Ипотека с плохой кредитной историей — список банков и практические советы заемщикам

Генеральной тенденцией на рынке ипотечного кредита стало усиленное внимание как банков, так и самих заемщиков к тому, чтобы КИ соответствовала некоторым стандартам. Ипотеку с плохой кредитной историей можно оформить, выбрав наиболее приемлемые условия из списка банков, согласных предоставить такой кредит.

Подробнее о причинах плохой кредитной истории

Ни один заемщик по банковским кредитам, включая и ипотечным займам, не застрахован от тех или иных факторов, которые могут существенно сказаться на его возможности вовремя расплачиваться с долгами и вообще способность оплатить его полностью.

Число факторов, которые прямо или косвенно могут поставить должника по ипотечному займу в сложное положение, достаточно большое. Но для удобства анализа и понимания, их все можно разделить на две больше группы:

Первая группа — это факторы, которые никоим образом не зависят от воли заемщика, его желаний, способностей и возможностей. Это такие факторы, как, например, действие непреодолимой силы или форс-мажорных обстоятельств-стихийные бедствия или политические кризисы, приведшие к различным социальным конфликтам, в том числе и вооруженным.

Вторая группа – это факторы, относящиеся непосредственно к самому заемщику, который может отчасти или на 100% влиять на них. Это, например, его способность зарабатывать больше, использовать эффективно принадлежащие ему активы для того, чтобы как можно быстрее рассчитаться с долгами.

В более подробном рассмотрении все самые значимые факторы, которые могут оказать свое негативное влияние на КИ, представлены такими моментами, как:

• просрочка по платежам, связанным с обслуживанием кредита — уплата текущих процентов, платежи по основному долгу на основании утвержденным кредитным договором графика, оплата пеней, штрафов, предъявленных банком. Такая просрочка должна составлять не менее 90 дней, для того чтобы бы она была занесена в базу данных бюро кредитных историй, как просроченный кредит или платежи по нему.
• в случае если должник имеет открытые в отношении него арбитражные производства по ранее неоплаченным долгам и прочим финансовым обязательствам, включая штрафы ГИБДД, алименты. Т.е. у такого должника имеются исковые требования судов, которые с помощью ФССП взыскивают долги по исполнительным листам.
• в случае если в отношении должника открыто судебное арбитражное производство о начале (возбуждении) в отношении него процедуры личного банкротства (банкротство физического лица). Факт начала такого процесса автоматически попадет в КИ. В случае, если банкротства не будет и стороны придут к мировому соглашению, то такие сведения из КИ должника-ответчика должны быть убраны в течение срока — не более 30 дней со для вынесения соответствующего постановления суда.
• если в отношении должника или потенциального заемщика имеется решение суда о признании его виновным по статьям УК РФ, в части преступлений, связанных с экономическими правонарушениями, в том числе дела по мошенничеству или тяжкими преступлениями против личности и имущества граждан (ст. 105, ст.111 УК РФ). Сюда также включаются граждане с непогашенной судимостью по приведенным выше основаниям.
• кредитная история будет иметь негативный оттенок, если у гражданина отсутствуют постоянные виды дохода, он часто и произвольно меняет свои места работы.
• отсутствие у заемщика какой-либо недвижимости, собственности, зарегистрированной лично на него, так как это дает банку почву для сомнений в том, насколько надежен такой заемщик, есть ли у него какие-то дополнительные финансовые резервы или активы.
• очень отрицательно сказывается на кредитной истории заемщика, если у него имеются непогашенные кредиты и тем более, если число таких кредитов (пусть даже на незначительные суммы) превышает 2-3. Особенно отрицательно банки относятся к тем ипотечным заемщикам, которые имеют непогашенную ипотеку, да еще и взятую в другом банке.

К этим факторам также можно добавить такие объективные моменты, как достижение должником предельного возраста, наличие каких-то ограничений, позволяющих ему зарабатывать больше и т.п.

Сравнительная таблица банков, лояльных к заемщикам с плохой кредитной историей или низким доходом

Способы получения ипотеки с плохой КИ

Из всех возможных и существующих вариантов получения ипотечного займа при относительно негативной КИ, можно рекомендовать использовать в России следующие проверенные временем способы:

1. Способ первый – это обратиться за кредитом в те банки, которые не предъявляют слишком жестких требований к своим заемщикам. Правда, таких банков на рынке не много, но они есть и обычно это какие-то региональные банки.
2. Второй способ – это оформить ипотечный кредит на кого-то из своих родственников или даже детей, достигших совершеннолетия. Тут есть свои риски, зато можно уже по-родственному решить проблему оплаты и гарантии обеспечения выполнения условий кредита.
3. Способ третий — это прибегнуть к услугам кредитных брокеров. Услуги эти, конечно же, стоят не дешево, но зато есть гарантия получить ипотечный кредит даже вообще без какой-либо кредитной истории.
4. Способ четвертый — использовать поручительство богатых, состоятельных людей и даже компаний, корпораций, которые могут для банка быть надежной гарантией исполнения заемщиком по ипотеке всех обязательств.
5. Способ пятый — если имеются финансовые резервы, тем более ликвидная и дорогая недвижимость, то негативная кредитная история может быть компенсирована размером, представленного банку обеспечительного залога в виде земельного участка в престижном районе города, коттеджа, загородного дома или дачи.
6. Способ шестой — если есть возможность — получить какие-то социальные льготы, по которым есть вариант оформить ипотеку даже с плохой КИ. Следует обязательно этим воспользоваться.

Помощь посреднических компаний

Немало заемщиков, как физические лица, так и корпоративные, сталкиваются с почти безвыходной ситуацией.

Кредитная история безнадежно испорчена, поручителей не найти днем с огнем, каких- то дополнительных доходов, прибыли и выигрышей в лотерею не предвидится.

Как в такой ситуации можно получить займ на приобретение жилья, недвижимости?

Безвыходных положений, как известно, почти не бывает, и случаи с ипотекой не являются чем-то исключительным. На кредитном рынке существует жесточайшая конкуренция за каждого клиента среди банков, кредитных кооперативов, страховых компаний и пр.

Существующие же правила кредитования заемщиков, профиль их риска строго регламентируется положениями и нормативными актами ЦБ РФ и других государственных надзорных ведомств. Эти требования нередко отсекают от рынка кредита немалую часть населения, бизнеса, у которых есть деньги.

Для решения этой проблемы в рыночной экономике существует институт финансовых посредников. В данном случае речь идет о кредитных брокерах.

Это официально работающие финансовые организации, имеющие соответствующую лицензию. Эти компании плотно сотрудничают с банками и исполняют роль посредника между ними и потенциальными заемщиками, которым по существующим правилам нет возможности получить ипотечный кредит по тем или иным причинам.

Кредитные брокеры берут на себя роль арбитра, обеспечивая сделку со стороны заемщика.

Иногда кредитные брокеры могут выполнять и роль поручителя, гаранта по кредиту. Работают кредитные брокеры за довольно высокую плату и нередко их ставки за посреднические услуги могут доходить до 15 — 20% от суммы кредита.

В чем преимущества работы с кредитным брокером:

• гарантированность получения кредита, практически при любых условиях заемщика.
• конфиденциальность кредитной сделки
• возможность привлечения в качестве обеспечения сделки различных типов активов
• быстрое оформление кредита

Как повысить шансы на одобрение и какие факторы влияют

Для того, чтобы каким-то образом повысить вероятность одобрения банком ипотечного займа, могут пригодиться мероприятия и способы, предпринятые со стороны потенциального заемщика. Это, прежде всего:

• иметь если не идеальную то, во всяком случае, КИ без грубых нарушений платежной дисциплины по ранее взятым кредитам. Здесь необходимо отметить, что идеально «чистая» кредитная история, т.е. когда заемщик никогда и нигде не брал кредит, вызывает у банка не меньше сомнений. Поэтому, чтобы повысить свои шансы на одобрение, следует иметь в кредитной истории хотя бы пару — тройку небольших кредитов (можно завести кредитную карту), которые оплачены вовремя и без всяких отрицательных замечаний.
• если у заемщика имеются социальные льготы, особенно такие, как материнский капитал, пенсии, пособия по инвалидности, то этот факт может быть на стороне заемщика. Банку выгодно иметь клиента –должника, который получает гарантированный государством стабильный финансовый поток в виде пенсий, пособий и т.п.
• большое доверие у банка вызывает тот ипотечный заемщик, который имеет в этом же банке свои расчетные счета, депозиты, пользуется банковской ячейкой. Особенно в этом отношении приветствуются счета, через которые заемщик получает свою зарплату, ведет свой бизнес, ему перечисляются пенсии, социальные пособия и другие регулярные выплаты.

Как можно исправить кредитную историю?

Для того, чтобы иметь КИ, соответствующую требованиям добросовестного клиента банка, где имеется желание получить ипотечный займ, сводится к двум несложным, но критически важных моментам и мероприятиям:

• во-первых, следует принять все меры к погашению просроченных кредитов, каких-то платежей, штрафов, исполнительных листов. Естественно сделать это будет не просто. И причем, для этого не обязательно (очень настоятельно не рекомендуется) брать новые кредиты, чтобы рефинансировать старые. Это нисколько не улучшит кредитную историю и только больше навредит делу. Погашать долги можно разными путями – постараться найти более оплачиваемую работу, начать свой бизнес, продать ненужные пока активы – дачу машину или акции Сбербанка.
• Во-вторых, для улучшения кредитной истории может неплохо помочь вариант, если заемщик имеет возможность предоставить какое-то ценное имущество, активы в качестве обеспечительного залога.

В некоторых случаях для получения займа в банках могут помочь такие способы, как поручительство от финансово состоятельного лица или даже от компании, предприятия. Эта гарантия может неплохо повлиять на КИ, но только когда у должника имеются какие-то незначительные нарушения в части платежной дисциплины в прошлом.

В этом видео раскрываются секреты, как получить ипотечное решение с плохой кредитной историей: