Застройщик банкрот, что делать дольщикам: основные рекомендации

В жизни бывают такие случаи: вы приобрели квартиру в строящейся многоэтажке и думаете, что ситуация под контролем: жилье приобретено по цене дешевле вторички, хорошая планировка, новые коммуникации, да и район с отличной инфраструктурой.

Изначально все идет хорошо: построен шестой этаж, потом следующий и скоро должны взяться за ваш десятый.  Но вдруг строительство приостанавливается, а спустя некоторое время выясняется, что застройщик признан банкротом, что делать дольщикам? Попробуем разобраться.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чем раньше вы получите информацию о факте несостоятельности застройщика, тем больше вероятность обойтись без потери недвижимого имущества и денежных средств. Существует несколько источников, где это выяснить:

• От конкурсного управляющего. Он должен известить каждого дольщика о том, что застройщика признали несостоятельным, не позднее 15 дней за датой утверждения управляющим. В реальной жизни это происходит лишь после передачи должником данных о дольщиках. После этого управляющий сообщает, что появилась возможность предъявить требования должнику, указывает срок направления. Однако если вы подозреваете, что застройщик скоро «пойдет ко дну», лучше мониторить ситуацию лично,  не ожидать сообщения.
• С помощью газеты «Коммерсант» (в печатном издании или на сайте). Вы узнаете следующие сведения: сведения о должнике (адрес, ИНН, суд, рассматривающий банкротное дело и иную информацию), данные об управляющем.
• Зайти в картотеку арбитражных дел на сайте суда. Банкротные дела традиционно рассматриваются арбитражными судами. Данные о вынесенных судебных актах размещаются в картотеке, она имеется в электронной форме. В нее заносятся сведения о всех завершенных или текущих судебных делах, рассматриваемых арбитражными судебными органами России. Здесь можно уточнить сведения о сданных заявлениях или жалобах, выяснить в какой стадии находится дело и узнать стадию его рассмотрения в вышестоящем суде.
• При помощи единого федерального реестра сведений о фактах банкротства — там опубликовывается информация о банкротных процедурах по всей России. По застройщикам, признаваемым банкротами, сведения заносит управляющий: он вносит данные о должнике, о судебных актах, итогах состоявшихся собраний кредиторов, сведения об инвентаризации имущества, принадлежащего должнику, информацию об итогах торгов.

Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?

Требования дольщиков подлежат занесению в специальный документ — «Реестр требований кредиторов». В нем содержится информация о лицах, кому задолжал застройщик, а также требования о взыскании долгов. К кредиторам относятся дольщики, государственные органы, кредитные организации, подрядчики, поставщики.

Реестр состоит из двух частей — «Реестр требований участников строительства» и «Реестр требований о передаче помещений».

Заполнение документа происходит после принятия судом акта о признании должника банкротом. Датой открытия реестра считается день публикации данных о факте банкротства и открытии конкурсного производства, он подлежит закрытию через 3 месяца.

В целях удовлетворения своих требований, нужно направить заявление в адрес конкурсного управляющего. При этом стоит обязательно обосновать свои требования соответствующими доказательствами. После получения требований, управляющий передает их арбитражному суду.

Заявление возможно направить в двухмесячный срок, считая с даты, когда Вас уведомили о начале процедуры конкурсного производства. Неважно, закрыт ли реестр к данному времени или нет. Если заявление направлено в судебный орган после окончания формирования реестра, оно будет рассмотрено судом, но деньги получить будет проблематично, поскольку требования кредиторов, опоздавших с подачей, рассматриваются и подлежат удовлетворению после требований, поступивших ранее.

Судом назначается слушание по рассмотрению обоснованности поступивших требований и, если все доказательства будут в порядке, признает их законными и включит в реестр.

На что могут рассчитывать дольщики

Дольщики – отдельный тип кредиторов, закон наделяет их защитой, гораздо более расширенной, чем у иных субъектов, имеющих отношение к банкротной процедуре. В связи с этим у участников долевого строительства, пострадавших от действий/бездействий застройщика, есть некоторые преимущества, сравнительно с другими кредиторами.

• Реестр составляется не из трех, как в иных процедурах, а из четырех очередей. Причем требования дольщиков включаются в третью очередь, а остальные кредиторы могут рассчитывать лишь на четвертую, и получить желаемое по долгам только по факту получения долей участниками долевого строительства.
• Дольщики вправе выбрать, в какой форме предъявлять требования (в денежном выражении или в виде объекта недвижимости). При определенных условиях имеется возможность изменить изначальную форму требования.
• Еще одним плюсом является также вероятность покрытия убытков, понесенных дольщиком по итогу неисполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Таким образом права участников договора строительства в процедуре банкротства намного объемнее, чем у других кредиторов, имеющих право получить лишь денежные средства. По закону у дольщиков есть право выбора: затребовать у застройщика возврата денег, вложенных в строительство или потребовать предоставление самого жилья.  Это очень важное преимущество, ведь денежных средств должника обычно не хватает, чтобы удовлетворить всех кредиторов.

Банкротная процедура сама по себе длится довольно продолжительное время, а после ее окончания имущество должника направляется на торги, которые тоже длятся довольно долго, посему нужно быть готовым к тому, что выплаты Вы получите нескоро.

В процедуре банкротства дольщик может сделать следующее:

1. Отказаться от получения жилья и потребовать возвращения денег;
2. Претендовать на жилое или нежилое помещение (офисный кабинет, склад или машиноместо).

Необходимо определиться, какой способ для Вас более предпочтителен. После этого уже направить управляющему требование. При отправке необходимо указать в какой раздел реестра оно будет вписано – «Реестр требований участников строительства» или «Реестр требований о передаче помещений».

1. Желаете истребовать деньги – укажите, что отказываетесь от ДДУ. Тогда Вы потеряете право претендовать на жилье и требование будет внесено в первую разновидность реестра. При истечении сроков получения жилища по ДДУ, можно увеличить сумму денежного взыскания, прибавив к нему неустойку по просрочке завершения строительства. В сети «Интернет» можно найти калькуляторы, с помощью которых возможно рассчитать ее размер. Введите в поисковике «расчет неустойки по ДДУ».
2. Если Вам предпочтительней получить жилье, требование будет внесено во второй тип реестра. После этого есть такие варианты развития событий:

• Здание построено и введено в эксплуатацию, Вы сможете претендовать на ту жилплощадь, которую застройщик-банкрот обязывался передать по договору;

Распродажа имущества застройщика может длиться до 12 мес., суд вправе продлить эту процедуру еще на шестимесячный срок. Вырученные деньги делятся между лицами, требования которых находятся в реестре.

По закону существует четыре степени очередности удовлетворения кредиторских требований. По общему правилу требования каждой очереди подлежат удовлетворению после по факту окончания расчетов с кредиторами предыдущей очередности. Требования участников договора долевого строительства отнесены к третьей очереди.

Часто бывает, что средств на удовлетворение всех убытков недостаточно. Тогда деньги разделяются между всеми дольщиками в зависимости от суммы, которую они потратили на квартиры. При этом дольщик получает только определенную часть суммы, оплаченной по договору.

При заключении ДДУ после 2017 года возможно получить помощь от организации «Компенсационный фонд долевого строительства» — рассчитывать на эти выплаты можно, если застройщик соблюдал законодательство и вносил требуемые отчисления. Проверить их наличие можно на сайте — https://фонд214.рф/.

Если договор оформлен ранее 2017 года, возможно к нему прикладывалась страховка, тогда возмещение можно затребовать по ней.

• Если здание не выстроено, участники ДДУ вправе создать жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно. Кроме того, дольщики могут привлечь иного застройщика. Следует помнить, что достройка потом может продолжаться в течение нескольких лет.

Однако формирование ЖСК — не самая простая процедура. Ведь среди участников долевого строительства должен отыскаться ответственный человек, который согласился бы стать председателем кооператива.  Это ответственная должность – необходимо вести собрания, формировать отчетность, уплачивать налоги и др. В связи с этим часто встречаются ситуации — незавершенный объект строительства передается судом иному застройщику.

От него невозможно затребовать денежную компенсацию.  Дольщики могут получить только то жилье, что было указано в договоре с прошлым застройщиком. К тому же придется оформлять договор с новой организацией. Тут возможны два пути:

• прежний ДДУ подлежит расторжению, создается новый, в нем указываются новые сроки, уточняющие, когда квартира будет передана;
• старый ДДУ считается действующим, однако к нему заключают дополнительное соглашение, где прописываются новые даты получения жилища.

У дольщиков имеется трехмесячный временной отрезок, чтобы решить, как лучше действовать и предъявить требования.

Если застройщик объявлен банкротом, что делать дольщикам—порядок действий

1. Направьте управляющему заявку о включении требований в реестр. Выберите – либо получение квартиры, либо возврат денежных средств.
2. Здание уже построено – подайте в суд заявление о признании Вашей собственности на жилье.
3. Если дом не достроен, его могут достроить с помощью компенсационного фонда, застройщика — правопреемника прежнего, а также сами участники ДДУ с помощью ЖСК.
4. Если нет желания ждать окончания постройки дома, имеется возможность получить денежную компенсацию, однако это возможно лишь до момента передачи обязательств и имущества от банкрота к правопреемнику.
5. Застройщик не уплачивал взносы в фонд или выплачивал их не по всем ДДУ дома, можно получить суммы по договору, а также возмещение ущерба. Однако на практике у должника может быть недостаточно денежных средств на расчет со всеми кредиторами.
6. Застройщик выплачивал взносы, нужно дождаться объявления о старте заявок на сайте фонда, затем направить заявление на выплату, через десять дней получите деньги.
7. Расчеты производились с помощью эскроу-счета — подайте в Росреестр заявление о прекращении действия ДДУ. По факту расторжения, банком будет закрыт указанный счет, а деньги вернутся в ваш адрес.

Исходя из изложенного, после падения застройщика «на дно», не впадайте в панику. Существует ряд способов, позволяющих как достроить проблемное жилище, так и возместить расходы дольщикам. Главное – действовать строго по закону, работать с управляющим и вести регулярный мониторинг дела о банкротства.