Съем жилья по договору субаренды жилого помещения

Есть жилье, которое простаивает, но необходим присмотр за его состоянием? Нет жилья, но нужно где-то жить? Договор субаренды квартиры является выходом из обеих ситуаций. Кому выгоден такой договор и каковы правильные действия при его заключении? Данные аспекты попробуем рассмотреть в статье.

Субаренда жилья по закону

Законодательная база

Законодательство о субаренде жилых помещений. Фото № 1

Как и большинство бытовых правоотношений, аренда помещения регламентируется Гражданским Кодексом. Аренде посвящена целая глава №39 кодекса. Помимо этого, имеются и отдельные решения по прецедентам. Так Пленум Высшего Арбитражного суда в своем решении №73 от 17.11.2011 года, определяет правила и порядок заключения договора аренды на жилое помещение.

Под субарендой законодатель понимает совершение сделки по аренде квартиры с последующей сдачей арендованной жилплощади третьим лицам. Такая сделка зачастую порождает спорные вопросы и недоразумения, а потому необходимо осуществить правильные и продуманные шаги. Случаи мошеннических действий при заключении договора субаренды велики.

Выгода от субаренды жилья

От любой сделки должна быть выгода, но кому выгодна сделка при сдаче в аренду жилья третьему лицу?

Выгоду получают все стороны. Если арендовать жилье у владельца помещения, то оплата будет гораздо выше. Казалось бы, должно быть наоборот? Российское законодательство узаконивает субаренду жилья, но при условии, что владелец жилого помещения будет владеть информацией о совершении сделки субаренды и будет не против таковой.

Рынок жилья пользуется большим спросом и лиц, которые желают заработать на продаже или аренде жилых помещений много, особенно в курортный сезон. Арендаторы, как правило, желают меньше заниматься поиском помещений, а потенциальные клиенты желают арендовать жилье по меньшей цене. Поэтому и необходимо заключить договор субаренды жилого помещения, чтобы сделать сделку прозрачной и законной.

Таким образом, владелец жилья получает прибыль, а посредник (риелтор) — процент с этой прибыли. Конечный клиент получает недорогое жилье на подходящих ему условиях.

А может проще устный договор субаренды?

Порядок составления договора субаренды

Стоит ли заключать письменных договор субаренды жилого помещения? Фото № 2

Сам по себе договор субаренды — это гарантия соблюдения всеми сторонами своих обязанностей. Официально заключенный договор дает право привлечь к ответственности и возместить убыток с одной из сторон в случае неисполнения условий договора. Устная договоренность ни к чему не обязывает, поэтому сразу заключайте договор, пусть и формальный.

Договор аренды предусматривает отражение всех условий аренды и удостоверение личности каждой из сторон с тем, чтобы можно было обратиться в суд вследствие неисполнения договоренностей. В договоре отражаются:

  • полные анкетные сведения о каждой из сторон с указанием паспортных данных, место прописки, фактическое место проживания и контактные номера телефонов;
  • количество лиц, которые предполагают заселение в жилье;
  • срок, на который предполагается заселение;
  • перечень имущества в жилом помещении и его состояние;
  • присутствующие лица при заключении договора (важно чтобы были);
  • форма и сумма оплаты;
  • необходимость проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг;
  • целевое назначение жилья.

Налогообложение аренды помещение происходит на общих основаниях. В некоторых случаях при заключении договора сумма не оговаривается с целью уклонения от выплаты налогов. Это не совсем предусмотрительно и рискованно, поскольку порождает множество спорных вопросов по поводу погашения задолженности. Поскольку в договоре не будет отражена сумма, то и арендующий ничего не должен будет арендодателю.

Субаренда жилья против закона

Обязанности арендатора по договору аренды с правом субаренды

В каких случая договор аренды с правом субаренды может считаться недействительным? Фото № 3

Незаконная субаренда очень распространена среди коммерческой недвижимости. В большинстве случаев — это нежилые помещения. Однако в последнее время распространена небольшая перепланировка квартир, расположенных на первых этажах под офисные помещения. Такая перепланировка считается не капитальной, но владелец квартиры может быть против таковой.

Договор аренды квартиры с разрешением субаренды считается незаконным если:

  • нарушаются правила эксплуатации жилья с последующим нарушением имущества и повреждения коммуникационных линий;
  • нарушаются нормы общежития и появляются неоднократные жалобы жильцов на квартирантов;
  • нарушаются санитарные нормы;
  • выявление мошеннически действий со стороны субарендаторов (незаконная сдача ими квартиры четвертым лицам).

Гарантия законности субаренды – регистрация

Законодатель четко определяет процесс субаренды жилого помещения. Особенно, если лицо собирается развивать бизнес на сдаче жилья в наем. Как правило, граждане стараются обойти данный процесс, так как на летний период срок аренды не превышает недели или месяца. Однако если жилье передается в аренду на срок более года, то таковой договор должен быть зарегистрирован.

Очень часто арендодатель сдает свое жилое помещение на 9 месяцев, оговаривая это с клиентом, поскольку летний период аренды производится посуточно и намного дороже. Однако тут играет важную роль человеческий фактор. Если хозяина устраивают люди, и они смогли договориться – значит квартира чистая и регистрация договора может не понадобиться.

При субаренде муниципального жилья необходимо известить об этом администрацию, так как любое нарушение норм или требований законодательства и правил общежития может привести к убыткам, которые полностью возлагаются на владельца квартиры.

Риски при субаренде

Как уже было сказано выше, заключение договора субаренды гарантирует законность совершения сделки и сокращает возможные финансовые убытки. К таковым может привести:

  • стремление обойти налогообложение;
  • некачественное заключение договора субаренды;
  • отсутствие убежденности в достоверности анкетных данных;
  • отсутствие предоплаты за наем жилья;
  • незаконная перепланировка квартиры;
  • мошеннические действия с пересдачей жилого помещения иным лицам, не включенным в договор;
  • отсутствие регистрации договора и как последствие – снятие любых обязательств с арендатора;
  • выбывание арендатора из помещения самовольно без оплаты аренды;
  • отсутствие согласия на субаренду арендодателя.

Если договор субаренды не регулирует ни один из этих пунктов, то заведомо судебный иск к арендатору будет проигран и для выигрыша необходимо будет подкреплять свои доводы свидетельскими показаниями.

Судебные решения по субаренде

Обжалование договора аренды с разрешением субаренды в суде

Можно ли обжаловать условия договора аренды с правом субаренды в суде? Фото № 4

Все обстоятельства, при которых сделка может быть признана судом недействительной, отражены в ст.ст. 167,168,1103 Гражданского Кодекса. Отсутствие согласия арендодателя на субаренду квартиры и его требование о расторжении договора может быть обжаловано. Изначально должны быть выполнены требования владельца об устранении препятствий пользования и распоряжения имуществом.

Сдал в аренду – оплати налог

Вне зависимости от целей субаренды, сдающий обязан подать в налоговый орган декларацию, в которой отражает прибыль от сдачи жилого помещения в наем. Самый простой способ для лиц, строящих бизнес на аренде жилья, приобрести патент на наем жилья. При наличии патента, процент от прибыли снижается до 6% в год (ст. 346.25.1 Налогового Кодекса). Для остальных случаев, налогообложение осуществляется на общих основаниях, исходя из процентных ставок налога на прибыль.

Только внимательность и приверженность соблюдения закона поможет избежать риски, а вместе с ними и убытки от субаренды жилого помещения. Лучше всего следовать букве закона и стараться его не обходить, тогда количество рисков будет меньше уровня прибыли.

Подробнее о посуточной аренде жилых помещений и правилах составления договора субаренды вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации
Обсуждение: 4 комментария
  1. Макс:

    Так если обычные люди, которые сдают в аренду квартиры и дома будут с этого платить налог, то арендная плата поднимется довольно высоко, а это не для кого не выгодно. Только разве что для государства.

  2. Нина:

    Вот почему за всё нужно платить налоги? То есть, человек снимает квартиру, чтобы снизить свои расходы он сдаёт часть в субаренду, а в итоге должен будет заплатить ещё и налог? Поэтому все стараются не оформлять никаких договоров.

  3. Ирина:

    Снимаем с подругой комнату по договору субаренды. Считаю, что лучше один раз всё грамотно оформить и быть защищённой юридически, а налоги тоже нужно платить, хотя это и дополнительные траты.

  4. Павел:

    С субарендой втихую лучше не связываться. Лучше перестраховаться и заключить договор, чем потом быть хоть в чём-то виноватым. Юридическая основа сделки должна быть обязательно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: