Виды ипотеки и ипотечного кредитования в России

Существуют различные виды ипотеки и ипотечного кредитования в России. Каждый из них имеет преимущества и недостатки, а также рассчитан на разные категории граждан. Правила и требования закреплены в Федеральном законе №102-ФЗ.

Виды ипотеки и ипотечного кредитования в России и их основные особенности

Ипотека — это кредит, приобретаемый покупателем для полного погашения продавцу части имущества. Затем покупатель должен кредитору всю сумму заимствованных средств, а также проценты и комиссионные.

В качестве обеспечения или гарантии платежа кредитор удерживает документ или право собственности на указанное имущество до тех пор, пока покупатель не погасит закладную. Однако покупатель занимает имущество так, как если бы оно уже было его собственностью.

Существует несколько видов ипотечных кредитов, которые лучше всего подходят конкретному покупателю в зависимости от его финансового положения и долгосрочных планов.

Некоторые из общих условий, связанных с закладной, являются заключительными сборами, пунктами, и годовой процентной ставкой. Эти и многие другие сборы могут быть предметом переговоров. Самая привлекательная ипотечная реклама не всегда самая дешевая из-за возможных скрытых платежей.

Эксперты говорят, что сравнение ставки кредита может помочь покупателю определить, какая из них дешевле, поскольку закон требует, чтобы в этот расчет были включены все комиссии. Часто она не рекламируется, и покупатель должен запросить эту информацию.

Если покупатель может отложить 20% покупной цены наличными, процентные ставки будут ниже, и покупателю не нужно будет получать личное ипотечное страхование. Страховка требуется для покупателей с небольшим или нулевым капиталом, так как она будет производить платежи в случае, если покупатель не может.

Кредиторы требуют подобные страховки для защиты своих инвестиций, когда покупатель опускает менее 20%, потому что ипотека, с комиссионными и процентами, первоначально будет больше, чем стоимость имущества. Это меняется, когда кредит выплачивается в течение определенного периода времени, создавая приблизительно 20% собственного капитала, после чего страховка прекращается.

После истечения страхового периода, если владелец ипотеки пропустит платежи, кредитор может лишить права пользования кредитом. Это означает, что покупатель не выполнил свой договор, и кредитор может выселить покупателя и продать имущество, чтобы возместить убытки.

Если владелец ипотеки, который накопил значительную долю капитала, внезапно оказывается и обращается за наличными, он или она может рассмотреть возможность рефинансирования.

При рефинансировании кредита в течение более длительного периода ежемесячный платеж может уменьшиться. Некоторые люди рефинансируют, чтобы привлечь капитал из дома в форме денежной выплаты, часто используемой для улучшения жилищных условий.

Общее практическое правило заключается в том, что ипотечный платеж не должен превышать 28% от общего дохода. Для квалификации потребуется приемлемое соотношение долга к доходу. Кредитные карты, автокредиты и любые другие финансовые долги фигурируют в этом расчете.

Ипотечные кредиты могут быть фиксированными или переменными, краткосрочными или долгосрочными. Правильный кредит будет зависеть от многих факторов.

Классификации по объекту

Предложения от конкретного банка обычно варьируются в зависимости от объекта залога (приобретения). Зачастую граждане указывают в закладной именно покупку.

Ипотека на готовый объект

Банки и иные кредитные учреждения России охотно идут на кредитование уже готовых объектов. Данная процедура предоставляет таким организациям получить прибыль. Это может быть любое здание, квартира в новостройке или вторичном рынке недвижимости.

Если же граждане желают выстроить собственный дом на участке земли, то в таких случаях банки обычно отказывают. Это обусловлено тем, что дом может быть не достроен к концу срока возведения, а кредитное учреждение не сможет реализовать его за указанную цену.

Ипотека на апартаменты

Ипотечный кредит на апартаменты зачастую выдается банками только на следующих основаниях:

1. У клиента уже есть часть суммы для погашения.
2. Ежемесячный и ежегодный доход позволяет выбирать более дорогостоящие объекты.
3. Наличие поручителей и созаемщиков.

Аналитики выявляют данные обстоятельства и приходят к выводу – согласие или отказ в предоставлении услуги.

Ипотека на дачу/коттедж

Данный вид ипотеки возможен для граждан, кто имеет от 15 до 25-30% средств от стоимости готового жилья. Для покупки обязательно нужно провести оценку для банка. Это очень важная деталь в сделке. При выполнении всех условий готовый дом или дачу можно включить в закладную.

Ипотека на строительство жилого дома

Данный вид множество правовых нюансов. Для получения такой ипотеки клиенту придется собрать внушительный пакет документации – смету на материалы, проект здания и другие.

Кредитные учреждения будут рассматривать только выгодные для организации условия. На решение влияют такие критерии, как общая стоимость имущества, первоначальный взнос, подтверждение платежеспособности, наличие поручителей.

Ипотека на комнату/долю

Данный вид весьма распространен на территории России. Банки дают согласие практически всем клиентам, которые подпадают под программу (условия). К таким обязательным критериям относится готовность внести первоначальный взнос (общая сумма зависит от организации), платежеспособность (заработная плата). Для клиента же важна годовая ставка. Клиент может выбирать любое кредитное учреждение в России, где более выгодней оформлять ипотеку.

На вторичную недвижимость

Особенности выдачи ипотечного кредита на вторичную недвижимость заключаются в оценке объекта и сроке кредитования. Если жилье более старое и ветхое, то банк откажет. Также он может выдать согласие, но на более невыгодных для клиента условиях. Иная же ситуация обстоит с новостройками. Благодаря высокой на них цене организация всегда сможет реализовать ее и покрыть свои убытки.

Виды по условиям получения кредита

В России банки предлагают гражданам ипотечные кредиты на различных условиях. Главным отличием является годовая ставка в зависимости от программы.

Социальная ипотека в регионах

В зависимости от субъекта России организации предлагают годовые ставки для своих клиентов, чтобы они смогли улучшить жилищные условия. Банки взаимодействуют с государственными структурами, а значит могут предложить выгодные кредиты отдельным категориям граждан. Обычно к ним относятся многодетные семьи, семьи с детьми, молодежь. Во многих банках по состоянию на 2019 год действуют пониженные ставки на новостройки – от 1% в год.

С материнским капиталом

Материнский капитал – сертификат, подтверждающий право на получение денежной компенсации от государства за рождение 2 ребенка и последующих. Помимо федеральных средств в каждом регионе страны мать может получить дополнительные средства. Эта сумма варьируется от 50 до 300-400 тысяч рублей.

Данные средства гражданин имеет право вложить в недвижимость в качестве полной суммы или частичной (первоначального взноса). Такая государственная поддержка помогает матерям обеспечить детей собственным жильем.

Практически все организации по выдачи ипотеки в России принимают сертификаты.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках

Такие программы обычно включают пониженные годовые ставки – 5-6% годовых. При строящемся жилье в новом многоквартирном доме ставка может быть снижена до 1-2% на момент строительства. Обязательными условиями являются бумаги, которые подтверждают факт замужества и наличия детей. Возраст супругов должен быть до 35 лет.

Разрешается брать ипотеку, подпадающую под данную программу и тем семьям, которые усыновили 1 или нескольких детей.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку

Данная программа имеет иногда другое название «Молодая семья». В каждом кредитном учреждении имеются разные условия для семей с детьми. Главным отличием является возраст. Он может быть выше 35 лет при наличии хотя бы 1 ребенка.

Военная ипотека

Военная ипотека рассчитана для людей, проходящих военную службу, уволенных в запас, по выслуге лет (пенсионеров). Воспользоваться ею возможно не в любое время, а только с одобрения командира военной части или базы дислоцирования войск.

Банками применяются нормы нормативных правовых актов, регулирующих военную службу в России. Главными критериями являются возраст, выслуга лет, наличие наград и званий, брака и детей. При представлении документов уполномоченные сотрудники будут исчислять годовую ставку.

Также многим военнослужащим по выслуге лет выдается жилищный сертификат, принимаемый большинством кредитных организаций. В последнее время он был заменен на наличный денежный эквивалент.

Специальные программы ипотечного кредитования с испорченной кредитной историей

Плохая кредитная история повлияет на финансовую ситуацию и более того при постоянно плохой кредитной истории кредитор окажется в полном минусе. Заемщики должны серьезно подумать, когда они заполняют свою заявку на кредит. Кредитное учреждение всегда собирает подробную информацию о клиенте — кредитные рейтинги, риски, прежде чем выдавать кредиты.

Некоторые банки (Сбербанк, ВТБ и другие) идут на встречу и выдают ипотеки при наличии до 2-3 случаев испорченной кредитной истории. При пренебрежении правилами и требованиями клиента заносят в «черный список», который виден другим организациям.

Для разных категорий граждан

Для кредитных учреждений огромное значение имеет категория граждан, в которую входит клиент, получающий ипотечный кредит. Для каждой из них предусмотрены особые условия.

Для нерезидентов и иностранцев

Для иностранных граждан в России предусмотрены пониженные ставки на ипотеку и кредиты. Условия программы практически те же, что и для отечественных граждан (возраст, комплект документации).

Также документы о наличии собственности в стране позволяют иностранному лицу получить карту пребывания. Она позволяет беспрепятственно в любое время въезжать и выезжать из России.

Без официального трудоустройства

Зачастую организации не рассматривают кандидатов без официального трудоустройства. Банки, которые входят в список лучших в России, предлагают клиентам особые программы. Если гражданин имеет заработок, то он должен подтвердить его. Также он должен платить обязательные платежи в государственный бюджет (налоги). Если клиент не предоставит одобрение от налоговой службы, то получит отказ в ипотечном кредитовании.

Для предпринимателей и крупного бизнеса

Бизнесмены и предприниматели пользуются популярностью у организаций, так как выгодны банкам. Общая сумма ипотеки может быть в размере нескольких миллионов рублей.

Фиксированная ставка также зависит от предоставления доказательств получения прибыли – баланс, декларации, заключенные договоры.

ИП также имеет право воспользоваться такими преимуществами. Но при прекращении ведения бизнеса с юридической точки зрения, клиент обязан уведомить об этом банк. Договор об оказании услуг будет расторгнут или заключен по иным основаниям по договоренности с банком.

Для пожилых граждан

Пожилые граждане в России имеют право на получение ипотечного кредита наравне со всеми остальными категориями граждан. Для них действуют специальные программы. Ставки разнятся в зависимости от рейтинга банков – от 6-7 до 12-15% годовых.

Для подписания договора и заключения сделки обычно привлекают созаемщиков или поручителей. Это служит дополнительной гарантией, что организация не окажется в минусе. Также обязательным условием для пенсионеров и пожилых граждан является страхование жизни. Страховку разрешается получать в любой страховой компании. При отказе от нее клиенту просто прибавляют от 1 до 5% к годовой ставке.

Такие банки, как Сбербанк, выдают ипотеки до 70 лет на момент полного погашения. Большинство имеет возрастные ограничения до 60-65 лет включительно.

Для многодетных семей

Многодетные семьи в России являются привилегированными. Они могут рассчитывать на определенные государственные бонусы.

Все они могут быть разделены на 2 большие категории. А именно:

1. Федеральные льготы.
2. Региональные меры поддержки.

Правительство РФ утвердило правила выплат многодетным семьям для погашения ипотеки. Компенсация может быть предоставлена семьям, в которых появился третий и последующий ребенок в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

По сообщению пресс-службы Минфина России, многодетные семьи получат 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Программа была поручена акционерному обществу Dom.RF.

Организация проверит документы заемщиков на соответствие ипотечного кредита правилам программы. В случае положительного мнения Dom.RF переведет деньги в банк для полного или частичного погашения ипотеки.

Также многодетные матери имеют право воспользоваться федеральными и региональными льготами на оплату налогов. В некоторых случаях семья может быть полностью от них освобождена. Ипотека выдается на очень привлекательных условиях – сниженная годовая ставка, уменьшенный первоначальный взнос или его отсутствие, длительный срок выплат (до 30-35 лет).

Как оформить ипотечный кредит молодым семьям можно узнать из видео:

При возникновении проблемных ситуаций банки могут рассмотреть вопросы рефинансирования, а также предоставлении отсрочки платежей. Но, подобные условия действуют не во всех банках. Необходимо выбирать организации, входящие в ежегодный рейтинговый перечень.

При любых видах ипотечного кредитования от организаций действуют следующие правила. При наступлении каких-либо событий (смерть заемщика, потеря заработка, наступление инвалидности) клиенту предоставляют отсрочку платежа («кредитные каникулы»), а также могут применить рефинансирование.

Граждане России и иностранные граждане могут получить отказ в получении ипотеки. Даже после его получения можно обратиться заново с пакетом документов (обычно не ранее 1-6 месяцев после первоначального отказа).