Ветхий дом – что это, проблема собственника или возможность получить квартиру в новостройке?
По статистике 15,6 млн. кв. м российского жилфонда — это ветхие и аварийные дома. Большая часть такого жилья (до 10 млн.) сосредоточена в МКД.
Проблемная квартира или дом заставляют собственника искать выход из положения. И он есть: в стране действует программа переселения граждан из непригодного жилья. Но, как происходит признание жилья ветхим, ведь это обязательное условие участия в программе? Все особенности рассмотрим ниже.
Содержание:
Ветхий дом — это что? Понятие ветхого дома или аварийного жилья

Что такое аварийное жилье? Чем отличается ветхое жилье от аварийного?
Как бы дом не сыпался, при обращении к чиновникам нужно апеллировать не эмоциями, а ссылками на конкретные нормативные положения.
Если частный дом или квартира в высотке приносят проблемы по содержанию и требуют бесконечного ремонта, стоит внимательно изучить следующие нормативные документы:
- Жилищный кодекс, который позволяет признать помещение непригодным для жизни (ст. 32, ст.86).
- ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
- Постановление № 47 от 28 января 2006 года, содержащее принципы и регламент обследования жилых домов, а также признания жилья аварийным или ветхим.
Оба статуса являются не обиходными выражениями, а определяют официальное состояние строения.
Ветхое жилье — еще не повод для получения новой жилплощади
Дело в том, что угрозы обрушения такого здания нет. Состояние требует глубокой реконструкции, масштабного ремонта. Но расселять людей в данной ситуации администрация не обязана.
Дом признается ветхим строением в зависимости от степени конструктивного износа.
Важно. Ветхие несущие конструкции в состоянии ограниченно выполнять свои функции только при условии проведения охранных работ или после их полной замены, реконструкции.
Расчет износа и реального состояния постройки производится по ведомственным строительным нормативам: ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446 от 1986). Документ содержит:
- таблицы с конкретными показателями потери функциональности для каждого элемента здания;
- формулы для исчисления;
- количественные и качественные показатели конструктивного износа;
- рекомендуемые мероприятия по восстановлению.
Дело это сложное, требующее квалификации. Поэтому проводить экспертизы сооружений вправе специалисты/компании, состоящие в СРО. Нам же интересны общие условия признания дома ветхим:
- Обветшание/износ основных конструкций более 70% для каменных, кирпичных зданий, полносборных панелек.
- От 65% — для деревянных построек, мансардных сооружений.
Если речь идет о восстановлении здания, не стоит ждать мгновенной реакции чиновников. В большинстве регионов «перевалившие» за эксплуатационные нормативы постройки капитально ремонтируются на общих основаниях.
В итоге собственники годами обивают пороги жилищных инстанций, но воз остается на прежнем месте. Условия хоть и признаны не соответствующими требованиям, но прямой угрозы жизни они не представляют.
Добивайтесь аварийного статуса

Дом признали аварийным, что делать собственникам?
С практической точки зрения жильцам выгоднее, чтобы дом оказался в аварийном состоянии. Статус является основанием к переселению за счет бюджетных средств. Особенность непригодных для проживания зданий:
- присутствуют масштабные деформации несущих конструкций, разрушения фундамента, растрескивания стен;
- деревянные части здания повреждены от биологического воздействия;
- основные перекрытия и конструкции постройки исчерпали свои функции, грозя в любой момент обвалиться.
Для аварийного состояния абсолютный процент износа не имеет определяющего значения. Главное – это отслужившие «свое» конструкции. Как известно, далеко не старые дома могут разрушаться досрочно из-за:
- Технологических нарушений в строительстве.
- Неграмотной перепланировки и эксплуатации.
- Форс-мажоров природного или антропогенного действия.
Важно. Главная особенность аварийного жилфонда – опасность обрушения. Они не подлежат ремонту, реконструкции. Судьба таких построек — скорейший снос, а их жильцов – расселение в равнозначное жилье.
Критерии отнесения жилья к аварийному
Оснований несколько. Они касаются географических, санитарно-гигиенических и технологических условий эксплуатации. Обратимся к разделу III пост. 47. Согласно нормативам состояние дома и условия проживания в нем признаются неудовлетворительными в случаях:
- расположения недвижимости на территориях, подверженных природным катаклизмам (селевые и снежные сходы, частые паводки со значительным затоплением, обвалы откосов и горных пород и т. д.);
- возведения дома в опасной близости от пожароопасных и взрывоопасных объектов, на промышленных территориях;
- не соблюдения норм по уровню шумов и вибраций, магнитных и ионизирующих излучений, выбросов в атмосферу вредных хим. соединений. К примеру, дом в непосредственной близости ЛЭП или с окнами на магистраль;
- не отвечающего СанПиНам микроклимата помещения, прилегающей территории;
- повреждения конструкций и оборудования от взрывов, землетрясений, техногенных аварий, движений грунта;
- разрушения здания со временем.
Не признают аварийным жилье с морально устаревшими конструкциями или недостатками, порожденными инженерно/архитектурными особенностями:
- одно- и двухэтажные жилые дома без систем горячего водоснабжения и канализаций;
- отсутствие в домах выше 5 этажей мусоропроводов и лифтов. При этом строение признано ограниченно пригодным к эксплуатации, не подлежащими восстановлению и капитальному ремонту.
Как официально признать жилье неудовлетворительным?

По каким критериям жилье можно отнести к аварийному?
Потребуется обследование здания и его помещений межведомственной комиссией (ст. 15 ЖК РФ). Это процедура не одного дня, поскольку проводятся несколько действий:
- Инструментальный контроль.
- Лабораторные исследования.
- Проектно-изыскательные и специализированные экспертизы.
- Анализ данных с вынесением комиссионного вердикта.
Результатом работы государственных представителей становится акт установленной формы. Документ отражает:
- текущее состояние объекта, его инженерно-конструктивных элементов;
- характеристику прилегающей территории;
- детализацию выявленных в ходе исследований отступлений от стандартов: показания приборов, инструментальные измерения;
- оценку экспертных результатов: возможна ли безопасная эксплуатация здания или его реконструкция/ремонт, требуется ли переселение жильцов.
Результаты обследований специалисты оформляют письменно и прилагают к акту.
От жалобы к получению ключей от новой квартиры: действия собственников
Настойчивость претендентов на расселение должна идти «рука об руку» с четким алгоритмом действий. Для этого обратимся к разделу IV правительственного постановления:
- в администрацию «приписки» здания владелец направляет заявление и пакет документации;
- ответственные лица определяются с дополнительными бумагами и этапами проверки дома;
- муниципалитет создает межведомственную комиссию и привлекает к работе экспертов;
- осуществляется комплекс мер по оценке здания, проектные, изыскательные работы. Если дом многоквартирный, обследуется каждая квартира. После завершения практической части составляется акт.
Результаты проверки с предложениями по переселению или реконструкции дома доводятся до заявителя, местной власти, заинтересованных надзорных инстанций. В обязательном порядке все сведения направляются адресатам официальным письменным сообщением.
Важно. Собственник жилья вправе участвовать в обследовании дома в качестве совещательного голоса.
Какие документы должен подготовить собственник?

Кто признает дом аварийным?
В жилищную комиссию муниципалитета направляется заявление, подкрепленное пакетом документов:
- Нотариально заверенные копии оснований на право собственности/владения.
- Техпаспорт квартиры, кадастровый план помещения.
- Ранее подававшиеся заявления с ответами чиновников, результаты проводившихся обследований.
- Справки и выписки, способствующие объективному рассмотрению вопроса по существу.
После получения заявления чиновники обязаны в месячный срок создать межведомственную комиссию.
Как оспорить решение комиссии?
Признаем честно: перед жильцами стоит сложная задача. Придется побегать по чиновничьим кабинетам, лично изучить нормативную базу вопроса.
Иногда – инициировать судебные разбирательства, поскольку всеми правдами и неправдами администрация стремится сэкономить свой бюджет.
Важно. Возникающие с расселением споры разрешает районный суд.
Судебная практика свидетельствует, что в основном стороны оспаривают:
- бездействие муниципалитета после обращения заявителей;
- решения межведомственных комиссий в части признания недвижимости аварийной, предлагаемых мер;
- растянутые сроки расселения;
- неравноценную замену или занижение фактической стоимости жилья при выдаче компенсации.
Собственник жилья подает иск. Его нужно составить с соблюдением процессуальных норм.
Некоторые нюансы составления иска
Заявитель должен указать полные данные сторон, детально обрисовать ситуацию и предмет спора, обосновать свою позицию.
Для защиты интересов истец вправе организовать:
- Независимую экспертизу аварийного дома и предложенного жилья.
- Проверку соответствия размера предложенной площади нормативам.
- Провести оценку рыночной стоимости квартиры.
Также доказать свою позицию можно свидетельскими показаниями, аудио и видео съемкой. Главное, чтобы применяемые способы допускались ГПК РФ.
Важно. При сборе документов соблюдают три принципа: письменное закрепление всех исследований, профессиональное соответствие экспертов (лицензии, участие в СРО и т. д.), сроки действия исследований и документов.
Программа расселения

Что предлагает программа расселения из аварийного жилья?
Замена устаревшего жилфонда проводится комплексно. Для этих целей с 2002 года действует государственная программа «Жилище»:
- средства закладываются в федеральный бюджет и направляются в регионы;
- на местах разработаны условия, при которых граждане могут рассчитывать на улучшение жилищных условий.
Действие госпрограммы продлевалось в 2010 и 2014 годах, а 31 сентября 2017 года мероприятия на федеральном уровне будут завершены.
В субъектах подготовлены собственные меры по переселению граждан из аварийных помещений. Понятно, что условия различаются в зависимости от возможностей территории. Но можно выделить и общие положения:
- взамен утрачиваемой квартиры человек получает равнозначное по метражу и числу комнат помещение.
- даже из неблагоустроенных жилищ расселение происходит только в современные квартиры, отвечающие требованиям энергетической эффективности, комфорта и безопасности;
- если переселенец пользовался жилплощадью по договору соцнайма, новая квартира предоставляется на таких же условиях;
- выделяемое жилье должно находится в пределах того же административного округа, где и старый дом;
- после вынесения вердикта о сносе здания расселение должно произойти в течение 1 года. Все расходы по переезду несет муниципалитет. Но злоупотреблять эти правом собственнику тоже никто не позволит: транспорт для перевоза имущества выделяют однократно.
Если проживание в доме невозможно, узнавать о конкретных условиях расселения нужно в муниципальной администрации.
Рассчитывать можно на компенсацию расчетной стоимости жилья, предоставление равнозначного помещения, оформление договора социального найма. Вариант подбирается в зависимости от особенностей старого жилья, предпочтений владельца и условий региональной программы.
О том как признать дом ветхим (аварийным) вы можете узнать, посмотрев видео:
Лучше иметь частный дом, тогда все проблемы по ремонту жилища будут на ваших плечах, а это всё-таки лучше, чем ходить и годами добиваться переселения из ветхого дома в нормальное жилище.
Добиться получения новой квартиры при ветхом доме, действительно очень сложно, поэтому у нас разваливаются дома в которых живут люди, это не потому, что они очень глупые и не могут отстоять прав, а потому что не выделяют им жильё.
Аудио и видео съёмки это конечно хорошо, но не всегда эффективно, чтоб чего-то добиться нужно наверно просто надоесть, чтоб тебе выделили жильё ради того, чтоб вы только отстали.
Лера, нисколько не лучше иметь частный дом. Он постоянно требует вложений на ремонт и содержание из семейного бюджета. Помощи от государства никогда не получите. И до конца жизни вынуждены будете вкладывать в него деньги, в отличии от живущих в многоквартирном доме.
Ветхий дом, однозначно, может быть признан аварийным и неприспособленным для жилья. А вот людям живущим в частном доме, такое счастье не грозит.
В лучшем случае им могут предложить продать его и купить комнату в малосемейке.
Сталкивалась с такой проблемой. Бабушка и дедушка жили в аварийном доме, забрала их к себе, так как никто им ничего не предоставил. Поэтому считаю эту проблему только проблемой собственника. Наверное, нужно продавать такое жилье заранее, пока ему не пробило 100 лет.