Защитить права дольщика суд сможет только в случае правильного заключения договора долевого участия
Рынок недвижимости наполнен участниками долевого строительства. Законодательство регулирует правовые отношения застройщика и дольщиков через определение взаимных обязательств.
Такой важный стартовый механизм как договор долевого участия защищает от хитростей и произвола некоторых компаний.
Важно заключить и зарегистрировать документ нужной формы и содержания, не перепутав его с инвестиционным соглашением, договором о совместной деятельности, участии в ЖСК или каким—либо другим.
В противном случае защитить права дольщика суд не сможет, так как ФЗ №214 не предусматривает иных договорных отношений.
Главные позиции договора, что делать дольщикам в случае их нарушения
В содержании ключевыми позициями должны быть:
- характеристика объекта недвижимости с указанием точного адреса, параметров квартиры, плана с отметкой об утверждении и других особенностей;
- сроки сдачи строения в эксплуатацию;
- цена помещения с условиями погашения всех платежей;
- гарантийные сроки на объект;
- способы выполнения договорных обязательств участниками.
Все прописанные условия обязательны. В установленные договором сроки выплаты стоимости помещения должны быть погашены, строительство объекта завершено, здание введено в эксплуатацию и передано дольщикам.
На практике часто бывает затягивание сроков по множеству причин, срыв обязательств, участники несут бремя убытков в связи с неисполнением застройщиками договорных условий.
С даты, обозначенной для передачи дольщику по акту объекта строительства, начинается отсчет просрочки для взыскания неустойки с застройщика согласно ФЗ №214 в случаях:
- срыва сроков сдачи объекта;
- наличия недостатков и нарушений по качеству помещений.
У покупателей есть возможность отстаивать свое право в судебных инстанциях и требовать компенсации за ущерб, порядок следующий:
- Сначала нужно написать исковое заявление, изложить в нем детали происходящего, претензии и расчет неустойки.
- К заявлению следует обязательное приложение договора о долевом участии.
- В пакете обязательны документы, подтверждающие факты оплаты согласно договору.
- Провести оплату госпошлины за рассмотрение в суде заявления с требованиями.
Иногда возможна отсрочка платежа до определения судебного решения. Убытки несет проигравшая сторона.
Как рассчитывается неустойка
Размер неустойки рассчитывается по единой формуле
Расчет размера неустойки определяется по единой формуле с учетом разницы для физического и юридического лица.
Оплата производится исходя из 1/300 ставки программы рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату исполнения обязательств за день просрочки и каждый последующий. Ставка рефинансирования (СР) меняется в среднем 1—2 раза в году, это переменная составляющая. Если расчет ведется при помощи онлайн—калькулятора, то нужно проверить актуальность СР.
Дольщикам, как частным (физическим) лицам, в отличие от индивидуальных предпринимателей или предприятий, предполагается выплата в двойном размере.
- Формула: Н = ДС * 1/300 СР * ДП * 2
- Н – это размер взыскания неустойки с застройщика;
- ДС – договорная стоимость;
- СР – ставка рефинансирования;
- ДП – число дней просрочки.
Образец расчета: договорная стоимость – 2000000 руб., дней просрочки – 90. СР на текущий период – 10,5%.
Вводим данные в формулу и получаем:
2000000*1/300*10,5/100*90*2=124740
Итак, 124740 рублей неустойки за использование средств дольщика должен выплатить застройщик.
Практика показывает, что в судах приходится отстаивать справедливость, так как застройщики ссылаются на объективные для них факты, а им идут навстречу, чтобы взыскание неустойки окончательно не разорило горе—застройщика.
Если размер неустойки несоизмерим с последствиями, застройщик может проявить инициативу до суда и предложить выплату значительно меньше, чем положено.
В такой ситуации дольщику нужно определиться: пойти на компромисс или «биться» в суде за максимальную компенсацию.
Как оформить претензию по выплате неустойки в досудебном порядке
Выплата неустойки может производиться в досудебном порядке
Подготовленная претензия по добровольной выплате неустойки в обязательном порядке должна предшествовать обращению в суд.
Формулировки должны быть юридически грамотными, утверждения обоснованными, уместны выдержки из законодательных статей и договора долевого участия.
Претензия оформляется в 2 экземплярах, один из которых вместе с сопутствующими документами (копия договора и финансовые документы) направляется к застройщику, другой остается у гражданина дольщика.
Вручить пакет можно лично секретарю с обязательной входящей регистрацией или выслать заказным письмом с приложением описи и уведомлением о получении.
Попытка удовлетворить претензионные требования в досудебном порядке может быть безуспешной. Письменный ответ компании—застройщика обязательно нужно приобщить к исковому взысканию неустойки и другим документам для обращения с суд.
Как подать исковое заявление
Если вы хотите гарантированно получить неустойку по поданному в суд исковому заявлению — подумайте о возможности подключения в процесс опытного юриста
Требования в исковом заявлении формулируются аналогично претензионным требованиям.
Потраченное время на досудебные этапы и убытки, связанные с арендой жилья за период просрочки можно отразить в вопросах выплат по компенсации морального вреда.
Обратите внимание на то, что законодательно доказывать правоту придется только истцу. Усилить свои позиции можно приглашением юриста, специализирующегося на гражданско—правовых делах с недвижимостью.
Интересы застройщиков, как правило, представляют подготовленные адвокаты, с которыми надо быть «наравне».
Защитить ваши права помогут рекомендации, которые легко отыскать в статьях этого раздела или в других разделах сайта. Консультанты и юристы всегда на связи. Обращайтесь онлайн или по горячему телефону.
