Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — какие условия должны быть соблюдены?

Выкуп помещения по ряду условий

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Читайте также:  Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Читайте также:  Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Сделка купли-продажи арендуемой недвижимости

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Читайте также:  Выкуп комнаты в коммунальной квартире – вся необходимая информация о сделке

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Преимущественные права при выкупе муниципального помещенияРешение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.

После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).

При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Что такое преимущественное право аренды нежилого помещения? Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также
Телефоны для консультации
Обсуждение: 3 комментария
  1. АватарИван says:

    Если арендодатель хочет изъят из договора аренды пункт о преимущественном праве покупки арендуемых площадей арендатором, может ли он этот сделать, не расторгая договор аренды?

    Ответить
  2. АватарНаташа says:

    Если арендуемое помещение пытаются выкупить несколько человек, то кто именно его купит, как будет рассмотрена такая ситуация и кому достанется это право, а кому не следует тратить силы?

    Ответить
  3. АватарТатьяна says:

    У коллеги по работе была такая ситуация: она с мужем жила в муниципальном помещении, арендовала его, выплачивала стоимость аренды несколько лет, хотела его выкупить, но появился ещё один желающий и их просто выселили. Никакие суды не помогли, ничего не получилось, в документе не было прописано право выкупа, хотя устно это обговаривалось.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: