Как происходит взыскание неустойки с застройщика за просрочку строительства долевого объекта?

Ежегодно в арбитражные суды поступают заявления относительно действий недобросовестных застройщиков.  Взыскание неустойки с застройщика происходит по причине просрочки строительства долевого объекта.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Взыскание неустойки с застройщикаНашим законодательством предусмотрены все права дольщиков. Но практика показывает, что ситуация не идеальная. И вкладывая денежные средства в строительство, дольщики почти постоянно получают ее с задержкой.

Нарушение сроков передачи является одним из основных причин для взыскания неустойки.

Взыскание неустойки от застройщика является самым простым и действенным способом:

  • Дольщик имеет право не обосновывать свои убытки;
  • Размер убытка уже заранее определен законом.

Но, также суды часто снижают сумму неустойки. Они ссылаются на расхождение неустойки с суммой реального причиненного ущерба.

Хотя дольщики могут и не обосновывать, но они имеют право доказать свой ущерб от недобросовестных застройщиков. В таких ситуациях обязательна нужна юридическая помощь.

В нормах Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ) перечислены основания для взыскания неустойки от застройщика.

Фактическими основаниями считаются те моменты, когда:

  • обязательства по передаче объекта не были исполнены;
  • исполнение обязательств были просрочены;
  • исполнение не было выполнено надлежащим образом.

Независимые консультанты по строительству утверждают, что такие неурядицы с застройщиком возникают тогда, когда:

Как рассчитать размер неустойки

Если застройщик нарушил пункты договора о сроках передачи квартиры дольщику, он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка от стоимости квартиры по договору за каждый просроченный день.

Читайте также:  Иск о взыскании задолженности по договору подряда, важные моменты

Законом № 214-ФЗ предусмотрено, что размер неустойки для физических и юридических лиц разный.

Для физических лиц был установлен двойной размер неустойки.

Двойной размер обусловливается тем, что физические лица являются покупателями квартиры лично для себя, а не для предпринимательства. Поэтому закон предоставляет им дополнительную защиту.

Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям такая защита законом не предусмотрена. И они вкладывают свои деньги на свой страх и риск.

В 2020 году, в связи с пандемией был введен мораторий на начисление неустойки со 2 апреля по 31 декабря. За этот период начисление неустойки было приостановлено.

Как считать неустойку для физического лица?

Пеня считается по формуле: Нс=Цн*СтЦб*2/300*Пр

В этой формуле:

Нс — это сумма неустойки, которую должен отдать застройщик;

Цн — это стоимость квартиры по договору;

СтЦб — Ставка Центрального банка (Актуальную ставку можно посмотреть на сайте ЦБ. Для подсчёта необходимо умножить данную ставку на 0.01);

Пр — Количество просроченных дней.

Пример:

Стоимость квартиры составляет 1 750 000 руб.  Застройщик должен был передать квартиру дольщику в срок до 30 апреля 2017 года, но передал только 15 августа 2017 года. 

Количество просроченных дней составляет: май — 31 день;

июнь — 30 дней;

июль — 31 день;

 август — 15 дней.

Итого: 107 дней.  Ключевая ставка ЦБ РФ в этот период составляла 9,25% годовых.

1 750 000*(9.25*0.01)*2/300*107 =115 471 рубль неустойки.

Расчет неустойки для юридических лиц

Расчет неустойки проводится почти одинаково, однако двойная неустойка не взыскивается:

Нс=Цн*СтЦб/300*Пр

Пример:

1 750 000*(9.25*0.01)/300*107= 57 735 рублей.

Следует знать, что размер ставки Центрального банка постоянно меняется.

С 23 июля 2021 года действует ключевая ставка в размере — 6.5%

Читайте также:  Расчет неустойки по договору долевого участия, основные понятия, формула расчета

Как считать неустойку, если изменились ставки?

Вариант 1.

Если акт приёма-передачи подписан, то в том случае применяется ключевая ставка на дату передачи квартиры.

В случае, если акт не был подписан, то применяется ставка на дату вынесения судебного решения.

Вариант 2.

Применяется ключевая ставка на планируемую дату подписания акта приема передачи.

Вариант 3.

Для каждого просроченного дня применяется ставка, которая действует на тот момент.

Процедура взыскания через суд — порядок действий

Закон «Об участии в долевом строительстве» действует уже 16 лет. С 2005 года начали привлекать застройщиков к ответственности за нарушение сроков сдачи объектов.

Конечно, суды идут навстречу и к застройщикам — снижают неустойку.

Нужно иметь в виду, что и застройщик может избежать выплаты неустойки. В некоторых случаях сами дольщики уклоняются от подписания акта приема передачи, хотя если даже застройщик выполнил свои обязательства в срок. В таких случаях застройщик освобождается от выплаты неустойки.

Порядок взыскания неустойки

Письменная претензия с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры.

Претензия составляется в свободной форме,  в ней должны содержаться следующие сведения:

  • дата составления;
  • полные наименования, фамилии и адреса дольщика
  • ссылка на договор;
  • описание всех нарушений;
  • сумма неустойки и ее расчет;
  • срок погашения;
  • банковские реквизиты дольщика, для перечисления средств;
  • Ф.И.О. дольщика составившего претензию и его подпись.

Ожидание ответа от застройщика в течении 30 дней. (В некоторых договорах указываются разные сроки рассмотрения).

Подача искового заявления в суд (прилагаются расчеты взыскиваемой суммы).

Для подачи иска требуются:

  • Копия договора;
  • Копии платежных документов дольщика;
  • Письменная претензия и документ о получении претензии застройщиком;
  • Документы, подтверждающие убытки дольщика (аренда жилья, ипотечный займ)

Эти документы нужны для подтверждения размера неустойки.

Предварительное слушание по делу.

В предварительном слушании Застройщику передаются все копии вышеперечисленных документов и копия самого иска.

Читайте также:  Расчет неустойки по договору долевого участия, основные понятия, формула расчета

Заседание суда и вынесение решения.

Резолютивная часть решения выносится на последнем заседании суда. Суд оглашает сумму неустойки, части исков, которые были отказаны.

По закону решение суда должно выйти в течение 5 рабочих дней. Но, практика показывает, что для вынесения решения необходимо минимум 2-3 недели.

Вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа.

Законное решение вступает в силу по истечении 30 дней.

Далее можно обжаловать решение в связи с значительной «урезкой» неустойки. Или подать следующее заявления для получения исполнительного листа.

Исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика

Действующий расчетный счёт застройщика передается судебным приставам.

Актуальные реквизиты можно взять в отделе продаж строительной компании.

Нужно учесть тот факт, что налоговая инспекция вправе не предоставлять сведения о наличии средств на счетах застройщика. Без исполнительного листа банк также не обязан сообщать истцам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика.

Как взыскать неустойку напрямую у застройщика без судебного разбирательства?

Конечно, часто судиться с застройщиком не имеет смысла, так как могут встретиться и неплатежеспособные застройщики.

В лучшем случае после получения от дольщика письменной претензии, застройщик может удовлетворить претензии и оплатить неустойку добровольно.

Судебные разбирательства по взысканию неустойки по ДДУ по закону ограничены двумя месяцами. Судебное решение вступает в силу один месяц. Исполнительный лист выдают за 2 недели. В большинстве российских регионов судьи укладываются в законные рамки.

Практика показывает, что от подачи иска и до получения неустойки проходят 4-5 месяцев. Но, если одна сторона решает подать апелляцию, то на ее рассмотрение понадобится ещё 2-3 месяца.

Как взыскать неустойку с застройщика

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также
Телефоны для консультации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: