Ипотека на участок – основные особенности кредита и порядок оформления

Построить собственный домик за городом можно, если купить небольшой участок земли. Цены на участки земли меняются в большую сторону с каждым годом. Решением для граждан с небольшими доходами может стать ипотека на участок.

Особенности оформления ипотеки земельных участков

Оформление земельной ипотеки по своей сути относится к виду кредитования, где активом, используемым банком в качестве залога, является участок земли.

Причем требования к тому, какой именно он должен быть, какие элементы права или статуса (титула) собственности должны иметься у него, какие нормативные оценки стоимости (риск, который принимает на себя банк) участка, определяются во многом кредитной политикой конкретного банка.

Федеральное законодательство дает лишь общие условия заключения кредитных соглашений по земельным ипотечным кредитам.

К основным особенностям земельной ипотеки следует отнести следующие моменты:

• во-первых, в качестве залога банки могут принять не любой участок земли. В первую очередь ликвидными считаются участки, расположенные в пределах городской черты или поселения, т.е. в пределах, так называемой «красной линии». Также к ликвидным участкам относятся земельные наделы, используемые под ИЖС (индивидуальную жилищную застройку). Причем, на участке должен быть возведен, как минимум, фундамент жилого дома (на стадии нулевого цикла). Сюда также относятся участки, принадлежащие владельцам на праве полной частной собственности в садовых товариществах, используемых на правах ЛПХ (личного подсобного) или фермерского хозяйства.
• во-вторых, имеются определенные требования и условия к самому заемщику. Это должен быть гражданин РФ возрастом не менее 25 лет и не более 60-65 лет, с положительной кредитной историей, с отсутствием непогашенных земельных ипотечных займов в других банках;
• в-третьих, средняя ставка кредитования по земельным займам, как правило, несколько выше, чем при оформлении ипотеки в коллективных формах жилищного строительства (жилых комплексах). Такая разница по ставкам процента кредита может доходить до 10% и выше;
• в-четвертых, сроки предоставления займа по земельной ипотеке обычно не менее 10 лет. Но банки, как следует из практики, предпочитают давать такие займы на сроки до 25 — 30 лет.
• в-пятых, список документов, предъявляемых заемщиком при оформлении заявки на ипотечный земельный займ, включает в себя не только документ о праве собственности. В него обязательно входят кадастровый паспорт участка, сертификат о межевании, а также сертификат оценки, произведенной независимым оценщиком и страховой полис, как на сам актив, так и на его владельца (страхование жизни).
• в-шестых, практически все земельные ипотечные займы оформляются только при внесении первоначального взноса. Редко сумма такого взноса бывает ниже уровня 25-30% от величины кредита.

Ко всем этим особенностям оформления кредита под залог земельного участка также следует добавить и региональную специфику, зависящую от конъектуры земельного рынка в той или иной области, крае и республике страны.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки

В общем виде земельное ипотечное кредитование банками России производится для приобретения и\или использования в качестве имущественного залога трех типов участков:

1. Земельные участки, предназначенные исключительно для строительства индивидуального жилья — дома, коттеджи, дачные владения и усадьбы;
2. Земельные участки, используемые для личного подсобного хозяйства ЛПХ.
3. Участки земли, наделы, предназначенные для ведения бизнеса, связанного с производством, переработкой, выращиванием сельскохозяйственной продукции. Это, в первую очередь — крестьянские — фермерские хозяйства.

Однако в более детальном приближении банки предъявляют дополнительные требования к тем участкам, для приобретения которых оформляется ипотечный кредит или которые используются в качестве залога при выдаче земельной ипотеки.

К таким требованиям относятся:

1. Участок должен быть оформлен в собственность, иметь соответствующий юридический статус, документальное сопровождение – кадастровый паспорт, произведено межевание и т.п.
2. Должен быть расположен в черте города или поселения или в пределах определенной транспортной доступности. Обычно считается, что максимальный предел расстояния, при котором банки считают его ликвидным – это не более 50 — 70 км от города или районного центра (муниципалитетов).
3. Близость транспортных коммуникаций – дорог, паромные переправы, мосты и т.п.
4. Наличие соответствующей коммунальной инфраструктуры —водопровода, газа, электрических силовых линий.
5. Отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов, и даже крупных сельских предприятий (например, свиноводческие фермы или птицефабрики).
6. Не должен входить или желательно, чтобы даже не соседствовал с особыми природоохранными территориями, парками и заповедниками, лесными охранными и водными охранными зонами.
7. Площадь участка должна соответствовать тем требованиям, которые предъявляются банком. Как правило, стандартный минимальный земельный лот должен составлять менее 6 соток или 0.06 га.
8. Если участок предназначен для возведения жилого дома, то должно быть у его владельца разрешение на строительство или оно должно быть на стадии нулевого цикла.
9. Не должен иметь каких-либо правовых обременений или ограничений. Например, не иметь статуса сервитута, когда владельцы соседних участков имеют право беспрепятственно пересекать участок клиента-заемшика.

Сравнительная таблица ипотек на дом с участком

Особенностью рынка участков земли с домами или без является то, что муниципалитет соседствует с мощным рынком недвижимости города Санкт- Петербурга. Поэтому ценовые параметры приобретаемых участков лишь ненамного уступают в ценах — не более, чем на 10-15%.

Что касается кредитных условий для приобретения такого рода земельных активов, то преимуществом является то, что в нем существуют филиалы практически всех банков, основных игроков ипотечного рынка, в том числе и федерального значения.

Ниже приведена сравнительная таблица по ставкам на ипотечные земельные займы по ведущим банковским организациям.

Порядок получения

Процедура оформления и получения ипотечного займа на земельный участок мало отличается от стандартных банковских процедур по предоставлению потребительских или автокредитов.

В общем виде порядок получения земельной ипотеки, когда в качестве залога может быть приобретаемый земельный актив, выглядит следующим образом:

• заемщик, прежде чем подать соответствующую заявку в банк, должен досконально выяснить все моменты, касающиеся правового статуса приобретаемого им участка — какие есть обременения, ограничения на пользование, есть ли конфликт интересов в части распределения и оспаривания наследства и т.п.
• вторым важным этапом является сбор и подготовка документов.
• на третьем этапе подается заявка в выбранный банк
• после подачи заявки в банк, как правило, у его специалистов уходит не более 30 дней (в редких случаях до 45 дней) для того, чтобы проверить все аспекты связанные, как с заемщиком, так и с его участком земли, который будет служить в качестве залога.
• после одобрения заявки банком происходит страхование кредитного договора, внесение заемщиком оговоренного первоначального взноса и окончательное подписание кредитного соглашения.

Какие документы нужны

Для того, чтобы оформить и получить ипотечный заем на приобретение участков земли, наделов, кроме личных документов клиента – заемщика (паспорт гражданина РФ, Свидетельство ИНН, СНИЛС, учредительные документы ИП и т.д.), требуется подготовить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие документы на участок земли, включая свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, Сертификат или иной документ о производстве межевания.
• Акт или иной документ, подтверждающий текущий статус участка, т.е. к какой категории земель он относится — к городским или поселковым землям, земли сельхозназначения, лесные или водные угодья. Такой документ получается либо в муниципалитете, либо в органах Росреестра, Росприроднадзора.
• если участок находится в составе коттеджного поселка или кооператива требуется письменное согласие его членов, по крайне мере владельцев соседних участков.
• также письменное согласие требуется от одного из супругов в том случае, если он приобретается за счет семейного капитала.
• документы, подтверждающие доход заемщика — это справки о зарплате с места его официальной работы, выписки с банковских счетов, иные документы, по которым банк может установить платежеспособность заемщика на длительном периоде времени.

Кроме этого обязательного минимального списка документов, банк может потребовать от клиента – заемщика дополнительные документальные сведения о его надежности, как добросовестного заемщика.

Подводные камни

В банковской кредитной практике ипотечные займы на приобретение участков земли относят к высоко рискованным финансовым операциям. И тому есть две основные объективные причины:

• первый риск – это правовой статус земельного участка. Отсутствие реального, а не декларируемого фундаментального права частной собственности в России может поставить будущего владельца участка перед фактом, например, его изъятия в собственность для государственных или муниципальных нужд, иногда без всякой материальной компенсации.
• второй риск касается категории земель, на которой находится конкретный земельный участок. Такая категория может быть изменена в любой момент, и даже задним числом. Например, участок, расположенный в границах поселения, может вдруг оказаться в особой природоохранной зоне, где соответственно запрещено любое строительство и ведение хозяйственной деятельности и т.п.

Немало подводных камней связано с юридической чистотой земельного участка как объекта недвижимости. О том, что он уже заложен или находится под арестом, как имущественное обеспечение при арбитражном судебном производстве, новый владелец нередко узнает в последнюю очередь.

Как сэкономить на ипотеке смотрите в этом видео: