расторжения данной сделки.

Последовательность действий от заключения к отмене договора

Обстоятельства, приводящие к расторжению, в том числе через суд, предварительного договора купли-продажи квартиры, бывают самыми разными.

Стороной, которая захочет расторгнуть договор, который недавно подписан, может стать как продавец, так и покупатель, например:

1. Произошло нечто, что существенно увеличило реальную цену квартиры, которая по предварительному соглашению должна быть продана. И окончательная стоимость, по которой продаётся квартира, существенно ниже той, за которую квартира реально может быть продана. Продавца это не устраивает.
2. Реальная (рыночная) цена квартиры, которую хотят продать, неожиданно упала. И цена квартиры, по которой придётся её покупать, существенно выше реальной стоимости. Теперь уже покупателя не устраивает цена, за которую он обязан выкупить квартиру.
3. У продавца неожиданно изменились обстоятельства, квартира осталась его единственным жильем, он не хочет её продавать.
4. Покупатель по договору умер. Можно пойти по пути статьи 451 ГК РФ, это всё как раз подходит. Изменились обстоятельства — пишется уведомление, которое как можно быстрее доставляется адресату, можно почтой, лучше телеграммой, желательно заверить нотариально. Если не получится договориться о расторжении договора или привести договор в соответствие с новыми вводными условиями, придется в суде предъявлять данный документ с уведомлением о желании отменить все договорённости по ранее подписанной сделке, и очень важно, чтобы суд убедился в добросовестности инициатора расторжения. Существуют нормы права, которые регламентируют заключение и расторжение предварительного соглашения. Одна из них предусматривает конкретный срок, до которого необходимо уведомить вторую сторону по сделке о желании заключить основной договор. Не нужно спешить. Если нет желания продолжать, имеет смысл подождать.

Вторая сторона сделки может не прочитать часть 6 статьи 429 ГК РФ, и вы получите повестку в суд, по иску второй стороны сделки, а предложения на сделку к сроку не получите.

Если нет предложения, суд признает иск необоснованным. Много подобных решений суды вынесли и они устояли. В любом случае, потребуется адвокат. Лучше из коллегии адвокатов с опытом работы.

А оптимальным будет, если обращение к адвокату пройдёт несколько ранее, чем подписание сделки.

Предоплаты нет, или она мизерная

При отсутствии оплаты по предварительной сделке, или в случае, когда она была мизерная, легче всего. Отказ от сделки приведет к взысканию в двукратном размере предоплаты.

Если она маленькая, то и отдавать нужно немного. У нотариуса составляется и удостоверяется элементарная расписка, и этим всё заканчивается.

Возврат предоплаты

Внесенный существенный задаток очень усложняет ситуацию именно тем, что без возврата денег невозможно заключить мирное нотариальное соглашение.

Так или иначе, при расторжении договора через суд, деньги нужно будет вернуть всё равно, или взыщут через суд, через судебных приставов.

Последовательность действий в процессе

Главной проблемой у тех истцов, что хотят добиться выполнения всех условий, ранее подписанного соглашения от упирающихся и не желающих этого делать владельцев квартиры, является сложность исполнения.

Пример: суд вынес решение об обязанности стороны продавца исполнить договоренности и произвести отчуждение квартиры так, чтобы это соответствовало всем условиям предварительного договора.

Решение не только прошло все судебные инстанции, уже возбуждено исполнительное производство. Но без физического принуждения нельзя заставить подписать, да даже пойти на сделку. Этого не допускает закон.

Пока собственник не изменит позицию, заставить исполнить договор невозможно. Зато обозленный истец может внести деньги на депозит суда и обратиться в суд с новым исковым заявлением, и уже выиграв новый процесс о признании права собственности на квартиру, фактически исполнит все предварительные договорённости. А суд передаст проигравшей стороне деньги с депозита. Риск существует как для истца, так и для ответчика.

Уведомление

Письменное уведомление о расторжении заключенной ранее сделки должно содержать:

• наименование;
• дата составления;
• место составления;
• данные о предварительном договоре и его положения;
• ссылки на законодательство;
• доказательства;
• реквизиты сторон для оплаты;
• подпись, заверенная у нотариуса. Как правило, отправляется через нотариуса, так как точно фиксируются время составления и отправки.

Самый оптимальный результат для любого договора — не заключать его. Не нужно умножать проблемы, гораздо проще без этого обойтись.

Есть необходимые сделки, есть добросовестные стороны, участники сделок. Всё остальное лишь ухищрения для хитрых разумом людей. Расторжение неудачно составленного предварительного договора купли-продажи квартиры иногда является последней возможностью эту квартиру спасти.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: