Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома — действий со стороны дольщика
Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома – очень важная проблема, часто возникающая при постройке высотных МКД.
О том, как узнать, когда будет сдан дом или другая долевая недвижимость, какие действия должен предпринимать дольщик, чтобы защитить свои интересы и получить компенсацию в случае их нарушения, рассказано в этой статье.
Содержание:
- 1 Что такое срок, в течение которого должен быть сдан дом?
- 2 Что делать если застройщик задерживает сдачу дома?
- 3 Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?
- 4 Чем можно доказать то, что дом не был сдан в срок?
- 5 Задержка сдачи дома при долевом строительстве — неустойка
- 6 Составление претензии застройщику для выплаты неустойки
Что такое срок, в течение которого должен быть сдан дом?
Что делать, если дом не сдан вовремя? Срок сдачи многоквартирного дома (введения в эксплуатацию) – это составляющий 3 месяца (квартал) временной интервал, к концу которого объект должен быть аттестован (принят) госстройтехнадзором, пожарной и экологической инспекцией, госэпидемстанцией.

На сколько застройщик может задержать сдачу дома?
Если все конструкции, жилые и общие помещения дома, соответствуют требованиям, предъявляемым данными службами к жилой недвижимости, то комиссия подписывает приемочный акт.
На основании данного акта, и еще пакета документов, застройщик регистрирует дом как полноценную недвижимость – вводит ее в эксплуатацию. Однако введения дома в эксплуатацию не означает, что в него уже могут вселяться жильцы.
Как правило, от сдачи дома до этого момента проходит от 6 месяцев до нескольких лет, за которые застройщик завершает внутреннюю отделку помещений, производит окончательные пусконаладочные работы отопления, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции, пожаротушения.
Найти срок введения дома в эксплуатацию в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ) нельзя. Узнать его можно в таком документе, как Проектная декларации (ПД), находящемся в открытом доступе на официальном веб-ресурсе застройщика и, содержащем, кроме этого, сведения о компании, ее кредиторской и дебиторской задолженности, участия в других проектах, сроках их завершения.
Важно! Очень часто у многих желающих построить собственную недвижимость понятие «срок сдачи дома» ассоциируется с получением ими ключей от долгожданных квартир.
Данные две даты взаимосвязаны, однако при этом разделены достаточно длительным временным промежутком. Так, дата вселения в квартиры (получение ключей) — эта та дата, когда дольщик будет принимать у застройщика построенное для него жилье.
Срок же сдачи дома – это введение построенного объекта в эксплуатацию, регистрация как полноценной недвижимости, имеющей свой технический паспорт и почтовый адрес.
Что делать если застройщик задерживает сдачу дома?
Если дом не был принят госкомиссией, у застройщика есть еще время до истечения указанного в ПД срока сдачи, чтобы устранить выявленные недостатки. Для этого застройщику после первой приемки выписывают предписание, с указанием перечня нарушений и конечных сроков их устранения.
Другая ситуация может быть, когда застройщик не успевает завершить строительство и ввести дом в эксплуатацию до срока сдачи квартир дольщикам, указанного в ДДУ.
В таком случае не менее чем за 60 дней до этой даты застройщик направляет своим дольщикам извещение с предложением подписать доп соглашение о продлении сроков окончательной сдачи квартир.
В данном документе, помимо новых сроков, указываются и причины невыполнения первоначальных с обоснованием необходимости продления продолжительности проведения работ на определенное время.
Важно! Дополнительное соглашение является не обязательным документом – подписывать его или нет каждый дольщик решает сам.
Любое принуждение, запугивание, шантаж дольщика застройщиком может расцениваться, как противоправное и уголовно наказуемое действие.
Дополнительное соглашение о продление срока – должен ли его подписывать дольщик?
Если застройщик задерживает сдачу дома, что делать с предложенным ему доп соглашением о продлении срока сдачи объекта долевого строительства каждый дольщик решает сам – никто принудить его принять решение «за» или «против» подписания данного документа не может.
Как правило, в такой ситуации дольщик подписывает данный документ, если у него есть возможность подождать, хватает средств на съемное жилье. Дольщик входит в положение застройщика и не нагнетает ситуацию.
Однако, очень часто возникает и прямо противоположная ситуация, более характерная для семейных пар с детьми – семья планировавшая переезд несколько месяцев и, не имеющая больше возможности снимать жилье, может отказаться от такого варианта и расторгнуть договор с вытекающими из этого последствиями (о них будет рассказано ниже).
Если дольщик откажется подписывать доп соглашение – что будет?
Отказ от подписания данного дополнительного соглашения означает несогласие дольщика с предложенными ему, застройщиком, новыми сроками сдачи дома.
При этом возможно 3 пути развития ситуации в дальнейшем:
- Дольщик не расторгает с застройщиком ДДУ и получает за просрочку сдачи дома неустойку;
- Дольщиком производится расторжение договора, в результате чего застройщик возвращает ему все выплаченные на строительство квартиры деньги;
- Застройщик отказывается расторгать договор, после чего дольщик обращается в суд, и выиграв его, получает не только все выплаченные ему средства, но и компенсацию нанесенного морального вреда, возмещение всех судебных издержек (госпошлину, деньги, затраченные истцом на наем адвоката и консультацию у платного юриста).
Обычно дольщики предпочитают при отказе от подписания доп соглашения именно первый путь – при наличии съемного жилья просрочка позволяет практически полностью окупать затраты на его оплату, а при большой стоимости строящейся квартиры от такой неустойки остаются еще и лишние, не пошедшие оборот, деньги.
Исключением может стать ситуация, когда люди из-за неблагоприятных жилищных условий не могут ожидать еще несколько месяцев до окончательной сдачи дома и, забрав все выплаченные застройщику деньги, приобретают жилье по рыночной цене или в ипотеку.
Чем можно доказать то, что дом не был сдан в срок?
Несоблюдение срока сдачи дома застройщиком в процессе судебного разбирательства доказывается дольщиком следующими путями:
- Указывается на отсутствие у обеих сторон ДДУ (дольщика и застройщика) экземпляров приемо-сдаточного акта, подписываемого ими в ходе осмотра и передачи построенной квартиры;
- Заказывается выписка о сроках завершения строительства здания в Росреестре – данная услуга является платной, но при этом с ее помощью можно получить официальную выписку о том, что застройщик зарегистрировал введённый в эксплуатацию дом значительно позже той даты, которая указана в Проектной декларации данного объекта.
Также косвенными доказательствами неготовности дома являются актуальная (с указанием даты) фото и видеосъемка его помещений и внешнего вида, на которой визуально видно, что строение не готово к вводу в эксплуатацию и заселению жильцов.
Важно! Знать, сдан дом или нет, очень важно, так как многие недобросовестные застройщики, у которых госкомиссия и гостехнадзор не принимают возведенную недвижимость, заселяют в нее жильцов, чтобы не срывать сроки передачи им квартир и не платить тем самым неустойку.
В результате таких махинаций жильцы сталкиваются с такими проблемами, как невозможность оформления квартир в собственность и получения в них прописки.
С точки зрения закона, государственные органы и структуры, отказывающие им в данных процедурах полностью, правы – дом не был принят и введен в эксплуатацию, соответственно, и не зарегистрирован должным образом как полноценное жилье.
Проблема эта решается в большинстве случаев не без помощи местной исполнительной власти, но до этого собственники квартир получают обидный статус «временных жильцов».
Задержка сдачи дома при долевом строительстве — неустойка
При просрочке сдачи дома, а соответственно, и находящихся в нем квартир, дольщикам выплачивается неустойка (компенсация). Ее размер рассчитывается по следующей формуле:
Н = ((Цк x КС x 0,01)/К) x Д;
- где Н — сумма неустойки, руб;
- Цк — определённая ДДУ цена объекта (квартиры), руб;
- КС — ключевая ставка Банка России, %:0,01 – коэффициент для перевода процентов в доли единиц;
- К — коэффициент, указывающий долю неустойки от произведения стоимости квартиры на ставку рефинансирования.
Для лиц без гражданства и с видом на жительство он составляет 300, для граждан Российской Федерации – 150.
Д — продолжительность просрочки, дней.
Пример расчета:
Сдача дома и передачи дольщику гражданину РФ квартиры стоимостью 5 млн. руб, просрочена на 15 дней. Ключевая ставка при этом была постоянной на протяжении данного времени и составляла 7,75%.
Таким образом, выплата неустойки (компенсации) за данный период будет составлять: Н = (5 000 000 x 7,75 x 0,01) /150) x 15 = 38 750 руб.
Вся неустойка начисляется на предоставленный дольщиком счет или пластиковую карту эскроу-агента (уполномоченного банка).
Составление претензии застройщику для выплаты неустойки

Какова неустойка, если застройщик не сдал дом вовремя?
В том случае, если застройщик задерживает сдачу дома, первое, что необходимо делать для получения неустойки – это грамотно и правильно оформить и направить в его адрес претензию. Оформляется она следующим образом:
- В верхнем правом углу указываются все паспортные данные дольщика-заявителя, полное наименование застройщика;
- Далее пишет заголовок документа;
- После заголовка указывается, как в договоре, когда и между кем был он заключен, его предмет (квартира, ее площадь, расположение), стоимость договора;
- Далее описывается факт того, что застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства – указывается, когда должна была сдана квартира;
- Приводится выдержка методике расчета неустойки из закона № 214-ФЗ;
- Приводится расчет суммы неустойки на дату подачи претензии и требование ее выплатить в течение определенного договором времени (срок разрешения претензионных споров);
- Также претензия содержит требование передачи объекта долевого строительства — квартиры, с указанием ее характеристик и месторасположения;
- В самом конце претензии дольщик ставит свою роспись и указывает реквизиты для уплаты неустойки. Лучше всего такую претензию составлять не рукописно, а при помощи компьютера.
Составляется претензия в 2-х идентичных экземплярах: оба они регистрируются и подписываются юридическим лицом застройщика, указанным в ДДУ, после чего один из них возвращается дольщику.
Важно! Наличие подписанного и зарегистрированного у застройщика претензионного письма обязательно. В случае наличия всего 1 экземпляра данного документа у застройщика, он может быть уничтожен вместе с записью о его регистрации в соответствующем журнале.
Таким образом, проблема просрочки сдачи дома и квартир при долевом строительстве — ситуация хоть и неприятная, но достаточно легко решаемая.
При этом все действия дольщика должны быть обоснованы статьями соответствующего упомянутого в данной статье закона, требованиями Гражданского кодекса и других законодательных актов РФ.
Что можно взыскать, если застройщк задерживает сдачу квартиры: