Как правильно купить гараж — тонкости сделки купли-продажи

Наверное, покупка гаража является мечтой каждого автовладельца. Существует два вида гаражей, переносные и капитальные.

Переносные делаются из металла или других материалов, и легко могут перевозиться с одного места на другое. Капитальные относятся к объектам недвижимости, и сооружаются на земельных участках, то есть их невозможно демонтировать без утраты их назначения. Поэтому ниже будут даны советы, как правильно купить гараж.

Нелегальная покупка гаража

Как правильно купить гараж с рук? Риски нелегальной покупки гаража

Значительное количество автовладельцев к сожалению стараются минимизировать расходы на приобретение гаража, независимо от того переносной он или капитальный, поэтому соглашаются на предложения о нелегальной покупки его (без документов и регистрации в Росреестре).

Рассмотрим детально плюсы и минусы такой покупки.

Детально анализируя все риски, которые могут возникнуть, можно выделить только один плюс, это минимальные финансовые расходы, а также экономия времени.

То есть автовладелец передает необходимую сумму бывшему хозяину строения, получает от него ключи и начинает им пользоваться.

Теперь рассмотрим минусы такой сделки:

• лицо, продающее гараж может и не быть его хозяином, поэтому есть риск того, что появятся его настоящие хозяева и заберут, при этом никакой финансовой компенсации покупателю не будет;
• в большинстве случаев на нелегальные сделки идут те граждане, у которых гаражи в официальном порядке не оформлены, что чревато наложением различных штрафов на новых владельцев за незаконное пользование земельным наделом (на котором стоит строение), вплоть до вынесения решения судом об его изъятии и продажи на аукционе;
• в случае смерти бывшего владельца, его наследники имеют полное право на то чтобы забрать проданный гараж у нового владельца в свою собственность и пользование;
• при покупке такого объекта нелегально, лицо (его купившее), юридически будет иметь только право пользования, а собственником остается гражданин, которому строение принадлежало ранее.

Как видно риски при нелегальных сделках серьезные, поэтому, по мнению профессиональных юристов, лучше все делать официально, даже если придется больше заплатить денег и потратить время на оформление сделки.

Важно запомнить, что при покупке гаража нужно получить документы не только на него, но и на земельный участок, на котором он располагается.

Плюсы и минусы официальной покупки

Преимущества официального приобретения гаража

Теперь перейдем к рассмотрению плюсов и минусов при официальной покупке гаража.

В принципе минус может быть только один — возрастут затраты, а также может понадобиться дополнительное время для получения всех правоустанавливающих документов.

Плюсы такой покупки состоят в том, что новый владелец станет полноправным собственником постройки, при этом он будет уверен, в том, что на него не могут быть составлены штрафы за незаконное пользование земельным участком, конфискация гаража, и другие негативные последствия.

Важно запомнить, что ставить металлические или иные гаражи во дворах многоэтажных жилых домов можно только инвалидам первой и второй групп.

Поэтому при переоформлении таких конструкций на других лиц, нужно учитывать то, что право бесплатного пользования муниципальным земельным наделом может перейти только к инвалиду первой или второй группы. То есть, если постройку купит не инвалид, его могут конфисковать или заставить убрать.

Проблемы, возникающие с земельным участком под гараж

Как проверить гараж перед покупкой? Теперь нужно коснуться главной проблемы, которая может возникнуть, при оформлении сделок по приобретению гаражей. Это узаконение участков земли.

Если проанализировать все спорные моменты в таких покупках, то можно прийти к однозначному выводу, что в большинстве случаев, земля, на которой стоит гараж, будь он капитальный или переносной, не оформлена в право собственности, а находиться в аренде.

Исходя из этого, новому владельцу нужно оформлять ее в собственность, либо продлевать договор аренды.

Решить данную проблему можно такими способами.

1. Воспользоваться законом о дачной амнистии, который вступил в силу в 2001 году, и приватизировать земельный надел совершенно бесплатно.
2. Продлить договор аренды с муниципальными органами на несколько лет, а затем оформить кадастровую документацию, технический план и другие документы, приватизировав участкок земли, после окончания аренды, либо во время ее действия.

Как правильно купить гараж

Порядок покупки гаража

Теперь перейдем к рассмотрению вопросов, связанных с детальным алгоритмом покупки гаражей.

Первое на что нужно обратить внимание, это на оформление сделки.

Если приобретается переносной гараж, тогда стороны обязаны подписать между собой договор купли-продажи, который не требует нотариального оформления.

Владелец должен предоставить паспорт постройки, документы, подтверждающие ее приобретение (квитанция, чек), а также накладную, подтверждающую отпуск продукции (гаража) со склада или цеха производителя.

Если покупается капитальное строение, то это объект недвижимого имущества, поэтому по закону, такую сделку нужно оформлять нотариально (за исключением покупки в гаражных кооперативах паев, об этом будет рассказано ниже).

Отдельно нужно рассмотреть вопрос о земельном участке. Если продается капитальный объект (недвижимое имущество), тогда земельный надел под ним должен быть приватизирован, либо находиться в долгосрочной аренде.

В случаях с приобретением переносных гаражей, то участок под ними должен также находиться в аренде или в собственности продавца.

Требования к продавцу

Чтобы сделка носила законный характер, продавец должен иметь такие документы:

• паспорт на гараж, а также финансовые документы, подтверждающие его покупку (касается металлических или иных переносных изделий);
• технический паспорт, кадастровую документацию (касается капитальных строений), справка с БТИ (если оформление происходило до 1998 года);
• договор аренды на земельный участок (если он находиться в аренде), это касается всех типов гаражей;
• выписку из реестра недвижимости, если продается капитальное сооружение;
• кадастровая документация и технический план на участок земли, если он приватизирован;
• разрешение от супруга (супруги) если строение приобретен в браке.

Если таких документов нет, то лучше не делать покупки, либо, как вариант, договориться, о том, что они будут получены и изготовлены за счет покупателя.

Нужно знать, что перед покупкой также необходимо проверить дееспособность продавца. 

Договор купли-продажи

Оформление договора купли-продажи на гараж

О некоторых особенностях такого соглашения было рассказано выше.

Ко всему прочему можно добавить один важный момент. Если на момент договоренности, у продавца не окажется всего необходимого пакета документов, то сделку можно оформлять таким образом.

Подписать соглашение о передачи задатка, в котором будет указано время, в течение которого продавец подготовит всю необходимую документацию.

После этого уже подписывается договор купли-продажи, на основании которого происходит переход права собственности к покупателю. Форма этого договора аналогичная, как и при покупке квартиры.

Оформление права собственности

Теперь коснемся вопроса, о том, как переоформить право собственности на гараж. Сразу нужно оговориться, что если покупается переносная конструкция без участка, тогда никакой регистрации права собственности не нужно.

При купле капитального объекта, право собственности на него регистрируется в Росреестре прав на недвижимость, вместе с участком земли.

Важно запомнить, что при покупке переносного гаража с земельным участком, новый собственник должен зарегистрировать только право собственности на надел под ним.

Покупка гаража в кооперативе

Если данный объект покупается в кооперативе, тогда покупатели должны знать следующие тонкости.

1. Гаражные кооперативы это особые юридические лица, поэтому есть два способа покупки в них гаражей. Первый, это выкуп пая, второй покупка гаража с земельным участком. Первый способ актуален, когда гараж не приватизирован, и находиться в пользовании у члена кооператива. Второй способ актуален в том случае, когда продавец приватизировал объект, и является его полноправным владельцем.
2. Перед тем, как принять решение о покупке, покупатель обязан получить справку от председателя кооператива, что продавец не имеет задолженности по паевым взносам, а также имеет на руках всю необходимую техническую и кадастровую документацию не только на землю, но и гараж.
3. У каждого пайщика кооператива должна быть членская книжка, подтверждающая его право пользования паем (если объект не приватизирован), либо находиться в праве собственности.
4. Покупатель, также должен быть принят в члены кооператива, после подписания сделки купли-продажи.

Важно запомнить, что право собственности на кооперативный гараж и участок земли также должно быть зарегистрировано в Росреестре, либо в ФУГРЦ.

Приобретение гаража несет в себе множество рисков. Поэтому перед тем, как совершить такую сделку, покупатель должен проверить наличие всех документов у владельца.

Если их нет, тогда лучше отказаться от сделки. Нелегальная покупка может повлечь за собой негативные последствия вплоть до конфискации гаража.

Советы о том, на что обращать внимание при покупке гаража и как выбрать гараж,вы можете услышать, посмотрев видео: