Титульное страхование недвижимости как защита своего права собственности — что это такое

Страх перед потерей приобретаемого жилья заставляет покупателей искать варианты защиты своих прав. Особенно, если недвижимость берется в ипотеку, либо приобретается вторичка. Титульное страхование недвижимости — это такой инструмент защиты права собственности на жилье, что поможет при возникновении споров с кредитором.

Что подразумевается под титульным страхованием недвижимости? Какие перспективы открывает такое страхование и куда лучше обратиться? Об этом кредиторы не всегда говорят, а на полях интернета информация довольно скупа.

Титульное страхование недвижимости — что это такое?

Переход недвижимости от одного лица к другому всегда сопровождается заключением договора. Стоит понимать, что не всегда продавца можно назвать добросовестным. В некоторых случаях может продаваться оспариваемая недвижимость, либо долговая.

Именно поэтому лучше всего заключать дополнительный титульный договор страхования, который призван предотвратить потерю права собственности на имущество путем ликвидации вступления в законную силу заключенного договора купли-продажи.

Именно поэтому лучше всего заключать дополнительный титульный договор, который призван предотвратить потерю права собственности на имущество путем ликвидации вступления в законную силу заключенного договора купли-продажи.

Само понятие титульное страхование исходит от слова «титул», которым юридически называют объект страхования. Оно возможно в случаях:

• мошенничества при совершении сделки;
• подделки документов права собственности;
• нарушение прав несовершеннолетних, либо третьих лиц, претендующих на имущество;
• выявление ошибок в регистрации или оформлении документации;
• вступление в законную силу решения суда;
• выявление у одной стороны признаков недееспособности при совершении сделок.

Титульное страхование недвижимости эффективно не во всех случаях, так как страховыми можно называть не все случаи, а только те, которые возникли в силу непреодолимого желания владельца в результате преступной деятельности, либо катастрофы или стихийного бедствия.

В юридической практике это — не панацея, так как существуют и иные виды страховки. Помимо указанного страхования различают:

• личное;
• ответственности;
• предпринимательских рисков.

Все виды и нюансы оговорены в ст.48 ГК РФ. Личное и имущественное страхование подразделяется на категории, поскольку законодатель постарался включить в данную норму все аспекты жизнедеятельности человека. Помимо этого, стоит подтвердить наступление страхового случая.

Практически все соответствующие компании отказываются признавать случай страховым. К документам, подтверждающим страховой случай, можно отнести: определения судов; заключение МЧС либо других компетентных органов, постановление о возбуждении уголовного дела, исковое заявление в суд.

Какие законы регулируют титульное страхование

Основным законом при решении договорных ситуаций остается Гражданский Кодекс РФ. Однако речь идет о страховании недвижимости, а потому в силу вступают нормы Федерального Закона № 4015-1 от 1992 года «Об организации страхового дела в РФ», где полностью перечисляются такие случаи, суммы, а также юридические лица, которые правомочны осуществлять страхование.

Помимо этого в части получения ипотечного кредита вступает в силу ФЗ «О банках», в котором указано право банков обязывать своих клиентов осуществлять дополнительное страхование недвижимости при заключении ипотечного кредита.

Какие необходимы документы для титульного страхования

Страхование — это возмещение убытков, которые были причинены имуществу. В некоторых страховых организациях стараются установить фиксированную сумму, которая имеет свои границы и не может быть впоследствии увеличена.

Данная практика неправомерна в корне. Для оформления страхования необходимо подтверждение стоимости страхуемого имущества. Подтвердить стоимость можно несколькими документами:

• заключением эксперта-оценщика;
• договором купли-продажи,
• накладными или чеками, подтверждающих затраты на строительство;
• кадастровым паспортом;
• расписками по передаче денег в счет оплаты.

Перед тем, как оформить титульное страхование недвижимости, назначается проверка, при которой устанавливается история недвижимости и наличие возможного нарушения прав третьих лиц.

Проверку проводит соответствующая компания, привлекая при этом всех необходимых специалистов. Услуга такая платная и не входит в стоимость заключения титульного договора. Для заключения титульного договора необходимо подготовить:

• документы, подтверждающие право собственности на имущество;
• документы, определяющие стоимость имущества;
• документы, подтверждающие личность;
• технический или кадастровый паспорт на имущество;
• при наличии несовершеннолетних детей — справка из органов опеки и попечительства;
• основания для вступление в право владения и распоряжения имуществом.

Этот перечень, к сожалению, не конечный и может дополняться требованиями страховой компании. Заключенный договор действует на протяжении пяти лет, после чего его необходимо обновить.

Чаще всего сроки титульного страхования недвижимости обусловлены сроками погашения ипотечного кредита и напрямую привязаны к этому сроку.

Какова цена титульного страхования имущества

Коммерческая недвижимость оценивается по договоренности

Ответ на данный вопрос скрывается в действиях, которые необходимо осуществить перед заключением договора страхования.

Для начала необходимо определить стоимость услуг независимого оценщика. Это необходимо в случаях, когда стоимость недвижимости нигде не отражена.

В среднем по России ценообразование на услуги оценки недвижимости выглядит так:

• оценка квартиры от 1500 рублей до 2000 рублей;
• домовладения от 2000 рублей;
• земельного надела от 2000 рублей.

Коммерческая недвижимость оценивается по договоренности. Помимо работы оценщика, в решение вопроса включается юрист, услуги которого не фиксированы, и каждая юридическая компания устанавливает свои тарифы на услуги. Заверение документов у нотариуса (при необходимости) обойдется приблизительно в 1500 рублей за один документ.

Страховая компания за заключение сделки берет процент от стоимости недвижимости. Приблизительно стоимость будет составлять в районе 5-10 тысяч рублей.

При заключении ипотечного кредита, сумма страховки не влияет на кредит. В данном случае страхуется только риск от утраты права собственности на недвижимость и более ничего.

Нюансы титульного страхования недвижимости

Любая сделка имеет и свои «камни преткновения», при которых страховая компания просто отказывает в выплате соответствующей суммы клиенту. Обязательно необходимо известить соответствующую компанию о наступлении страхового случая.

Сделать это необходимо в течении трех дней со дня наступления страхового случая. Промедление влечет обоснованный отказ в выплате страховой компенсации. Помимо этого стоит знать, что на протяжении всего срока действия титульного соглашения, страхователь вносит ежемесячные взносы, а просрочка удерживается при выплате положенной суммы.

В обязательном порядке страхователь страховой компании предоставляет доверенность на представление своих интересов и разрешение на проведение проверки недвижимости.

Только в этом случае страховая компания в полном объеме сможет собрать всю необходимую информацию о недвижимости. Данная информация может быть использована страхователем и самостоятельно при разрешении спорных вопросов.

Заключение договора титульного страхования

При заключении договора титульного страхования необходимо внимательно с ним ознакомиться. Любые нюансы впоследствии могут стать причиной для отказа в выплате соответствующей компанией. Помимо четких сроков заключения договора, необходимо обратить внимание на:

• наступление форс-мажорных обстоятельств. К таким обстоятельствам относят случаи, когда страховой случай наступил не по воле обеих сторон, и таковой случай предусмотреть было нельзя. К примеру – действия государственных органов власти, утрата прав собственности в ходе военных действий… Данные случаи возникают по воле третьих лиц и не подпадают под понятие страхового случая для страховой компании;
• отказ от исполнения или ненадлежащее исполнение своих обязанностей заемщиком по ипотечному кредиту. Данный случай разрешается только в судебном порядке, поскольку страховая компания должна доказать, что заемщик умышленно не выполняет условия договора. Соответственно сам заемщик обязан доказать, что он исполнил свои обязательства не умышленно, и у него есть веские причины для неисполнения своих обязательств перед заемщиком. Для такой компании, в данном случае, служит определение судебных органов;
• недобросовестные действия самой страховой компании. Нередки случаи возникновения страховых компаний-однодневок. Порой страховая компания просто самоликвидируется и каких-либо выплат ожидать не стоит. Помимо этого, такая компания может просто затягивать сроки выплаты, либо спустя пять дней после заключения договора титульного страхования просто в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств. Данный случай также разрешается в судебном порядке, но маловероятно, что удастся выиграть спор;
• изменение технического состояние жилой площади, целевого назначения земельного участка или коммерческого помещения;
  передача права собственности третьим лицам, либо получение выгоды со сдачи в аренду помещения;
  злостное нарушение ипотечного договора.

Все эти случаи спорные, но страховые компании стараются учесть любой фактор, который дает возможность не платить по страховке.

• четкое определение перечня страховых случаев, на которые распространяется выплата;
• закономерность расчета суммы выплаты при наступлении страхового случая;
• внесение в договор определения ответственности выплаты судебных издержек при доказывании наступления страхового случая.

Для страховой компании достаточны следующие случаи для отказа в выплате соответствующей суммы:

• наступление форс-мажорных обстоятельств. К таким обстоятельствам относят случаи, когда страховой случай наступил не по воле обеих сторон, и таковой случай предусмотреть было нельзя. К примеру – действия государственных органов власти, утрата прав собственности в ходе военных действий… Данные случаи возникают по воле третьих лиц и не подпадают под понятие страхового случая для страховой компании;
• отказ от исполнения или ненадлежащее исполнение своих обязанностей заемщиком по ипотечному кредиту. Данный случай разрешается только в судебном порядке, поскольку страховая компания должна доказать, что заемщик умышленно не выполняет условия договора. Соответственно сам заемщик обязан доказать, что он исполнил свои обязательства не умышленно, и у него есть веские причины для неисполнения своих обязательств перед заемщиком. Для страховой компании, в данном случае, служит определение судебных органов;
• недобросовестные действия самой страховой компании. Нередки случаи возникновения страховых компаний-однодневок. Порой страховая компания просто самоликвидируется и каких-либо выплат ожидать не стоит. Помимо этого, страховая компания может просто затягивать сроки выплаты, либо спустя пять дней после заключения договора титульного страхования просто в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств. Данный случай также разрешается в судебном порядке, но маловероятно, что удастся выиграть спор;
• изменение технического состояние жилой площади, целевого назначения земельного участка или коммерческого помещения;
  передача права собственности третьим лицам, либо получение выгоды со сдачи в аренду помещения;
  злостное нарушение ипотечного договора.

Все эти случаи спорные, но компании стараются учесть любой фактор, который дает возможность не платить по страховке.

О страховании недвижимости: