Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в России – все, что нужно знать о процедуре

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена.

На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно.

Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.

Базовые понятия и принципы расчета рыночной стоимости недвижимости

Как происходит оценка рыночной стоимости имущества?

Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество.

По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета.

Многие ошибочно полагают, что указанная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.

В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества.

То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.

Процедура расчета рыночной ценности недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:

• месторасположение объекта недвижимости;
• его техническое состояние, юридическая «чистота» и история;
• экономическое положение в регионе продажи.

Отметим, расчет описанной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях.

Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости. Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества нужно подумать об обращении в профилирующие структуры.

Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам.

Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению. А также цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.

Порядок оценки объекта

Как оценить недвижимость?

Определить рыночную ценность недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов.

Если не учитывать обращения в специальную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

• Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
• Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную цену объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
• Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем.

Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную цену объекта совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:

1. В первую очередь, определяется приблизительная ценность предмета оценки, дабы оценщик понимал от чего «плясать». Провести подобное определение можно двумя основными способами:

• проанализировав максимальное количество объектов недвижимости, продающихся по месту расположения предмета оценки, и их цену, после чего выделив средний показатель стоимости;
• обратившись за консультацией и определением приблизительной стоимости конкретного объекта к профессиональному оценщику (стоит такая услуга порядка 1 000-5 000 рублей).

Рыночная оценка имущества — особенности

Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.

2. Затем необходимо провести оценку базовых характеристик объекта недвижимости и экономики, по итогу которой будет определяться описанная стоимость. При осуществлении данного этапа важно:

• Определить ценность месторасположения объекта оценки (зачастую делается путем анализа средней рыночной цены аналогичных объектов; естественно, чем лучше месторасположение – тем больше за него можно выручить при продаже недвижимости).
• Определить физический износ предмета оценки (чем он больше, чем больше средств потребуется для его нейтрализации, тем на большее значение необходимо снижать цену; как правило, при определении данного показателя возможно снижение стоимости недвижимости до 30-50 % от приблизительной).
• Сопоставить затраты на создание объекта оценки с его приблизительной стоимостью (здесь все предельно просто: как минимум, важно выручить с продажи имущества не меньше того, что на него было потрачено, исключением является случай, когда физический износ объекта крайне велик).
• Проанализировать перспективы использования оцениваемой недвижимости в качестве предмета дохода (то есть, чем предпочтительней, к примеру, квартира для сдачи в аренду, тем больше на ее приблизительную стоимость можно наценить).
• Проанализировать состояние экономики по месту продажи объекта (в учет берутся девальвация валюты, средняя стоимость на недвижимость, перспективы кризиса и т.п.).

При определении отмеченных выше показателей важно относится к предмету оценки не предвзято, стараясь максимально точно провести их расчет.

Подобный подход повышает шансы на скорую и беспроблемную реализацию оцениваемого объекта недвижимости, при этом без потери в его стоимости.

3. На заключительном этапе определяется итоговая рыночная цена. Проводится эта процедура не сложно. Сначала формируется цена объекта путем наценки на его приблизительную стоимость процентов, которые могут быть начислены за ценность его месторасположения, экономика страны, затраты на создание и перспективы в плане использования объекта в качестве предмета дохода. Из сформированного показателя, при необходимости, вычитывается процент за физический износ, после чего перед человеком предстает итоговая стоимость объекта недвижимости.

В процедуре подобного расчета, повторимся, важно действовать не предвзято и стараться установить максимально точную ценность объекта. В ином случае реализация предмета оценки может стать настоящей проблемой.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости — особенности процедуры

Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости

Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры.

Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:

1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как она позволит определить рыночную стоимость объекта максимально точно.
2. Во-вторых, не требует временных затрат от лица, которое заинтересовано в оценке конкретной недвижимости.
3. И в-третьих, что самое главное, официально регистрируется. То есть, по итогу оценки профессионалами на руки владельцу предмета оценки или иному лицу, инициирующему проведения оценки, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной ценности конкретного объекта и о том, что его ценность была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций для данной процедуры от законодателя.

В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной цене недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео: