Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья

Прошли времена, когда ремонтом и содержанием многоквартирных домов занимались государственные органы.

Реформа жилищного законодательства эти обязанности переложила на собственников жилых помещений.

Варианты управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс допускает три способа управления собственным имуществом:

  1. Непосредственное управление имуществом собственниками. По закону такое возможно, если число квартир в доме не превышает тридцати. Жильцы своими силами осуществляют весь спектр работ по ремонту и содержанию общедомового имущества. В конечном итоге, условия проживания, состояние коммуникационных систем должны соответствовать своду федерального и ведомственного законодательства. Вариант, изживающий себя. Часто работы проводятся не планово, а по принципу «гром грянул».
  2. Заключение договора с профессиональными управляющими компаниями. При таком способе общее собрание жильцов выбирает одну из представленных в регионе жилищно-коммунальных организаций. Юридически отношения оформляются договором между ЖКО и каждым собственником. Жильцы обязаны исправно вносить установленные соглашением платежи, а компания – выполнять работы. Вся ответственность за надлежащее состояние общедомового имущества возлагается на управленца. Способ эффективен, но и затраты жильцов ощутимы.
  3. Создание некоммерческих объединений жильцов. Это могут быть жилищные или потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья. В последнее время многие владельцы «высоток» выбирают именно ТСЖ, поэтому поговорим подробнее об организации товарищества собственников.

Сущность ТСЖ

Что такое ТСЖ

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья – добровольное объединение собственников многоквартирного дома, создаваемое с целью самоуправления, со статусом юр. лица.

В редакции последних изменений жилищного законодательства идет поэтапное переформирование ТСЖ в товарищества собственников недвижимости – ТСН. Но если собственники объединились до 01.09.2014 года, перерегистрация не требуется.

ТСЖ — некоммерческое явление, поэтому все финансовые операции по счету должны быть связаны исключительно с деятельностью по управлению домовым имуществом.

Но для достижения общих целей жильцов по надлежащему состоянию имущества допускается занятие предпринимательской деятельностью ТСЖ/ТСН.

Требования к ТСЖ

Цели формирования: владение, контроль, управление общедомовым имуществом.

Обязательная государственная регистрация ЕГРЮЛ для получения юридического статуса:

  • Наличие банковских реквизитов и собственной печати;
  • Регистрация в налоговой службе в качестве юр. лица;
  • 50% кворум жильцов «за» создание товарищества от общего количества собственников;
  • Нотариальное визирование итогов голосования
  • ТСЖ может включать как собственников квартир «высотки», так и владельцев прилегающих земельных участков.

Товарищество управляет только общим имуществом. Что сюда включается? Естественно, подъезды. Чердачные помещения, лифты, детские площадки и придомовые парковочные территории, дворовые площади. Технические помещения и этажи.

Словом, все, что не относится к поквартирным владениям.

А вот содержание квартир (в том числе и внутриквартирных коммуникаций)- головная боль ее владельца.

Кто и где может организовать ТСЖ

Принцип создания ТСЖ

Принцип создания ТСЖ

Чтобы создать некоммерческое объединение, достаточно двух собственников многоквартирного дома. Но ТСЖ может объединять и целые жилые комплексы (ЖК) из нескольких домов:

  • Если общество объединяет несколько домов, то строения должны иметь общую инфраструктуру и электросети
  • Вся недвижимость товарищества должна стоять на общей земле. В крайнем случае, на смежных участках

ТСЖ: штатное расписание

По закону ТСЖ должно иметь правление и председателя. Также общество предусматривает штат оплачиваемых должностей. Как правило, бухгалтер, юрист есть в любом объединении. При необходимости товарищество может ввести должности дворника, консъержа, охранников и т. д.

Штат ТСЖ

Штат ТСЖ

Председатель с правом подписи финансовых документов и правление избираются общим собранием. «Исполнительные органы» выбираются на тот срок, что определен уставом.

Председатель ТСЖ – законный представитель общества в любых инстанциях. Для представительских функций не требуется доверенность: достаточно Устава.

Нормативно-правовая база деятельности ТСЖ — Федеральное законодательство.

В период 1996-2003годов в России действовал отдельный федеральный закон по ТСЖ. С 2004 года все жилищные вопросы в стране кодифицированы в Жилищном Кодексе. В связи с чем закон отменен, а его положения вошли отдельными частями в ЖК.

Деятельность Товариществ Собственников Жилья регламентирована главой Главами 6, 13, 14 документа. Некоторые гражданско-правовые вопросы пересекаются с ГК РФ.

Если работа ТСЖ ведется с нарушениями, тогда придется обращаться к нормам КоАП, УК РФ.

Устав ТСЖ

Это основной документ товарищества. Утверждается общим собранием жильцов. Его положения не должны противоречить ЖК РФ.

Собрание может проводиться как по очной форме, так и с письменным ознакомлением собственников с повесткой и принимаемыми решениями.

Обязанности ТСЖ

Обязанности ТСЖ

Обязанности ТСЖ

Товарищество должно вести документооборот по установленным правилам.

Поэтому ТСЖ по требованию любого собственника квартиры в ТСЖ обязано предоставить оригиналы или копии:

  • Устава. Документ принимался общим собранием собственников, а значит должен быть общедоступен.
  • Протоколов общих собраний. Они должны сохраняться не менее 3-х лет. Выборы председателя и правления, общие управленческие и технические вопросы – все должно протоколироваться. Эти документы эффективность деятельности ТСЖ.
  • Актов работ и предоставляемых услуг;
  • Решений по установлению платежей.

В составе комиссий жильцы могут получить доступ к финансовым документам: сметам доходов/расходов товарищества, платежкам и т. д. Требование о раскрытии финансовой информации ТСЖ изложено в ст. 148 ЖК РФ.

В сфере управления имуществом ТСЖ обязано:

  • Собирать взносы для формирования бюджета объединения;
  • Заключать договора с исполнителями работ;
  • Контролировать качество предоставленных услуг, принимать работы и производить оплату исполнителям.

Права товариществ собственников

Наличие юридического статуса существенно расширяет возможности ТСЖ:

  • ТСЖ принимает решение о способе управления общим имуществом: силами жильцов или привлеченными специалистами (как правило, управляющей компанией).
  • ТСЖ имеет широкие возможности по контролю за УК и, самое главное, по привлечению к ответственности в случае предоставления некачественных услуг.
  • Управление домом в форме товарищества минимизирует затрату на содержание.
  • Все технические и вспомогательные помещения используются более эффективно.
  • Последние изменения законодательства позволяют товариществу кредитоваться в банках, что позволяет в короткие сроки проводить масштабные капитальные ремонты и работы по благоустройству придомовой территории, расширению инфраструктуры вверенного района проживания.

Также последние изменения в ЖК РФ наделяют ТС недвижимости добровольно-обязательными правами по сбору платежей на кап. ремонт.

Чья крепость мой дом? Издержки ТСЖ

Издержки ТСЖ

Издержки ТСЖ

Действующее законодательство не совершенно, но, когда речь заходит об управлении общедомовым имуществом, на первый план выходит «человеческий фактор».

Инертность большинства жильцов — вот основная проблема. Все предпочитают ходить благоустроенным дворикам и жить в чистых, уютных подъездах. А вот предпринимать даже малейшие усилия не желают. Поэтому зачастую «общие» собрания пустуют, платежи вносятся не вовремя, а поквартирные счетчики скручиваются.

Собственникам многоквартирных домов следует понять, что их владения не ограничены входной дверью в квартиру. Только так жильцы домовладения смогут в полной мере оценить все возможности и преимущества современной формы управления недвижимостью.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


 

 

 

 

 
 
 

Какие бывают планировки квартир, секреты риелторов от А до Я

Рынок недвижимости, работа риэлтерских бюро,...

Читать далее

Можно ли расширить ванную за счет коридора: рекомендации и советы

Часто перед владельцами квартир встает вопрос –...

Читать далее

Как посчитать квадратный метр комнаты: все нюансы и сложности

Перед тем как планировать ремонт или любые другие...

Читать далее

Инструкция для жильцов МКД: узнаем, какое ТСЖ обслуживает дом по его адресу

Все вопросы управления многоквартирными домами...

Читать далее

Слабый напор воды в квартире: что делать, советы жителям квартир и частных домов

Что делать, когда слабый напор воды в квартире...

Читать далее

С чего начинается ремонт в новостройке: советы новосёлам

С чего начинается ремонт в новостройке,...

Читать далее

Трещина в стене панельного дома: что делать для эффективного решения

Трещина в стене панельного дома, что делать? Чтобы...

Читать далее

Организация парковки на придомовой территории, права жильцов дома

Рядом с многоквартирными домами часто можно...

Читать далее