Договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения оформляем правильно

Как составить договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения? Ведь аренда любого имущества, в том числе и недвижимого, предусматривает составление специального договора.

В большинстве случаев такой договор носит имущественный характер, так как за аренду нужно платить денежные средства.

Но законодательством предусмотрен договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения, при заключении которого, лицо, берущее в аренду недвижимость, освобождается от платы.

Он имеет некоторые особенности.

Договор аренды безвозмездного пользования нежилого помещения — правовой механизм 

Нежилым считают помещение, расположенное отдельно и используемое для разного рода хозяйственных нужд

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Первое на что необходимо обратить внимание, это на понятие нежилое помещение. По своей правовой природе любые помещения относятся к недвижимому имуществу.

Такое имущество делится на две категории:

• жилое недвижимое имущество;
• нежилое недвижимое имущество.

Под жилым помещением подразумеваются изолированные строения, которые предусмотрены для проживания лиц. Такой статус нужен для того, чтобы люди, которые ими владеют, могли платить за различные коммунальные услуги по ценам, установленным для населения, а также освобождались от налогов.

Под нежилыми помещениями подразумеваются отдельные, изолированные строения, которые могут использоваться для хозяйственной и иной деятельности юридических лиц, а также иных субъектов предпринимательства.

По закону нежилое имущество должно облагаться налогом, плата за коммунальные услуги для таких помещений начисляется по отдельным тарифам

Такое имущество облагается налогами, а также для него существует специальная тарифная сетка по оплате за тепло, свет и другие коммунальные услуги.

Любое жилое помещение можно перевести в коммерческое, если пройти специальную документальную процедуру.

Гражданским кодексом предусмотрен порядок передачи любого нежилого помещения в аренду. В большинстве случаев за предоставление в аренду недвижимого имущества, его владелец получает плату, которая облагается налогами.

Но законом предусматривается такой вариант, как договор аренды безвозмездного пользования. По своей правовой природе он ничем не отличается от стандартного документа передачи недвижимости в платное пользование, но имеет некоторые нюансы.

Нюансы состоят в следующем:

1. Заключать такой договор не разрешается между юридическим лицом, и его владельцем или соучредителем.
2. Не рекомендуется подписывать такой договор между различными юридическими лицами, которые ведут коммерческую деятельность, так как эти действия могут быть расценены налоговыми органами как уклонение от уплаты обязательных сборов и иных платежей. Это касается также юридических лиц, которые имеют иностранные инвестиции.
3. Во всех остальных случаях, его можно подписывать.
   Важно знать, что данный вид правоотношений часто используется для предоставления помещений различным общественным организациям, которые по закону не имеют прибыли и не ведут хозяйственную деятельность.

Предмет заключения договора

В любом договоре, большое значение имеет предмет.

При оформлении соглашения безвозмездной аренды должны указываться данные об объекте и о том, что плата за его использование отсутствует

С учетом того, что договор безвозмездного пользования это разновидность аренды, то его предмет будет иметь две основные составляющие:

• непосредственный объект, нежилое помещение
• отсутствие платы за пользование им.

Под непосредственным объектом понимается нежилое помещение, которое имеет индивидуальные признаки.

Это площадь, адрес, особенности планировки, а также другие идентифицирующие признаки (например, из чего выполнены перекрытия, количество комнат, или дополнительных изолированных помещений).

Без таких индивидуальных признаков, договор о безвозмездном пользовании является недействительным.

Под отсутствием платы подразумевается пользование арендуемым помещением, без внесения обязательных (арендных) платежей собственнику, то есть материального вознаграждения.

Но это не говорит о том, что арендатор не должен оплачивать коммунальные и другие платежи, которые будут насчитываться.

Важно знать, что предметом такого договора может выступать не только отдельное здание или имущественный комплекс.

Можно брать в такую аренду даже изолированные место в здании или имущественном комплексе. Например небольшое офисное помещение в торговом центре.

Ответственность обеих сторон

В случае безвозмездной аренды нежилого помещения участники сделки несут ответственность друг перед другом

Несмотря на то, что обязанность арендатора проводить постоянную плату за пользование таким помещением отпадает, все равно стороны (арендодатель и арендатор) несут друг перед другом некоторую ответственность.

Ответственность арендодателя заключается в том, что он обязан передать помещение в оговоренные договором сроки в надлежащем состоянии, и по тем идентификационным признакам, которые указаны в соглашении.

Проще говоря, если написано, что передается объект площадью 40 квадратных метров, то не может быть передано помещение площадью 30 квадратных метров.

Также арендодатель несет ответственность за оплату всех обязательных платежей по помещению, если в договоре это не возложено на арендатора. Обычно это коммунальные платежи, а также налоги.

Арендатор должен отвечать за техническое состояние арендуемого объекта

Ответственность арендатора гораздо больше. Прежде всего, он отвечает за надлежащее состояние помещения, по крайней мере, по окончании срока соглашения объект недвижимости должен быть передан в таком виде, в каком он был отдан в аренду.

Также арендатор должен поддерживать в надлежащем состоянии инженерные коммуникации недвижимого объекта. Если арендатор планирует улучшить объект, либо провести в нем ремонт, и такие действия не предусмотрены договором, то их в обязательном порядке нужно согласовать с владельцем помещения.

И последняя обязанность арендатора, это осуществление в помещении той деятельности, которая предусмотрена в договоре.

Нужно знать, что стороны могут прописать другие виды ответственности по данному договору, а также обязательства. Поэтому перед подписанием такого соглашения его нужно внимательно изучить.

Расходы и эксплуатация

В договоре безвозмездной аренды должна указываться сторона, которая будет отвечать за оплату коммунальных услуг

Данная часть соглашения о безвозмездном пользовании должна содержать следующие реквизиты.

Оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные услуги (свет, тепло, вывоз мусора). Закон не накладывает, в данном случае, обязанности по таким расходам на одну из сторон. Поэтому тут нужно пользоваться таким понятием, как свобода договора, то есть стороны это оговаривают при переговорах.

Следующий момент, это уплата налогов и других обязательных платежей. Естественно, что налоговый кодекс возлагает эту обязанность на собственника помещения, поэтому данный вопрос нужно оговаривать.

В большинстве случаев, собственник может прописать в соглашении перечисления на его счет определенной суммы, равной налогам.

Но это уже можно трактовать как плату за пользование помещением, и тогда безвозмездность аренды теряет свою юридический аспект. Поэтому налоги платит хозяин помещения.

Можно договориться о том, что арендатор вообще не будет ничего платить, это не нарушение закона. Но в таком случае все расходы по эксплуатации лягут на владельца объекта недвижимости.

Обязанности обеих сторон

В договоре аренды должны подробного оговариваться обязанности обеих сторон

В любом правовом договоре у сторон есть права и обязанности.

В случае соглашения о безвозмездном пользовании нежилым помещением, можно выделить такие обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

• передать помещение в надлежащем состоянии, и пригодном к эксплуатации;
• не препятствовать арендатору, осуществлять в нем свою деятельность;
• сообщать арендатору обо всех действиях с помещением (находится ли оно в аресте, залоге, ипотеке);
• осуществлять текущий ремонт помещения, а также инженерных систем, если это не возложено на арендатора.

Арендатор обязан:

• принять помещение по акту приема передачи;
  осуществлять в нем только ту деятельность, которая прописана в договоре;
• не сдавать помещение другим арендаторам (субаренда) с коммерческой или иной целью;
• поддерживать в надлежащем состоянии объект недвижимости и его инженерные системы;
• освободить помещение по окончании соглашения об аренде;
  проводить в нем ремонт, если это возложено на него договором.

Важно знать, что обязанности могут быть расширены при проведении переговоров, перед подписанием договора. Если они расширены уже после согласования договора и его подписи, то дополнительные обязательства будут не действительны.

Досрочное расторжение договора

Процесс досрочного расторжения договора не представляет особых сложностей. Он прописывается в самом соглашении. Существует два способа расторгнуть его.

Первый это окончание срока действия соглашения. Если в нем не прописано продление срока по окончании действия договора (автоматическая пролонгация). В таком случае, арендатор, по окончании срока передает арендодателю помещение назад по акту приема передачи.

Второй способ, это нарушение условий договора. Обычно это применяется при невыполнении сторонами своих обязанностей. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям, нужно доказать что сторона не выполняет своих обязанностей.

Важно знать, что если такое соглашение заключается на срок в 1 год, то оно должно быть зарегистрировано в государственных органах статистики нашей страны. Невыполнение этого требования, может повлечь наложение штрафных санкций на обе стороны договора.

Сферы применения договора

Договора аренды безвозмездного пользования нежилого помещения могут заключаться между объектами, занимающимися хозяйственной деятельностью или юридическими лицами

Такое соглашение чаще всего применяется между субъектами хозяйствования, а также юридическими лицами, которые при проведении своей деятельности не получают прибыль.

К неприбыльным юридическим лицам можно отнести различные общественные организации, церковные образования, и иные субъекты, у которых в уставе написано – неприбыльная организация.

Если говорить о жилых помещениях, то обычно такие соглашения заключаются между родственниками, один из которых владелец квартиры или дома, а второй хочет ее арендовать для проживания.

В других сферах хозяйственной деятельности такие договора лучше не применять, поскольку, как было указано выше, налоговой инспекцией это может быть расценено, как уклонение от уплаты налогов.

Аренда нежилого помещения по договору безвозмездного пользования используется только между юридическими лицами, одно из которых не осуществляет хозяйственной деятельности (не является прибыльным).

В других случаях, применять такое соглашение не рекомендуется, чтобы не привлечь внимание органов налоговой инспекции.

Более подробно об аренде нежилого помещения и правилах оформления сделки — на видео: