Управление многоквартирным домом управляющей организацией: что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Управление многоквартирным домом в соответствии с Жилищным Кодексом РФ

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

Все способы управления

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

  1. Управляющей компанией;
  2. Собственниками квартир;
  3. Специально созданными кооперативами;
  4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Схема управления МКД

Управляющая компания: сущность, предназначение и принципы выбора

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

  1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
  2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
  3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
  4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
  5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
  6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
  7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.

Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.

Как сделать правильный выбор среди множества фирм

К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:

  1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
  2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
  3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
  4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
  5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
  6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.
Читайте также:  Сколько мощности потребляет холодильник и от каких факторов это зависит

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

Договор с УК

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

Именно в таких условиях путем голосования принимается решение о том, какая именно фирма становится управляющей, а также формируется перечень задач и вопросов, возлагающихся на нее, составляется договор.

В том случае, если на первоначальном этапе согласования текста договора не были оговорены некоторые условия, проводится повторное собрание. В рамках него обсуждаются новые моменты и аспекты соглашения с управляющей компанией, рассматривается мнение жильцов, принимаются решения большинством голосов.

Обратите внимание! Если в течение года собственники на собраниях не пришли к единому решению и не выбрали организацию, данный вопрос передается в введение органов местного самоуправления.

Договор на оказание услуг

Грамотно сформулированный договор – залог успеха

Важнейшим этапом в процессе привлечения компании к управлению домом является процесс составления и заключения договора. По общему правилу организации предоставляют единый формуляр договора со стандартным набором задач, установленных законодательством.

Обязанности УК

Вы должны понимать, что имеете право дополнить соглашение своими тезисами, изменениями. При этом, вносимые поправки должны быть одобрены на собрании жильцов минимум 50% участников.

На данном этапе рекомендуем Вам пригласить профессионального юриста, имеющего опыт составления подобных договоров. Именно он сможет понять сущность Ваших требований и грамотным юридическим языком включить их в структуру документа.

По договору одной стороной выступает управляющая компания, а другой собственники, а именно – каждый отдельный, то есть соглашения подписывается каждым гражданином, проживающим в квартире на правах собственности.

Продолжительность действия договора указывается в самом документе, предварительно обговаривая на собрании. По общему правилу, она не может быть менее 1 года и более 5 лет.

Какие условия должны быть внесены в структуру договора?

В договоре есть основные условия, то есть те, которые признаются существенными и случае отсутствия одного из них, соглашения является ничтожным и не действует. К ряду данных тезисов относятся:

  1. Состав имущества, находящегося на правах общей собственности, которым будет управлять исполнитель;
  2. Список наименований работ, услуг, поддерживающих состояние обслуживаемого объекта, обеспечивающие ремонт и замену отдельных частей. Не стоит забывать про коммунальные услуги, их нужно тоже указать. Кроме того, необходимо обговорить условия дополнения или изменения перечня.
  3. Порядок установления и изменения стоимости оказываемых исполнителем услуг, цена ремонта, размер оплаты коммунальных услуг. Подробно прописывается регулярность и порядок внесения платежей от людей.
  4. Процесс контроля за деятельностью управляющей организации и ее обязательства, последствия их нарушения.
  5. Срок действия документа.
Читайте также:  Как можно сэкономить электроэнергию: раскрываем секреты

Рекомендуем Вам уточнить наличие необходимости внесения дополнительных взносов поверх обязательных платежей, порядок оплаты штрафов контрольных и надзорных органов. Запомните, если уполномоченные сотрудники наложили штраф, то он адресован УК и не должен оплачиваться собственниками.

Если Вам хочется, чтобы в доме была консьержка, охранник или вахтер, территория ограждена забором, поставьте этот вопрос на обсуждение, в случае необходимости внесите в договор.

Важно! Даже в том случае, если жилец не присутствовал на общем собрании или был не согласен с решением, условия договора являются обязательными для всех, в том числе для данного жильца. Законодательно не предусмотрено наличие отдельных условий для каждого собственника, все решения едины для каждого человека, проживающего в доме.

Контроль за деятельностью управляющей компании

Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.

Контроль собственниками

Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.

Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.

Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.

Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.

В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.

Контроль со стороны уполномоченных органов власти

Контроль со стороны органов властиРанее нами указывалось, что фирмы, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны получить специальное разрешение, а значит со стороны органов власти организуется постоянный контроль.

Одним из ведущих органов в данной области является прокуратура.

Обращаем внимание, что она выступает гарантом контроля за всеми органами власти, организациями и структурами, поэтому специфичность управляющей компании не подчеркивает. Однако и на нее возложены такие полномочия, как:

  1. Просмотр и проверка документации, анализ и исследование на факты нарушений закона.
  2. Прохождение на территорию управляющей фирмы.
  3. Привлечение государственных служащих из иных структур.

Деятельность прокуратуры является негласной, то есть управляющую фирму никто заранее не предупреждает о грядущей проверке. Инициируется она после обращения гражданина с жалобой на обслуживающую фирму.

Особенности контроля иллюстрируются деятельностью подразделений Госжилнадзора. Сотрудники данной организации проверяют следующие вопросы:

  1. Используется ли строение по назначению, каким образом содержится, если ли для этого все условия?
  2. Процесс перевода жилого помещения в нежилое, а так же наоборот.
  3. Порядок присвоения статуса аварийного жилья, непригодного для жизни, предназначенного под снос.
  4. Учет жилья.
  5. Последовательность перепланировки и переустройства сооружения;
  6. Система признания имущества общим, его состав и структура.
  7. Порядок установления платы за ремонт и содержание дома, размер взносов и порядок их внесения.
  8. Юридическая оценка договоров, заключенных между управляющей организацией и иными фирмами по вопросам ремонта, обслуживания, предоставления работ или услуг.
  9. Соблюдение компанией лицензионных требований и иные.

Проверка в данном случае организуется либо по месту нахождения компании, либо в контролирующем органе путем оценки и исследования документов.

Читайте также:  Что делать и куда обращаться если управляющая компания бездействует

Комитет по тарифам, это еще один контролирующий орган, функции которого исполняют министерства энергетики по субъекту РФ. Сотрудники проверяют и рассматривают тарифы на ресурсы, процентные ставки, заявленные управляющей компанией, порядок их начисления и иные вопросы, связанные с тарификацией.

Роспотребнадзор отвечает за вопросы исполнения управляющей компанией норм законодательства. Например, санитарные правила, касающиеся качества, безопасности предоставляемых услуг. В данном случае, орган государственной власти делает акцент на коммунальные услуги и их уровень качества.

Например, берется на анализ вода, изучаются ее состав и определяется, есть ли в ней вредные элементы. Проверяется регулярность уборки мусора, качество вентиляций, порядок ценообразования.

Порядок изменения или расторжения договора

Процесс расторжения договора возможен в том случае, если цели и задачи, возложенные на управляющую компанию, не были достигнуты. Процесс расторжения или изменения условий договора регламентируется нормами гражданского права.

Наиболее удобный способ совершения данных процедур – обоюдное согласование условий соглашения собственниками и фирмой. Однако, в большинстве случаев мирное разрешение дела невозможно, приходится расторгать документ в другом порядке. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, сделать это можно в случае существенного нарушения условий одной из сторон.

Что такое существенное нарушение договора?

Это бездействие и несоблюдение компанией тех условий, которые были заявлены в договоре как основные. Их отсутствие повлекло бы недействительность сделки и признание ее ничтожной.

Таковыми условиями являются регулярные задержки в предоставлении необходимых услуг, работ, связанных с управлением домом; неудовлетворительное исполнение организацией своих обязанностей; непредставление фирмой ежегодного отчета перед жильцами; сокрытие или подделка документов финансовой отчетности; причинение имущественного вреда собственникам.

Порядок изменения/расторжения соглашения

Одностороннее (по инициативе одной стороны) расторжение договора возможно только через суд при наличии существенного нарушения. Для этого, в первую очередь необходимо организовать собрание жильцов, на котором поставить вопрос о расторжении соглашения.

Путем открытого голосования принять решение выбирать либо новую фирму, либо иной способ управления домом. Затем нужно установить, какое именно нарушение было допущено второй стороной, собрать необходимые документы (доказательства), подтверждающие этот факт.

Собственники пишут исковое заявление, подписывают его, прикладывают собранные доказательства и направляют в суд. Назначается судебное заседание, на котором судья принимает решение, имеющее законную силу. На основании него договор может быть расторгнут.

Наверняка Вам интересно, может ли соглашение быть расторгнутым по инициативе второй стороны – организации. В законе указано, что фирма, осуществляющая процесс управления домом не может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако есть некоторые исключения:

  1. Кардинально изменились условия, которые имели место при заключении соглашения.
  2. Собственники регулярно нарушают условия договора, принося имущественный ущерб компании, лишая ее прибыли.
  3. По истечении срока действия договора.

В том случае, если стороны приняли решение изменить некоторые условия договора, необходимо обоюдно решить, что именно будет подвергнуто изменениям, о чем составить письменное соглашение.

Оно подписывается двумя сторонами, если есть подпись только одной, документ не имеет значимости и не влечет юридических последствий. В некоторых случаях субъекты соглашения принимают решение расторгнут старый договор и заключить новый с обновленными условиями, что также допускается законом.

Управление многоквартирным домом – достаточно трудоемкий процесс, в котором тяжело разобраться самостоятельно, именно для этого привлекаются управляющие компании. Рекомендуем Вам внимательно прочитывать условия договора, особенно те, что касаются процесса оплаты услуг.

При необходимости Вы можете привлекать опытного юриста, который не только поможет составить документ, но и отразит в нем Ваши интересы. Помните, что правильно выбранная организация и грамотное соглашение с ней – залог спокойной, благоприятной и стабильной жизни в достойных условиях.

Обязаности УК, ТСЖ, ЖСК, по управлению домом:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также
Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: