Съем жилья по договору субаренды жилого помещения

Есть жилье, которое простаивает, но необходим присмотр за его состоянием? Нет жилья, но нужно где-то жить? Договор субаренды квартиры является выходом из обеих ситуаций. Кому выгоден такой договор и каковы правильные действия при его заключении? Данные аспекты попробуем рассмотреть в статье.

Субаренда жилья по закону

Законодательная база

Законодательство о субаренде жилых помещений. Фото № 1

Как и большинство бытовых правоотношений, аренда помещения регламентируется Гражданским Кодексом. Аренде посвящена целая глава №39 кодекса. Помимо этого, имеются и отдельные решения по прецедентам. Так Пленум Высшего Арбитражного суда в своем решении №73 от 17.11.2011 года, определяет правила и порядок заключения договора аренды на жилое помещение.

Под субарендой законодатель понимает совершение сделки по аренде квартиры с последующей сдачей арендованной жилплощади третьим лицам. Такая сделка зачастую порождает спорные вопросы и недоразумения, а потому необходимо осуществить правильные и продуманные шаги. Случаи мошеннических действий при заключении договора субаренды велики.

Выгода от субаренды жилья

От любой сделки должна быть выгода, но кому выгодна сделка при сдаче в аренду жилья третьему лицу?

Выгоду получают все стороны. Если арендовать жилье у владельца помещения, то оплата будет гораздо выше. Казалось бы, должно быть наоборот? Российское законодательство узаконивает субаренду жилья, но при условии, что владелец жилого помещения будет владеть информацией о совершении сделки субаренды и будет не против таковой.

Рынок жилья пользуется большим спросом и лиц, которые желают заработать на продаже или аренде жилых помещений много, особенно в курортный сезон. Арендаторы, как правило, желают меньше заниматься поиском помещений, а потенциальные клиенты желают арендовать жилье по меньшей цене. Поэтому и необходимо заключить договор субаренды жилого помещения, чтобы сделать сделку прозрачной и законной.

Таким образом, владелец жилья получает прибыль, а посредник (риелтор) — процент с этой прибыли. Конечный клиент получает недорогое жилье на подходящих ему условиях.

А может проще устный договор субаренды?

Порядок составления договора субаренды

Стоит ли заключать письменных договор субаренды жилого помещения? Фото № 2

Сам по себе договор субаренды — это гарантия соблюдения всеми сторонами своих обязанностей. Официально заключенный договор дает право привлечь к ответственности и возместить убыток с одной из сторон в случае неисполнения условий договора. Устная договоренность ни к чему не обязывает, поэтому сразу заключайте договор, пусть и формальный.

Читайте также:  Что такое залог или страховой депозит при съеме квартиры и для чего он нужен?

Мнение юриста-эксперта:

Для безопасности проведения сделок любой договор должен быть заключен в письменном виде. Нужно изготовить как минимум, два одинаковых экземпляра, удостоенных обеими сторонами.

При передаче объекта с заключением договора субаренды обязательно должно быть согласие на заключение такого документа от основного собственника. Согласие оформляется в таком же формате, как и договор, то есть письменно. Устные договоренности юридически значимыми не являются.

Часто возникает вопрос, нужно ли оформлять договорные отношения, если в арендуемой квартире временно поживет кто-то из родственников арендатора. Заключать письменный договор необходимо всегда. Не зависимо от срока заключения и родственных связей.

Заручаться согласием хозяина так же необходимо в любом случае. Даже если в квартире временно проживают родственники вместо основного арендатора, при отсутствии договорных отношений ответственность за порчу имущества, выход из стоя бытовой техники или долги по коммунальным платежам лежат на стороне официально по договору принявшей объект. Проживание не оговоренных субарендаторов может являться основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Договор аренды предусматривает отражение всех условий аренды и удостоверение личности каждой из сторон с тем, чтобы можно было обратиться в суд вследствие неисполнения договоренностей. В договоре отражаются:

  • полные анкетные сведения о каждой из сторон с указанием паспортных данных, место прописки, фактическое место проживания и контактные номера телефонов;
  • количество лиц, которые предполагают заселение в жилье;
  • срок, на который предполагается заселение;
  • перечень имущества в жилом помещении и его состояние;
  • присутствующие лица при заключении договора (важно чтобы были);
  • форма и сумма оплаты;
  • необходимость проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг;
  • целевое назначение жилья.

Налогообложение аренды помещение происходит на общих основаниях. В некоторых случаях при заключении договора сумма не оговаривается с целью уклонения от выплаты налогов. Это не совсем предусмотрительно и рискованно, поскольку порождает множество спорных вопросов по поводу погашения задолженности. Поскольку в договоре не будет отражена сумма, то и арендующий ничего не должен будет арендодателю.

Субаренда жилья против закона

Обязанности арендатора по договору аренды с правом субаренды

В каких случая договор аренды с правом субаренды может считаться недействительным? Фото № 3

Незаконная субаренда очень распространена среди коммерческой недвижимости. В большинстве случаев — это нежилые помещения. Однако в последнее время распространена небольшая перепланировка квартир, расположенных на первых этажах под офисные помещения. Такая перепланировка считается не капитальной, но владелец квартиры может быть против таковой.

Читайте также:  Права и обязанности нанимателя жилого помещения: выгодно ли «не свое» жилье?

Договор аренды квартиры с разрешением субаренды считается незаконным если:

  • нарушаются правила эксплуатации жилья с последующим нарушением имущества и повреждения коммуникационных линий;
  • нарушаются нормы общежития и появляются неоднократные жалобы жильцов на квартирантов;
  • нарушаются санитарные нормы;
  • выявление мошеннически действий со стороны субарендаторов (незаконная сдача ими квартиры четвертым лицам).

Гарантия законности субаренды – регистрация

Законодатель четко определяет процесс субаренды жилого помещения. Особенно, если лицо собирается развивать бизнес на сдаче жилья в наем. Как правило, граждане стараются обойти данный процесс, так как на летний период срок аренды не превышает недели или месяца. Однако если жилье передается в аренду на срок более года, то таковой договор должен быть зарегистрирован.

Очень часто арендодатель сдает свое жилое помещение на 9 месяцев, оговаривая это с клиентом, поскольку летний период аренды производится посуточно и намного дороже. Однако тут играет важную роль человеческий фактор. Если хозяина устраивают люди, и они смогли договориться – значит квартира чистая и регистрация договора может не понадобиться.

При субаренде муниципального жилья необходимо известить об этом администрацию, так как любое нарушение норм или требований законодательства и правил общежития может привести к убыткам, которые полностью возлагаются на владельца квартиры.

Риски при субаренде

Как уже было сказано выше, заключение договора субаренды гарантирует законность совершения сделки и сокращает возможные финансовые убытки. К таковым может привести:

  • стремление обойти налогообложение;
  • некачественное заключение договора субаренды;
  • отсутствие убежденности в достоверности анкетных данных;
  • отсутствие предоплаты за наем жилья;
  • незаконная перепланировка квартиры;
  • мошеннические действия с пересдачей жилого помещения иным лицам, не включенным в договор;
  • отсутствие регистрации договора и как последствие – снятие любых обязательств с арендатора;
  • выбывание арендатора из помещения самовольно без оплаты аренды;
  • отсутствие согласия на субаренду арендодателя.

Если договор субаренды не регулирует ни один из этих пунктов, то заведомо судебный иск к арендатору будет проигран и для выигрыша необходимо будет подкреплять свои доводы свидетельскими показаниями.

Судебные решения по субаренде

Обжалование договора аренды с разрешением субаренды в суде

Можно ли обжаловать условия договора аренды с правом субаренды в суде? Фото № 4

Все обстоятельства, при которых сделка может быть признана судом недействительной, отражены в ст.ст. 167,168,1103 Гражданского Кодекса. Отсутствие согласия арендодателя на субаренду квартиры и его требование о расторжении договора может быть обжаловано. Изначально должны быть выполнены требования владельца об устранении препятствий пользования и распоряжения имуществом.

Читайте также:  Письмо о расторжении договора аренды арендатором: порядок расторжения, образец

Сдал в аренду – оплати налог

Вне зависимости от целей субаренды, сдающий обязан подать в налоговый орган декларацию, в которой отражает прибыль от сдачи жилого помещения в наем. Самый простой способ для лиц, строящих бизнес на аренде жилья, приобрести патент на наем жилья. При наличии патента, процент от прибыли снижается до 6% в год (ст. 346.25.1 Налогового Кодекса). Для остальных случаев, налогообложение осуществляется на общих основаниях, исходя из процентных ставок налога на прибыль.

Только внимательность и приверженность соблюдения закона поможет избежать риски, а вместе с ними и убытки от субаренды жилого помещения. Лучше всего следовать букве закона и стараться его не обходить, тогда количество рисков будет меньше уровня прибыли.

Подробнее о посуточной аренде жилых помещений и правилах составления договора субаренды вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации
Обсуждение: 6 комментариев
  1. Макс:

    Так если обычные люди, которые сдают в аренду квартиры и дома будут с этого платить налог, то арендная плата поднимется довольно высоко, а это не для кого не выгодно. Только разве что для государства.

    Ответить
  2. Нина:

    Вот почему за всё нужно платить налоги? То есть, человек снимает квартиру, чтобы снизить свои расходы он сдаёт часть в субаренду, а в итоге должен будет заплатить ещё и налог? Поэтому все стараются не оформлять никаких договоров.

    Ответить
    1. Эксперт ПравоЖил:

      Передача имущества в аренду, это дополнительно полученный доход. Все доходы, полученные гражданином подлежат декларированию в налоговой инспекции. Доказать законность получения денежных средств можно только заключением официального письменного документа, которым является договор аренды или, если это касается жилья, договор найма. В случае не оформления документального проживания в квартире посторонних лиц, собственник или арендатор несут риски, которые может причинить незаконный жилец. В случае если после проживания нерадивых квартиросъемщиков будет испорчена дорогая мебель, выйдет из строя и украдена бытовая техника, или затоплены или пострадают от пожара соседние квартиры, ущерб ляжет на бюджет не заключившего своевременно договор. Взыскать денежные средства в суде так же будет невозможно, так как доказать факт законного нахождения жильцов в квартире будет нечем.Правильно и своевременно заключенный договор аренды или субаренды убережет от разного рода неприятных инцидентов. Налог с полученной прибыли в данной ситуации намного меньше возможных рисков.

      Ответить
  3. Ирина:

    Снимаем с подругой комнату по договору субаренды. Считаю, что лучше один раз всё грамотно оформить и быть защищённой юридически, а налоги тоже нужно платить, хотя это и дополнительные траты.

    Ответить
    1. Эксперт ПравоЖил:

      Специалисты настоятельно рекомендуют заключать договор субаренды с арендатором. При этом стоит учитывать, что собственник жилья должен быть уведомлен о предстоящей субаренде. От хозяина обязательно должно быть согласие. Грамотно оформленный договор убережет субарендатора от претензий со стороны участкового и со стороны собственника, так как могут возникнуть спорные вопросы о сохранности находящегося в квартире имущества, претензий соседей по поводу шума и порче общего имущества многоквартирного дома. Договор субаренды так же необходим для прописки субарендаторов, например для обустройства детей в детский сад, получение некоторых льгот или постановки в службу занятости.

      Ответить
  4. Павел:

    С субарендой втихую лучше не связываться. Лучше перестраховаться и заключить договор, чем потом быть хоть в чём-то виноватым. Юридическая основа сделки должна быть обязательно.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: