Ипотечный заем – это вид банковской услуги, при которой банк выдает средства под определенные ставки и на определенный срок на приобретение недвижимости.
В качестве гаранта исполнения обязательств со стороны заемщика обеспечивается залоговое имущество.
Им может выступить как приобретаемый объект, так и иной, отвечающий требованиям банка.
При этом заемщик сохраняет за собой правообладание ипотечной недвижимостью, однако в распоряжении его права сильно ограничены. В частности, ипотечное имущество не может отчуждаться третьим лицам в период действия ипотечного договора.
Процедуры по ипотечному займу регулируются Федеральным Законом РФ «Об ипотеке».
В случае просрочки и неуплат ежемесячных платежей банк забирает имущество в качестве компенсации упущенной выгоды. Далее банк реализует объект путем открытых торгов и по установленной независимыми оценщиками стоимости.
Данный процесс осуществляется как в судебном порядке, так и путем договоренности между сторон.
Из полученной суммы банк забирает ту часть, которая равна сумме невыплаченной ссуды и процентные ставки за период действия кредита.
Оставшаяся часть возвращается заемщику. Издержки по открытым торгам и оформлению формальностей также несет заемщик.
Следует обращать внимание на такое право заемщика как перекредитование ипотеки. Суть процедуры заключается в переводе ипотечных обязательств с одного банка в другой.
Процедура оправдана в том случае, если второй банк предлагает существенно низкие ставки или удобную для заемщика валюту погашения.
Условия предоставления
Условия предоставления ипотечных займов могут отличаться в зависимости от страны, банковской политики и временных факторов.
Временные факторы влияют на снижение или повышение процентных ставок. Так, по мере развития банковского сектора страны, ставки из года в год могут снижаться или, наоборот, под влиянием экономических показателей – повышаться.
Однако стандартные условия во всей банковской системе идентичны.
Касательно заемщика, условия банка следующие:
- Платежеспособность заемщика. Его ежемесячные доходы должны покрывать не только выплаты по кредиту, но и минимальную потребительскую корзину;
- Официальное подтверждение доходов. В России этот документ оформляется в форме 2—НДФЛ и справка с места работы;
- Ликвидность залоговой недвижимости. Каждый банк имеет собственные требования к залогу. Это относится к месту расположения объекта, году постройки и иным параметрам;
- Обеспечение депозита со стороны заемщика. Для получения ипотечного займа необходимо иметь в руках как минимум 30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости.
Общие условия предоставления займа со стороны банка выглядят следующим образом:
- Срок предоставления – от 1 до 50 лет. Например, «ВТБ 24»;
- Средства выдаются только с целевым назначением на конкретный объект недвижимости. Заемщик не может приобрести на ссуду автомобиль или другое имущество;
- Наличие процентных ставок. Устанавливается каждым банком индивидуально. В российских банках в 2016—году ставки варьируются от 9 до 19%.
Что может выступить в роли залогового имущества?
Согласно статье 5 ФЗ «Об ипотеке», залоговым имуществом могут быть следующие виды недвижимости:
- Земельные участки;
- Предприятия, здания и сооружения делового назначения;
- Жилые дома, квартиры, загородные и дачные дома;
- Гаражи;
- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Залогом не могут быть:
- Часть недвижимого объекта без оформления как отдельную единицу недвижимости
- Объект, уже находящийся в залоге у других лиц или финансового учреждения
- Объект, которого невозможно приватизировать
- Недвижимость, которую в будущем подлежит приватизации.
При закладывании имущества, банк отдает предпочтение объектам, имеющим высокую ликвидность.
Какой может быть сумма займа?
Банки не предоставляют 100% стоимость недвижимости. В любом случае заемщику придется самостоятельно внести первоначальную стоимость от 30% и выше.
Для того чтобы ответить на вопрос о конкретной сумме займа, следует вспомнить главную функцию ипотеки – покрытие недостающей части расходов.
Исходя из этого, можно сказать, что сумма займа зависит от суммы депозита в обратной пропорциональности – чем больше депозит – тем меньше заемных средств и наоборот.
Что касается банковских установок на минимальные суммы, то они меняются в соответствии с курсом валюты и корректировок рынка недвижимости.
Так, в недавнем прошлом в Сбербанке минимальная сумма была равна 45 000 рублям. В 2016—году этот показатель составляет 300 000 рублей с расчетом на сумму среднестатистической ипотеки в 1,5 миллиона рублей.
Максимальная сумма ипотечного займа также определяется в зависимости от банковской политики.
Учитывая высокую стоимость недвижимости в городах России, ипотечный заем сегодня для многих является единственным способом решения жилищной проблемы.
Относительно других постсоветских стран, в России в последние годы наблюдается интенсивное развитие ипотечного рынка.
Это обусловлено возросшим количеством коммерческих банков и их кредитных предложений.
Также следует отметить роль государственной поддержки в виде государственных программ.
Те категории населения, которые попадают под требования той или иной программы, могут рассчитывать на более лояльные условия или на государственную ссуду ипотеки.
Также материнский капитал и возможность его конвертации в депозит играют существенную роль.
При таком раскладе единственной задачей россиян, мечтающих о собственном жилье, можно называть необходимость работать и наращивать заработную плату легальным способом.