Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения
Если вы решили начать свой небольшой бизнес и ищете помещение под магазин, цех, студию, спортзал, салон красоты, парикмахерскую, стоит узнать, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.
Перед вами рынок недвижимости раскрывает множество предложений купли—продажи, аренды помещений.
Если у вас есть возможность купить – вперед, если ли же вы просто хотите себя попробовать в деле, то ваш вариант – аренда помещения.
Но чтобы процедура прошла успешно следует ознакомиться с некоторыми особенностями сделки. К примеру, часто возникает вопросы:
- нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
- в каких случаях регистрация будет необходима, а когда от нее можно отказаться
Содержание:
В чем заключается сделка аренды нежилого помещения
Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.
Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).
Разложим на атомы, ваши последующие действия
Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.
Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.
Обязательным моментом является наличие существенных критериев договора, а именно:
- наявность сторон, заключающих сделку
- предмет договора
- платеж за аренду.
Стороны желающие заключить договор:
- арендодатель
- съемщик.
Сдавать в аренду помещение имеет право его владелец или законный представитель собственника (ГК РФ ст. 608).
Детально описываем предмет сделки для того, чтобы четко установить недвижимость, которая будет передана нанимателю в виде объекта аренды:
- точный размер площади
- наименование (помещение или его часть)
- инвентарный номер
- юридический адрес, этажность
- назначение (цех, склад, офис, магазин и т.п.).
Зафиксируйте в договоре все условия использования арендуемой площади. Четко разделите, какие ремонтные работы будет выполнять каждая сторона.
Арендная плата и срок действия договора. Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения
Арендная плата — это обязательный пункт договора
Ссылаясь на Гражданский кодекс (статью 654), договор будет не заключенным, если вы не укажите в одном из пунктов документа фиксированный сумму арендной платы.
Дополнительным пунктом есть срок, на который заключается сделка. Он определяется сторонами.
Договор бывает срочным (подписывается на фиксированный срок – дни, недели, месяца, год, 10 лет) и бессрочным (в статьях сделки вы не указываете конкретного срока аренды).
Если после окончания срока сделки, ни одна сторона не заявила про отказ от договора, то он пролонгируется на неустановленный срок.
Заключая срочный договор, можно прописать, что по истечению заявленного срока, сделка автоматически продлевается на тот же срок.
Не подлежат непременной регистрации сделки на период до года. Их не надо регистрировать в Росреестре.
Например, в статьях документа указываете срок аренды – 11 месяцев и 26 дней или 363 дня. Этого достаточно, чтобы не регистрировать ваш договор.
Если вы планируете и дальше арендовать эту же недвижимость, то пропишите во второстепенных условиях – «автоматическое продление договора на тот же срок». И вы вновь не регистрируете сделку.
Если вы подписываете другой вид договора, то нужна государственная фиксация.
Документы, необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения
Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов
Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент, юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.
Согласно законодательству, для регистрации указанной выше сделки, вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации, кадастра и картографии такие документы:
- Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки. Предоставляются два экземпляра договор аренды. Один остается в Росреестре, а второй передается на руки собственнику помещения.
- Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, который принадлежит правообладателю. В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись.
- Физическим лицам — паспорт, как документ подтверждающий личность.
- Для ЮЛ – учредительные документы, подтверждение государственной регистрации, протокол о результатах выборов исполнительного органа/лица ЮЛ, приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения.
- Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей, нужно предоставить документы, которые подтвердят объем полномочий этих представителей. Это нужно для подтверждения законности операции. Согласно статьи 185.1 ГК РФ, лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий.
- Ссылаясь на п. 3 ст. 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки. Этот пункт не касается юридических лиц.
- Если недвижимость (нежилая площадь) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме, тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде.
- Квитанция уплаты пошлины, установленной государством. Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей, для юридического – 15 000 рублей.
- Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ, и ЮЛ, то физлицо вносит 1 000 рублей, которую разделяют на численность сторон договора, юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора.
Мнение юриста-эксперта:
Росреестр - работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
При условии, что все вышеперечисленные документы оформлены правильно и поданы уполномоченным лицом в течение 18 календарных дней, отметка о регистрации сделки будет занесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мнение юриста-эксперта:
Росреестр - работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.
При регистрации права следует учитывать ряд следующих моментов.
Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.
В случае передачи в аренду совместно нажитого имущества, второй супруг дает нотариальное согласие на заключение договора. Реквизиты согласия лучше отобразить в заключаемом договоре.
При заключении договора с юридическим лицом регистратор прав обратит внимание на пункты устава, в котором регламентируется согласование сделок. Для регистрации может понадобиться справка об одобрении крупной сделки или согласие собрания акционеров.
Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.
Государственная регистрация будет еще полезна в случае, если в результате мошеннических действий собственник или представитель по доверенности попытаются передать в аренду один и тот же объект нескольким арендаторам, взяв предоплату за несколько месяцев. Государственный регистратор увидит все ранее поданные заявления по этому объекту.
На экземпляре вашего договора проставят регистрационный штамп.
Арендатор вправе начать использовать арендуемое им нежилое помещение только опираясь на передаточный акт.
Согласно абзацу 1 статьи 655 Гражданского кодекса, обязательство арендодателя перед арендатором передать помещение в пользование считается выполненным только с момента подписания документа о передаче.
Рекомендации от специалистов по составлению договоров аренды помещений и их регистрации, смотрим видео:
Я на этих договорах собаку съела) и как только не исхитряются нынче арендодатели (чаще они), сделать так, что бы не регистрировать договор свыше чем на 11 месяцев. Для меня, как для юриста, это кромешная тьма, особенно если у арендодателя проблемы с головой, потому что такие условия пишут, что ни один адекватный человек к ним заезжать не захочет, и да, были случаи, когда согласуешь более менее нормальные условия, а через 11 месяцев начинаешь по новой с их типового, то начальство там новое, то юрист, то бухгалтер.
Договор при аренде нежилого помещения хоть и довольно щепетильная процедура, но очень важная. В случае каких либо конфликтов либо недопонимания между сторонами можно ссылаться на договор, а так же в случае судебных разбирательств это очень поможет разрешить вопрос быстрее.
Регистрировать или не регистрировать, это на усмотрение сторон. Регистрация, даст определенные гарантии в том, что собственнику будет тяжелее расторгнуть договор, но все налоговое бремя собственник переложит на арендатора, это 100%. Не регистрировать, более простой и удобный способ, но собственник может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке на раз и судиться здесь — пустая трата времени и денег. Так, что на усмотрение, кому как удобней.
Согласно гражданскому законодательству, любой договор более одного года подлежит регистрации в регистрационной палате. В таком случае государственный орган подтверждает факт наличия долгосрочного договора. Условия договора, как в краткосрочном договоре, не подлежащем регистрации, так и в долгосрочном обязательны для исполнения обеими сторонами договора. При составлении любой формы договора нужно досконально полно указывать все условия пользования недвижимостью. Для предотвращения судебных споров, выселения или иных санкций лучше обратиться к грамотному специалисту, который пояснить нюансы каждого пункта договора и учтет все пожелания сторон.
+7-(499) XX-XX-XXX
+7-(812) XX-XX-XXX
+7-(800) XX-XX-XXX
Не платить налоги мы все хотим, да только если договор аренды не зарегистрирован, а с собственником помещения непонимание начнется, дороже выйдет, чем налоги заплатить. По-моему, нужно подходить к вопросу аренды разумно и не забывать, что скупой платит дважды.
По мне, лучше все-таки договор заключить и заверить нотариально, поскольку если вдруг возникнет необходимость судебного разбирательства, без заверенного договора никому и ничего арендатор не докажет. Да и наличие официального документа может уберечь от разнообразных конфликтов с собственником
Договор об аренде можно не заключать, если человек ваш родственник, в остальных случаях это лучше всего сделать. Вы будете защищены законом полностью и ни кто к вам не придерётся.