Съем жилья по договору субаренды жилого помещения

Договор субаренды жилого помещения может пригодиться во многих ситуациях. Например, есть жилье, которое простаивает, но необходим присмотр за его состоянием или нет жилья, но нужно где-то жить.

Кому выгоден такой договор и каковы правильные действия при его заключении? Данные аспекты попробуем рассмотреть в статье.

Договор субаренды жилого помещения — положения законов

Законодательство о субаренде жилых помещений

Как и большинство бытовых правоотношений, аренда помещения регламентируется Гражданским Кодексом. Аренде посвящена целая глава №39 кодекса.

Помимо этого, имеются и отдельные решения по прецедентам. Так Пленум Высшего Арбитражного суда в своем решении №73 от 17.11.2011 года, определяет правила и порядок заключения договора аренды на жилое помещение.

Под субарендой законодатель понимает совершение сделки по аренде квартиры с последующей сдачей арендованной жилплощади третьим лицам.

Такая сделка зачастую порождает спорные вопросы и недоразумения, а потому необходимо осуществить правильные и продуманные шаги. Случаи мошеннических действий при заключении соглашения субаренды велики.

Выгода от субаренды жилья

От любой сделки должна быть выгода. Но кому выгодна сделка при сдаче в аренду жилья третьему лицу?

Выгоду получают все стороны. Если арендовать жилье у владельца помещения, то оплата будет гораздо выше. Казалось бы, должно быть наоборот? Российское законодательство узаконивает субаренду жилья. Но при условии, что владелец помещения будет иметь информацию о совершении сделки субаренды и будет не против таковой.

Рынок недвижимости пользуется большим спросом и лиц, которые желают заработать на продаже или аренде жилых помещений много, особенно в курортный сезон.

Арендаторы, как правило, желают меньше заниматься поиском помещений. А потенциальные клиенты желают арендовать жилье по меньшей цене. Поэтому и необходимо заключить договор субаренды жилого помещения, чтобы сделка была прозрачной и законной.

Таким образом, владелец жилья получает прибыль, а посредник (риелтор) — процент с нее. Конечный клиент получает недорогое жилье на подходящих ему условиях.

А может проще устный договор субаренды?

Стоит ли заключать письменных договор субаренды жилого помещения?

Сам по себе договор субаренды — это гарантия соблюдения всеми сторонами своих обязанностей.

Официально заключенный договор дает право привлечь к ответственности и возместить убыток с одной из сторон в случае неисполнения его условий. Устная договоренность ни к чему не обязывает. Поэтому сразу заключайте договор, пусть и формальный.

Мнение юриста-эксперта:

Договор аренды предусматривает отражение всех условий и удостоверение личности каждой из сторон с тем, чтобы можно было обратиться в суд вследствие неисполнения договоренностей. В договоре отражаются:

• полные анкетные сведения о каждой из сторон с указанием паспортных данных, прописку, фактическое место проживания и контактные номера телефонов;
• количество лиц, которые предполагают заселение в жилье;
• срок, на который предполагается заселение;
• перечень имущества в жилом помещении и его состояние;
• присутствующие лица при заключении договора (важно чтобы были);
• форма и сумма оплаты;
• необходимость проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг;
• целевое назначение жилья.

Налогообложение аренды помещение происходит на общих основаниях. В некоторых случаях при заключении договора сумма не оговаривается с целью уклонения от выплаты налогов.

Это не совсем предусмотрительно и рискованно, поскольку порождает множество спорных вопросов по поводу погашения задолженности. Поскольку в договоре не отражена сумма, то и арендующий ничего не должен будет арендодателю.

Субаренда жилья против закона

В каких случая договор аренды с правом субаренды может считаться недействительным?

Незаконная субаренда очень распространена среди коммерческой недвижимости. В большинстве случаев — это нежилые помещения.

Однако в последнее время распространена небольшая перепланировка квартир, расположенных на первых этажах под офисные помещения. Такая перепланировка считается не капитальной, но владелец квартиры может быть против таковой.

Договор аренды квартиры с разрешением субаренды считается незаконным если:

• нарушаются правила эксплуатации жилья с последующим нарушением имущества и повреждения коммуникационных линий;
• нарушаются нормы общежития и появляются неоднократные жалобы жильцов на квартирантов;
• нарушаются санитарные нормы;
• выявление мошеннически действий со стороны субарендаторов (незаконная сдача ими квартиры четвертым лицам).

Гарантия законности субаренды – регистрация

Законодатель четко определяет процесс субаренды жилого помещения. Особенно, если лицо собирается развивать бизнес на сдаче жилья в наем.

Как правило, граждане стараются обойти данный процесс, так как на летний период срок аренды не превышает недели или месяца. Однако если жилье передается в аренду на срок более года, то таковой договор должен быть зарегистрирован.

Очень часто арендодатель сдает свое помещение на 9 месяцев, оговаривая это с клиентом, поскольку летний период аренды производится посуточно и намного дороже.

Однако тут играет важную роль человеческий фактор. Если хозяина устраивают люди, и они смогли договориться – значит квартира чистая и регистрация может не понадобиться.

При субаренде муниципального жилья необходимо известить об этом администрацию, так как любое нарушение норм или требований законодательства и правил общежития может привести к убыткам, которые полностью возлагаются на владельца квартиры.

Риски при субаренде

Есть ли риски при составлении договора субаренды жилого помещения между физическими лицами? Как уже было сказано выше, заключение описанного договора гарантирует законность совершения сделки и сокращает возможные финансовые убытки. К таковым может привести:

• стремление обойти налогообложение;
• некачественное заключение;
• отсутствие убежденности в достоверности анкетных данных;
• отсутствие предоплаты за наем жилья;
• незаконная перепланировка квартиры;
• мошеннические действия с пересдачей жилого помещения иным лицам, не включенным в договор;
• отсутствие регистрации договора и как последствие – снятие любых обязательств с арендатора;
• выбывание арендатора из помещения самовольно без оплаты аренды;
• отсутствие согласия на субаренду арендодателя.

Если договор субаренды не регулирует ни один из этих пунктов, то заведомо судебный иск к арендатору проигран и для выигрыша необходимо будет подкреплять свои доводы свидетельскими показаниями.

Судебные решения по субаренде

Можно ли обжаловать условия договора аренды с правом субаренды в суде?

Все обстоятельства, при которых сделка может быть признана судом недействительной, отражены в ст.ст. 167,168,1103 Гражданского Кодекса.

Отсутствие согласия арендодателя на субаренду квартиры и его требование о расторжении договора может быть обжаловано.

Изначально должны быть выполнены требования владельца об устранении препятствий пользования и распоряжения имуществом.

Сдал в аренду – оплати налог

Вне зависимости от целей субаренды, сдающий обязан подать в налоговый орган декларацию, в которой отражает прибыль от сдачи жилого помещения в наем. Самый простой способ для лиц, строящих бизнес на аренде жилья, приобрести патент на наем.

При наличии патента, процент от прибыли снижается до 6% в год (ст. 346.25.1 Налогового Кодекса). Для остальных случаев, налогообложение осуществляется на общих основаниях, исходя из процентных ставок налога на прибыль.

Только внимательность и приверженность соблюдения закона поможет избежать риски, а вместе с ними и убытки от субаренды жилого помещения. Лучше всего следовать букве закона и стараться его не обходить, тогда количество рисков будет меньше уровня прибыли.

Подробнее о посуточной аренде жилых помещений и правилах составления соглашения субаренды вы можете узнать, посмотрев видео: