Зачем платить налог на аренду квартиры и чем грозит неуплата

Наличие одной или нескольких квартир – это хороший источник постоянного дохода. Можно сдавать жилплощадь практически без вложений, если повезет с порядочными квартиросъёмщиками. Но иногда сдача квартиры в аренду может обернуться нервотрёпкой и убытками, если не подойти к делу ответственно: начиная с договора найма и завершая уплатой налога на аренду квартиры.

Нужен ли договор

Договор найма заключают физические лица. Если одна из сторон или обе являются юридическими лицами, то составляется договор аренды.

Договор найма может заключаться сроком до 12 месяцев или более 1 года. Долгосрочный договор требует оплаты госпошлины (2 000р.) и регистрации соглашения в Росреестре, откуда сведения попадут уже в налоговую.

Чаще всего участники подписывают краткосрочный договор найма. Регистрировать такой договор не нужно, и с каждым следующим годом он продлевается автоматически. То есть в этом случае о ваших доходах государство узнать не может, и только вам решать, оповещать ли налоговые органы о доходах с аренды или нет.

Случается такое, что жильцы наносят вред имуществу, не платят, пропадают, приносят убытки. Если на руках нет договора или только договор аренды, то взыскивать с нерадивых жильцов и в том, и другом случае придётся в частном порядке.

Подать на них в суд будет означать свидетельствование против себя же, так как придётся публично признаться в уклонении от уплаты налогов и оплатить все положенные штрафы.

Как налоговая служба узнает о сдаче квартиры

Обо всех наших доходах нужно оповещать наше государство, ФНС следит за исполнением закона. Как налоговая может обнаружить незадекларированные доходы?

• Налоговая служба может производить выездные проверки. Чаще всего это происходит по наводке соседей, управляющей компании или полиции. Налоговая служба может запросить данные в Росреестре и проверить, в какой квартире проживает собственник.
• Другой вариант, когда владелец сдаёт квартиру трудовым мигрантам. Если у них отсутствуют необходимые документы на пребывание в стране и разрешение на работу (патент, регистрация). В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в миграционную службу. Тогда квартиранты будут депортированы, а собственник получит административный штраф. Если же хозяин предоставляет им временную регистрацию, то налоговые органы могут проверить, числится ли квартира в числе официально сдаваемых.
• Также налоговая служба может отправить запрос в банк об операциях на счету квартировладельца.

В этом видео есть информация о том, как налоговая выявляет тех, кто сдает квартиры в аренду:

Штрафы за сокрытие доходов

Если налоговая декларация не было предоставлена в срок и налоги не платились, согласно Налоговому кодексу предполагается административная ответственность в виде штрафов.

1. За несвоевременную подачу декларации уплата штрафа составляет 5% за каждый месяц от налога, который не был уплачен, но не более 30% от суммы всего налога и не меньше 1000 р.
2. Штрафа за то, что собственник не платил налоги – 20%, но если доходы скрывались умышленно, то 40%.
3. Пеня размером в 1/300 от ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Пример: Лариса Н. от сдачи квартиры получила годовой доход в размере 300 000р. Налог за год составляет 300 000*13%=39 000р. Но Лариса Н. не подала декларацию вовремя. Налоговая инспекция через год это обнаружила.

• Штраф за отсутствие декларации: 39 000*5%=1950р. за месяц. За 12 месяцев =23 400р. – это больше 30% от суммы налога, поэтому оплачивается только 30% — 11 700р.
• За неуплату налога: 39 000*40%=15 600р.
  Итого сумма штрафов за неуплату без пени будет составлять 27 300р. – это уже больше, чем доход от сдачи квартиры за месяц, и соответственно невыгодно.

Если неуплата налогов происходит в крупном размере – более 600 000р. в пределах 3 лет для физлиц и 2 млн руб. для юридических лиц, то уголовная ответственность в виде штрафа будет составлять от 100 000 до 300 000 р. или сумму заработной платы виновного от одного до двух лет. А также возможны принудительные работы, арест.

Каждый случай рассматривается индивидуально. Чтобы избежать дополнительных расходов и лишнего напряжения, нужно задекларировать свои доходы и уплачивать налоги.

Способы уплаты налогов от сдачи жилплощади внаём (в аренду)

НДФЛ

Если арендодатель физическое лицо, он облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Резиденты РФ платят 13%, для граждан, живущих в России меньше 183 дней в году, то есть нерезидентов, налог составляет 30%.

Платится налог единовременно за год, декларацию подают самостоятельно по форме 3-НДФЛ. Декларацию за предыдущий год необходимо предоставить не позднее 30 апреля. Если владельцев несколько, тогда декларацию подаёт каждый и оплачивает свою долю.

Декларация 3-НДФЛ

Задекларировать доходы 2019 года нужно до 30 апреля 2020 года. Для этого нужно заполнить по форме 3-НДФЛ декларацию в письменном или в электронном виде. Доходы подтверждаются следующими документами: справкой 2-НДФЛ с работы, копией договора найма жилого помещения, выписками из банка или копиями расписок о получении денег.

• Чтобы заполнить декларацию, можно воспользоваться программой «Декларация» на сайте ФНС nalog.ru/rn77/program/5961249/. Программа автоматически создаёт декларацию по форме 3-НДФЛ и проверяет их, что позволяет избежать ошибок при заполнении самостоятельно.
• Можно заполнить декларацию онлайн в «Личном кабинете» на сайте ФНС lkfl2.nalog.ru/lkfl/login. Электронную подпись можно будет сделать, скачав её тут же на сайте. Также можно приложить остальные документы и сразу отправить весь комплект в налоговый орган.
• Традиционный способ – заполнить декларацию на бумаге, обратившись в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
• С 2020 года подавать декларацию можно также через МФЦ.

Скачать бланк декларации здесь

Платить налог, начисленный в декларации за 2019 год, нужно до 15.07.2020.

Пример: Оксана Г. Сдавала квартиру за 25 000 рублей в месяц. Итого её доход за год =300 000 р. 300 000 * 13% =39 000 р.
То есть налог составляет 39 000, а доход за год= 261 000 рублей.

ИП на «упрощёнке»

Можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощённой системе налогообложения (УСН).

• УСН с объектом «Доходы», ставка 6% от годового дохода.
• УСН «Доходы — Расходы», налог составляет – 15%.

Помимо налога и в том, и в другом случае нужно делать взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование.

Открываем ИП

Чтобы открыть ИП на УСН, нужно подготовить следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• ИНН;
• чек об оплате госпошлины (800 р.);
• заявление о переходе на упрощённую систему налогообложения.

Можно лично подать документы в налоговую инспекцию или сделать это онлайн через портал Госуслуги или сервис ФНС при наличии электронной подписи. И уже через три дня стать индивидуальным предпринимателем. На упрощёнке подавать декларацию нужно так же до 30 апреля, но оплата происходит ежеквартально.

Страховые взносы

Помимо 6% с дохода необходимо будет делать страховые взносы. В 2020 г. их размер составляет:

• 8426 р. в фонд ОМС;
• 32 448 р. на обязательное пенсионное страхование.

Итого 40 874 р. – взносы за 1 сотрудника.

Если доход будет больше 300 000 р., тогда оплачивается дополнительный взнос в пенсионный фонд в виде 1% с разницы между доходом и 300 000 р.

Если сотрудник один в лице ИП, то из налога можно вычесть сумму страховых платежей. Если сумма взносов выходит больше налога, то оплачиваются только обязательные взносы.

Пример 1: Карина Т. сдаёт квартиру за 25 000 руб., доход за квартал =75 000. Страховые взносы, сделанные за 1 квартал = 10 218 р. Сумма налога за 1 квартал: 75 000*6%=4 500 р. – платёж по УСН. Страховые суммы больше налога, поэтому его платить не надо, оплачиваются только взносы – 10 218 р. 

Пример 2: Тимофей Р. сдаёт квартиру за 150 000 р., доход за квартал =450 000. Налог за 1 квартал 450 000 *6% =27 000р. Авансовые взносы в фонды – 10 218р.

27 000 – 10 218р.= 16 782 р. – платёж по УСН за первый квартал.

Важно! Авансовый платёж на ОМС и ОПС нужно производить строго до 31 марта текущего года за первые три месяца. Если оплачивать позже, налоговый вычет за этот квартал не осуществляется.

Платёж необходимо вносить каждый квартал, оплату за двенадцать месяцев необходимо произвести до 30 апреля следующего года. Страховые отчисления вносят до 9 января следующего года, а 1% в пенсионный фонд до 1 июля следующего года.

ИП с патентом

ИП может выбрать патентную систему налогообложения (ПСН). В этом случае приобретается патент. Налог так же будет 6%, но от усреднённого годового дохода арендодателя для данного региона. Цена патента будет зависеть от региона, области, района, метража квартиры. Стоимость патента можно рассчитать на сайте ФНС — patent.nalog.ru/info/.

Пример: Иван Л. Сдаёт квартиру в Москве на Арбате площадью 55 кв.м. Цена годового патента будет составлять 54 000 р. В Санкт-Петербурге при сдаче квартиры с таким же метражом, патент на год будет стоить 36 300р.

Помимо этого также придётся делать отчисления по ОПС и ОМС, но вычеты как при упрощенке тут не предусмотрены.

Самозанятость 4%

Арендодатели также могут легализовать свой доход, оформив статус самозанятого. Налог на профессиональный доход был введён 1 января 2019 г. в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане в тестовом режиме. С 1 января 2020 г. территория охвата распространилась ещё на 19 субъектов РФ. С 1 июля 2020 г. налоговый режим распространится по всей территории России.

Особенности НПД

Зарегистрироваться в статусе самозанятого можно из дома. Необходимо создать личный кабинет на сайте ФНС и открыть приложение «Мой налог».

Процентная ставка налогообложения составляет 4% для физических лиц и 6%, если съёмщики являются ИП или организациями. В случае самозанятого декларацию подавать не надо, взносы в страховой и пенсионные фонды не производятся. Налог платится ежемесячно.

Вдобавок существует налоговый вычет 1% с четырёхпроцентной ставки и 2% с шестипроцентной. Он действует до тех пор, пока сумма экономии не составит 10 000р. То есть по факту первое время физлицо платит 3% вместо 4%. Есть один нюанс, годовой доход самозанятого должен быть не более 2,4 млн рублей. Если доход превысит эту сумму, то произойдёт переход на традиционные системы налогообложения.

Пример: Дмитрий Е. сдаёт квартиру за 30 000р. 30 000*4%=1200р. Вычет: 30 000*1%=300р. Итого: 1200-300= 900р. – ежемесячный налог в качестве самозанятого.

Эта система налогообложения действует до 2028 года в режиме эксперимента, и в любой момент в закон могут быть внесены поправки.

Как сдать квартиру и избежать уплаты налогов

Первый вариант – это сдача жилья без договора. В этом случае арендодатель не защищён, да и съёмщики к подобным предложениям относятся с подозрением.
Другой вариант – арендодатель не платит налоги, если квартира сдаётся безвозмездно. Тут есть два способа.

1. Можно заключить договор безвозмездной аренды. В нём будет зафиксировано, что плата за аренду не взимается. Этот вариант хорош, когда есть доверие жильцам и уверенность в их добропорядочности.
2. Жилая площадь сдаётся родственникам, которые проживают на безвозмездной основе. Заключается похожий договор с указанием отсутствия арендной платы, в котором также будет документально подтверждено родство между владельцем и жильцами.

Из этого видео можно узнать о способах экономии при сдаче жилья в аренду:

Мы рассмотрели все возможные способы аренды квартиры с уплатой налога и без. Хозяева квартир обычно хотят чувствовать себя в безопасности, но могут пугаться сложностей с документами. С введением нового налогового режима процедуры оформления и оплаты максимально упростились. Налог на профессиональный доход или статус самозанятого на данный момент является оптимальным, простым и выгодным для арендодателя.